预测2020年12月30日的租金水平：
18×（1 3.5％）5＝21.37元/平方米
评估对象客观租金＝租赁实例1×权重1 租赁实例2×权重2 租赁实例3×权重3
2020年12月30日以后评估对象（未考虑租金损失的情况下）每年的客观租金收入为：
21.37×12＝256.44（元/平方米）
（2）租赁面积
评估对象证载建筑面积为11210.01平方米，目前市场上租约约定的核算面积绝大多数为建筑面积，只有极少数以套内建筑面积或实用面积，本次评估以证载建筑面积为基准。
（3）空置和租金损失
2015年12月31日至2020年12月30日期间，由于委托方已签订租赁合同，其空置和租金损失率取0％。
2020年12月30日以后空置和租金损失分析：一般租赁在租约签订之前，大约会有7—60天的谈判期，如厂房原本空置，则谈判期多数集中在10—45天的区间；如厂房原本已出租，则前手承租人多数会提前商谈转让承租权，则谈判期最低可缩短至0，故因谈判造成的空置损失按天数计，大多在10—40天的区间。按一般租约的租赁期1—3年分摊，则每年因空置造成的损失，可大致换算为年租金收入的1.5—6.5左右。在签订租约时，出租人会视乎承租人的实际经营使用、场地面积、租期长短等情况，提供3—30天的装修免租期，多数集中在7—20天的区间，同样地，如租约的租赁期为1—3年的话，则每年因免租造成的损失，可大致换算为年租金收入的1.0—4.0左右。另外，如租赁双方出现合同纠纷或承租人无法履约的情况，出租人亦有可能发生额外的租金损失，本次评估空置和租金损失率取3。
评估对象所在位于支干道，其空置和装修免租造成的租金损失合计数大致处于年租金收入的3—8之间，取其空置率为3，租金损失率为3，
则2020年12月30日以后，评估对象的年租金损失合计为：
256.44×（3 3）＝15.39（元/平方米）
（4）有效毛收入
评估对象的有效毛收入为考虑了租金损失后的租金收入，按客观年租金256.44元/平方米，年租金损失15.39元/平方米计算，有效毛收入为：
256.44-15.39＝241.05（元/平方米）
2、其他收入
其他收入包括押金利息收入、经营收入分成、物业管理服务收入等，由于除押金利息收入以外的其他收入涉及复杂的核算条件和费用抵扣条款，且易随经营状况变动影响，一般难以全面准确考虑，本次评估仅分析押金利息收入。
目前，一般租约约定的押金多数为月租金的1-3倍，或约定按某个整数数额，大多数为月租金的2倍，在签订租约时一次性支付，在履约完成时一次性无息退还，由此出租人可获取因持有押金而产生的利息收入、或其他可能的收入。该押金在租赁期内持有，但出租人一般无权、亦不宜利用押金作长期投资使用，在充分保证随时退还押金的情况下，一般作普通存款处理，故持有押金的收入一般以无风险的定期存款为主，其他可能的收入方式不宜作过于乐观的考虑，本次评估仅考虑押金利息收入。于评估基准日，银行一年期定期存款利率为1.5，则其他收入为：
21.37×2×1.5％×（1-3％-3％）＝0.61（元/平方米）
3、年收入合计
年收入合计＝有效毛收入 其他收入
＝241.66（元/平方米）
4、运营费用
（1）营业税及附加
按照国家法律法规和评估对象所在税务部门的相关规定，营业税为年租金收入的5％计，教育附加费按营业税的3％计，城建税按营业税7％计，则营业税及附加合计为年租金收入的5.5，则：
营业税及附加=241.66×5.5=13.29（元/平方米）。
（2）房产税
按照国家法律规定，出租型房地产的房产税为年租金收入的12％，则：
房产税=241.66×12=29.00（元/平方米）。
（3）经营管理费
根据估价人员的市场调查，对出租的房地产进行管理，一般会发生交通费、人员工资、通讯费等经营管理费用，视乎经营规模、场地使用性质的不同，经营管理费的费率大约按年租金收入的1.5-3.0左右，经综合分析评估对象的自身特点，本次评估确定经营管理费为年租金收入的2.0，则：
经营管理费=241.66×2=4.83（元/平方米）。
（4）房屋维修费
按照一般租约条款，在承租人正常使用的情况下，出租人应承担出租房地产的维修责任，其中主要为结构部分和大型设备设施的修缮和维护更新，其他内部使用的小型设施和室内装修由承租人负责。根据估价人员的市场调查，房屋维修费一般以提取维修基金的方式处理，以房屋的造价为基数按比例每年提取，在实施修缮和维护更新时投入使用，视不同房屋的实际情况，一般提取比例为2.0—5.0左右。根据估价人员对评估对象建筑结构、新旧程度、设备设施等各方面情况分析，对比同类型房屋的造价信息，确定评估对象的维修费费率为2.0，造价按1300元/平方米计，则：
房屋维修费=1300×2=26（元/平方米）。
（5）房屋保险费
通常情况下，出租人有可能会基于不可预见因素等风险的考虑而自行购买商业保险，或在有抵押或其他权利限制时，被要求购买某些强制性保险，以保证债权人或其他权利人的权益。相关保险条款只保障房屋所有权或部分的房屋所有权，不保障土地使用权，因而，如考虑房屋保险费，应以房屋的造价为基数。根据估价人员的市场调查，房屋保险费每年按合同约定支付，一般以房屋当年扣减折旧后的成新价值为基数，视不同的保险机构有不同的费率。一般大致为0.15—0.3之间。受折旧因素影响，房屋的成新价值基本处于递减状态，但由于保险费的费率较低，对评估价值影响轻微，为简化处理，估价人员确定评估对象的保险费费率为0.3，造价按1300元/平方米计，不考虑房屋成新价值的变动情况，则：
房屋保险费=1300×0.3=4（元/平方米）。
（6）其他相关费用
在租赁过程中，会发生中介代理、租赁登记等其他相关费用，其中中介代理费用占主要，一般中介机构收取的费用为月总租金的30—100，多数集中在40—60的区间，连同其他费用，约占年租金收入的0.5—1.0左右。根据评估对象的情况，估价人员确定其相关费用合计为年租金收入的1.0，则：
其他相关费用=241.66×1=2.42（元/平方米）。
（7）运营费用合计
运营费用合计＝营业税及附加 房产税 经营管理费 房屋维修费 房屋保险费 其他相关费用
＝78.14（元/平方米）
5、净收益
净收益＝年收入合计-运营费用
＝241.66-78.14
＝163.52（元/平方米）
6、变化趋势分析
评估对象所在区域工业已进入稳定增长经营期。目前，工业区一般厂房的租金变动率相对稳定，租金的年增长幅度大致为2-8，主要集中在2-5的区间，参考上述租赁实例的情况，经分析确定评估对象在剩余使用年限内平均的租金上升幅度约为每年3.5。
7、报酬率（资本化率）
报酬率是收益法测算过程中影响很大的一项参数，其细微的变化也会导致最后估价结果的明显变动，一般确定报酬率的方式有累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法等，本次估价选用累加法确定报酬率，累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。
报酬率=无风险报酬率 投资风险报酬率 管理负担补偿率 缺乏流动性补偿率-易于获得融资的优惠率-所得税抵扣的优惠率
通过市场调查，经估价人员综合分析确定报酬率定为6.0，详见下表：
累加法
8、收益年限
评估对象证载用途为工业，已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，至评估基准日2015年12月31日）土地使用权剩余使用年限为35.02年；所在建筑物其主体结构为钢筋混凝土，一般耐用年限为55—60年。根据《房地产估价规范》5.3.8：“当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可收益的年限”。故本次评估设定评估对象的剩余收益年限N为35.02年。
9、将上述比较分析和市场调查得到的数值代入收益法计算公式：
收益法计算公式：V=a/(r-g)×｛1-[(1 g)/(1 r)]n｝
其中：V一市场价值
a一年纯收益
r一资本化率
g一纯收益每年递增比率
n一获取纯收益的持续年限
其中n=2，3，30.02，年纯收益a分段计算，
r＝6.0，g＝0％，0％，3.5
2015年12月31日至2017年12月30日期间计算过程：
2017年12月30日至2020年12月30日期间计算过程：
2020年12月30日以后计算过程：
分段计算：
V=a1/(r-0)×｛1-[(1 0)/(1 r)]2｝ a2/(r-0)×｛1-[(1 0)/(1 r)]3｝×1/(1 r)2 a3/(r-3.5)×｛1-[(1 3.5)/(1 r)]30.02｝×1/(1 r)5
＝197 322×0.89 3346×0.747
＝2983.90元/平方米
则评估单价V＝2984（元/平方米）。
评估总价=2984×11210.01=33,450,670元。
2、杭州中富容器有限公司位于杭州经济技术开发区10号大街29号第6栋厂房中用于出租的一部分（建筑面积6,240平方米）及第8栋灌装车间全部（建筑面积13,597.72平方米）投资性房地产于2014年12月31日账面值为65,595,257.00元，2015年12月31日评估值为人民币￥76,076,930.00元（大写人民币柒仟陆佰零柒万陆仟玖佰叁拾元整），2015年评估价值与2014年账面值比较增值额为10,481,673.00元，增值率为15.98。
位于杭州经济技术开发区10号大街29号第8栋灌装车间全部（建筑面积13,597.72平方米）
（1）评估案例概况
第8栋灌装车间建筑面积13,597.72平方米，全部出租，建筑物为钢、钢混结构，共1层，总层高约11米，房屋建筑物建成于2004年11月,主要特征为独立柱钢筋砼基础和条形基础；H型型钢柱、C型轻型钢檩条、钢支撑；维护结构为240mm厚机砖砌体，墙(砌)体上部分为涂层压型钢板，板厚0.5MM；外墙水泥砂浆抹面；内墙混合砂浆抹面刷白色涂料；室内地面为砼垫层、水泥砂浆面层和防水地漆；门窗为塑钢窗、平开彩板门、卷闸门；屋面为夹心彩钢板屋面。约1/4建筑面积作办公室使用，其他部分用作厂房。包含有卫生间、更衣间等配套设施。
评估对象于2011年2月出租给可口可乐装瓶商生产（杭州）有限公司使用，租赁期限为20年（自实际交付使用之日起），合约月租金为人民币338,333.00元（折合单价为25元每平方米），租赁期内的租金可每5年由租赁涉及的双方共同聘请评估机构进行评估，租金调整幅度以该评估报告为准。由于至2016年2月需重新调整租金，本次评估基准日为2015年12月31日，二者相距较近，故本次评估未考虑2016年1月1日至2016年2月间的租金差异，另外由于调整租金是以市场租金为依据，故评估人员认为现有租约对评估对象未来收益基本上无影响，评估对象未来收益表现为市场客观收益。
（2）采用收益法计算过程
收益法是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测评估对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取评估对象价值的方法。
（一）收益法测算过程
1、有效毛收入
（1）评估对象客观租金调查分析
于评估时点，根据评估人员的市场调查，目前评估对象周边同类型工业物业每月建筑面积租金约为20-30元/平方米，以下是评估人员调查得到的租赁实例：
经过综合分析，按上述三个租赁实例比较分析评估对象的客观租金水平。由于三个实例均位于相邻街道，所处于的区位状况相同（相近），租约签订时间大致相近，其他条款均属正常，主要差异为租金单价和场地的实物状况差异，故以简单的比
