来源时间为：2022-10-31
珠海楼市，触底了吗
2022-10-3118:05:17
来源：
作者：心靖
现在的人不买房，有很多理由。
有人怕站在了坡中间，有人担心亏掉首付。
“你不买，我不买，明天还能降200”，有的人直接选择带着自己钱袋子躺平。
但是，也有一线从业人员表示，其实楼市的实际需求还在，就是买房人下不了决心。今天我们就来探讨一个问题，珠海到底有没有触底？
首先来看房价的变化，据珠海合富研究院统计，珠海1-9月的成交均价，呈现较缓和的“U型”结构。
其中，在1-5月，珠海成交均价逐步下降，从6月开始，房价呈现上扬趋势。到8月成交均价再次微跌。
目前来看，9月的成交均价为23349元/㎡，相比已较为稳定。单从房价趋势来看，5月是整个曲线的底部，成交均价为21645元/㎡。
从全市1-9月来看，供应面积较多的，集中在4月与9月，成交面积最多则为6、7月，受到楼市政策刺激，出现一波小高潮。
分区域来看，珠海主城中心区(包括拱北、吉大、新香洲、老香洲、前山)，在3月的成交均价最低为29790元/㎡。
究其原因是，该片区在售项目少，多月持续零新增，受个别项目的影响波动较大，而在今年3月，前山部分项目推出特价单位，因此拉低了片区均价。
而在6-7月，主城中心区的成交均价约34000元/㎡，明显有所上涨。供应方面，今年1-8月份，已连续8个月无新增供应。
值得关注的是，珠海在6月出台了部分限购区可买2套、首付比例下调等利好政策，但主城区并不在政策范围内。
再看主城的外溢新区，南湾与唐家的成交均价，在4月后呈现下降的趋势。但在9月，成交均价有上扬的信号。
根据9月的市场情况，区域新增供应节奏加快，成交环比上涨10，其中唐家的某单盘网签占区域成交的4成。
而成交均价上涨，主要是由于南湾豪宅项目，带动了整体的均价。
成交量方面，在6-7月成交面积明显上涨，有一波小高潮；9月的供应面积明显增加，出货或有一定的压力。
再看，今年1-5月成交均价，由49586元/㎡上涨至52932元/㎡，走出了自己的独立行情。
而在6月份，横琴的成交均价最低为46916元/㎡，此后价格逐步上涨。
主要因为区域内在售项目少，房源供应有限，因此受单盘的影响较大。
据珠海合富研究院数据，横琴今年有5个月住宅处于无供应的状态，供应下降成交自然也减少。
最后看西区，1-9月的成交均价，在5月位于最低13946元/㎡，6-9月价格有所上涨。
看向9月份市场，西区的成交有所回暖，网签10.83万㎡，环比上升35。
由下图可见，相对1-8月，西区9月的供应面积大幅提升，开发商出货意愿强烈。
整体来看，珠海市场今年的价格低位，普遍处于5、6月份。
由此可见，在珠海楼市利好政策出台后，多数区域价格开始止跌上扬，目前更趋稳。
供应方面，除了横琴目前的供应有限外，其他区域在9月出货意愿明显增强，市场活力有所提升。
成交方面，从全市情况来看，今年6-7月的成交面积最高；西区在9月份的成交成绩最好，环比有所上涨。
主城中心区成交量呈倒U，网红小区降温
目前来看，珠海二手成交活跃的区域，集中在主城区。
其中，1-2月成交量最少，但成交价格最高，约为2.58万/㎡。
此后，二手市场的需求剧增，在3月成交量最高达85套，但成交均价有所下降。
由于主城区的二手以学区房为主，因此在3-4月，二手房成交量达到本年度峰值。
价格方面，5-9月成交均价呈下降的趋势，目前主城中心区的价格约2.34万/㎡。
值得关注是的，此前凤凰君报道，新香洲的网红小区，市场的放盘量，对比去年明显增加，业主相对没有那么惜售了。新香洲网红二手小区挂牌量对比楼盘2021年7月2022年10月恒裕水墨兰亭1套7套华发四季5套20套五洲花城二期13套35套金鸿利嘉阁2套11套金域华府21套65套
但成交方面，同比去年，这几个小区明显下降。其中，恒裕水墨兰亭、金鸿利嘉阁，目前还没有成交。
新香洲网红二手小区成交对比楼盘2021年1-10月2022年1-10月恒裕水墨兰亭3套0套华发四季9套2套五洲花城二期6套4套金鸿利嘉阁7套0套金域华府16套7套
作为唐家常年热卖的小区，海怡湾畔目前的均价为22705元/㎡，挂出了273套房源，近90天有9套成交。
根据今年1-10月的成交数据，海怡湾畔今年已成交36套房源，成交单价在14366-28163元/㎡不等，成交总价为163-598万。
价格方面，去年同期的成交价为16852-30157元/㎡，今年同比下降约7-17。
航空新城的标杆二手盘，中海左岸岚庭今年的成交价为21779-26517元/㎡，普遍在25000元/㎡以下，甚至最低已降至21XXX元/㎡。
由此可见，珠海的二手市场，对比去年降温信号明显。加上市场挂牌量上升，凤凰君推测还未到底。
结语：
回到大家关心的楼市是否触底的问题，凤凰君认为对于自住来说，没有真正的底。
如果有的话，或许是开发商不够稳，那你也不应该碰。
因为，如今的买房逻辑，不同于过去，买房人更相信眼见为实。比如，买的房子已经是现楼，或是配套也已兑现。
这个时候，房子的价值与价格也已经对等。上扬的空间收窄，那就不存在真正的底部了，而是价格更趋稳。
所以，如果你是自住的话，看到心仪的楼盘，合适的楼层、户型，价格也很香的话，见好就收吧。你怎么看呢？欢迎留言一起探讨~
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