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珠海楼市,触底了吗

发布日期:2022/11/1 17:01:53 浏览:150

来源时间为:2022-10-31

珠海楼市,触底了吗

2022-10-3118:05:17

来源:

作者:心靖

现在的人不买房,有很多理由。

有人怕站在了坡中间,有人担心亏掉首付。

“你不买,我不买,明天还能降200”,有的人直接选择带着自己钱袋子躺平。

但是,也有一线从业人员表示,其实楼市的实际需求还在,就是买房人下不了决心。今天我们就来探讨一个问题,珠海到底有没有触底?

首先来看房价的变化,据珠海合富研究院统计,珠海1-9月的成交均价,呈现较缓和的“U型”结构。

其中,在1-5月,珠海成交均价逐步下降,从6月开始,房价呈现上扬趋势。到8月成交均价再次微跌。

目前来看,9月的成交均价为23349元/㎡,相比已较为稳定。单从房价趋势来看,5月是整个曲线的底部,成交均价为21645元/㎡。

从全市1-9月来看,供应面积较多的,集中在4月与9月,成交面积最多则为6、7月,受到楼市政策刺激,出现一波小高潮。

分区域来看,珠海主城中心区(包括拱北、吉大、新香洲、老香洲、前山),在3月的成交均价最低为29790元/㎡。

究其原因是,该片区在售项目少,多月持续零新增,受个别项目的影响波动较大,而在今年3月,前山部分项目推出特价单位,因此拉低了片区均价。

而在6-7月,主城中心区的成交均价约34000元/㎡,明显有所上涨。供应方面,今年1-8月份,已连续8个月无新增供应。

值得关注的是,珠海在6月出台了部分限购区可买2套、首付比例下调等利好政策,但主城区并不在政策范围内。

再看主城的外溢新区,南湾与唐家的成交均价,在4月后呈现下降的趋势。但在9月,成交均价有上扬的信号。

根据9月的市场情况,区域新增供应节奏加快,成交环比上涨10,其中唐家的某单盘网签占区域成交的4成。

而成交均价上涨,主要是由于南湾豪宅项目,带动了整体的均价。

成交量方面,在6-7月成交面积明显上涨,有一波小高潮;9月的供应面积明显增加,出货或有一定的压力。

再看,今年1-5月成交均价,由49586元/㎡上涨至52932元/㎡,走出了自己的独立行情。

而在6月份,横琴的成交均价最低为46916元/㎡,此后价格逐步上涨。

主要因为区域内在售项目少,房源供应有限,因此受单盘的影响较大。

据珠海合富研究院数据,横琴今年有5个月住宅处于无供应的状态,供应下降成交自然也减少。

最后看西区,1-9月的成交均价,在5月位于最低13946元/㎡,6-9月价格有所上涨。

看向9月份市场,西区的成交有所回暖,网签10.83万㎡,环比上升35。

由下图可见,相对1-8月,西区9月的供应面积大幅提升,开发商出货意愿强烈。

整体来看,珠海市场今年的价格低位,普遍处于5、6月份。

由此可见,在珠海楼市利好政策出台后,多数区域价格开始止跌上扬,目前更趋稳。

供应方面,除了横琴目前的供应有限外,其他区域在9月出货意愿明显增强,市场活力有所提升。

成交方面,从全市情况来看,今年6-7月的成交面积最高;西区在9月份的成交成绩最好,环比有所上涨。

主城中心区成交量呈倒U,网红小区降温

目前来看,珠海二手成交活跃的区域,集中在主城区。

其中,1-2月成交量最少,但成交价格最高,约为2.58万/㎡。

此后,二手市场的需求剧增,在3月成交量最高达85套,但成交均价有所下降。

由于主城区的二手以学区房为主,因此在3-4月,二手房成交量达到本年度峰值。

价格方面,5-9月成交均价呈下降的趋势,目前主城中心区的价格约2.34万/㎡。

值得关注是的,此前凤凰君报道,新香洲的网红小区,市场的放盘量,对比去年明显增加,业主相对没有那么惜售了。新香洲网红二手小区挂牌量对比楼盘2021年7月2022年10月恒裕水墨兰亭1套7套华发四季5套20套五洲花城二期13套35套金鸿利嘉阁2套11套金域华府21套65套

但成交方面,同比去年,这几个小区明显下降。其中,恒裕水墨兰亭、金鸿利嘉阁,目前还没有成交。

新香洲网红二手小区成交对比楼盘2021年1-10月2022年1-10月恒裕水墨兰亭3套0套华发四季9套2套五洲花城二期6套4套金鸿利嘉阁7套0套金域华府16套7套

作为唐家常年热卖的小区,海怡湾畔目前的均价为22705元/㎡,挂出了273套房源,近90天有9套成交。

根据今年1-10月的成交数据,海怡湾畔今年已成交36套房源,成交单价在14366-28163元/㎡不等,成交总价为163-598万。

价格方面,去年同期的成交价为16852-30157元/㎡,今年同比下降约7-17。

航空新城的标杆二手盘,中海左岸岚庭今年的成交价为21779-26517元/㎡,普遍在25000元/㎡以下,甚至最低已降至21XXX元/㎡。

由此可见,珠海的二手市场,对比去年降温信号明显。加上市场挂牌量上升,凤凰君推测还未到底。

结语:

回到大家关心的楼市是否触底的问题,凤凰君认为对于自住来说,没有真正的底。

如果有的话,或许是开发商不够稳,那你也不应该碰。

因为,如今的买房逻辑,不同于过去,买房人更相信眼见为实。比如,买的房子已经是现楼,或是配套也已兑现。

这个时候,房子的价值与价格也已经对等。上扬的空间收窄,那就不存在真正的底部了,而是价格更趋稳。

所以,如果你是自住的话,看到心仪的楼盘,合适的楼层、户型,价格也很香的话,见好就收吧。你怎么看呢?欢迎留言一起探讨~

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