香港財務報告準則第16號租賃
香港（國際財務報告詮釋所得稅處理的不確定性
委員會）－詮釋第23號
香港財務報告準則第9號的修訂具有負補償之提前償付特徵
香港會計準則第19號的修訂計劃修訂、縮減或結清
香港會計準則第28號的修訂於聯營公司及合營企業的長期權益
香港財務報告準則第3號、香港財務報告準則二零一五年至二零一七年
香港財務報告準則第11號、週期年度改進
香港會計準則第12號及
香港會計準則第23號的修訂
會計政策變動
此乃本集團首份採納香港財務報告準則第16號之財務報表。採納香港財務報告準
則第16號租賃之影響已於下文概述。其他新訂或經修訂香港財務報告準則自二零
一九年一月一日起生效，對本集團會計政策並無任何重大影響。
i)採納香港財務報告準則第16號之影響香港財務報告準則第16號對租賃會計處理作出重大改動，主要圍繞租賃的入
賬方式。其取代香港會計準則第
17號「租賃」（「香港會計準則第
17號」）、香港（國
際財務報告詮釋委員會）－詮釋第4號「釐定安排是否包含租賃」、香港（常務詮
釋委員會）－詮釋第15號「經營租賃－獎勵」及香港（常務詮釋委員會）－詮釋第
27號「評估涉及租賃法律形式交易的實質」。就承租人而言，幾乎所有租賃於
綜合財務狀況表內確認為使用權資產及租賃負債，除小部分相關資產為低價
值或被釐定為短期租賃之租賃獲豁免遵循此原則。從出租人的角度看，其會
計處理方式與香港會計準則第17號大致相同。有關香港財務報告準則第
16號
對租賃的新定義、其對本集團會計政策的影響及本集團採納香港財務報告準
則第16號項下所允許之過渡方法的詳情，請參閱本附註第
ii)至(iv)節。本集團已使用累計影響法應用香港財務報告準則第16號，並按相等於租賃負
債之金額確認使用權資產，就與緊接二零一九年一月一日前於綜合財務狀況
表確認之該租賃相關之任何預付款項或應計租賃付款金額作出調整。於初始
應用日期二零一九年一月一日，並無虧損性租賃合約須對使用權資產作出重
大調整。於二零一八年呈列之比較資料並無獲重列，並繼續按香港財務報告
準則第16號之過渡規定所允許，根據香港會計準則第
17號及相關詮釋呈報。
–8–
下表概述於二零一九年一月一日之本集團綜合財務狀況表內採納香港財務報
告準則第16號之影響：
於二零一八年
十二月三十一日
香港財務報告
準則第16號
重新分類
香港財務報告
準則第16號
合約資本化
於二零一九年
一月一日
千港元千港元千港元千港元
資產：
物業、廠房及設備
1,036,73647,60590,6271,174,968
預付土地租賃款項
47,605(47,605)––
負債：
租賃負債
––(90,627)(90,627)
以下對賬闡述於二零一八年十二月三十一日根據香港會計準則第17號披露之
經營租賃承擔如何與於二零一九年一月一日於綜合財務狀況表內確認在初始
應用日期之租賃負債進行對賬：
經營租賃承擔與租賃負債之對賬
千港元
於二零一八年十二月三十一日之經營租賃承擔
112,456
減：租賃期於二零一九年十二月三十一日或之
前完結之短期租賃
12,866)減：日後利息開支
8,963)於二零一九年一月一日之
租賃負債總額
90,627
於二零一九年一月一日在綜合財務狀況表內確認之租賃負債所應用之承租人
加權平均增量借款利率為5。
中國土地使用權的預付土地租賃付款目前按香港財務報告準則第16號確認為
使用權資產。
ii)租賃之新定義根據香港財務報告準則第16號，租賃定義為轉讓一段期間之資產（相關資產）
使用權以換取代價之合約或合約之一部分。當客戶於整個使用期擁有：
a)自使用已識別資產取得絕大部分經濟利益之權利及(b)指示已識別資產之用途之
權利時，則合約已轉讓於一段時間內控制使用該已識別資產之權利。
就包含租賃部分及一項或以上額外租賃或非租賃部分之合約而言，承租人須
按租賃部分之相對獨立價格以及非租賃部分之獨立價格總額之基準將合約內
的代價分配至各租賃部分，除非承租人應用之可行權宜方法容許承租人按相
關資產類別，選擇不將非租賃部分自租賃部分分開，而將各租賃部分及任何
相聯非租賃部分入賬為單一租賃部分。
本集團選擇區分非租賃部分及租賃部分，並根據相對獨立價格將合約代價分
配至租賃及非租賃部分。
–9–
iii)作為承租人之會計處理方式根據香港會計準則第17號，承租人須以出租人或承租人承擔及獲得租賃資產
擁有權附帶的風險及回報的程度為基準，將租賃分類為經營租賃或融資租賃。
倘租賃釐定為經營租賃，則承租人將根據經營租賃將租賃付款確認為租賃期
開支。租賃項下之資產將不會於承租人之綜合財務狀況表內確認。
根據香港財務報告準則第
16號，所有租賃（不論其為經營租賃或融資租賃）均須
於綜合財務狀況表內資本化為使用權資產及租賃負債，惟香港財務報告準則
第16號為實體提供會計政策選項，以選擇不資本化
i)為短期租賃之租賃及╱或(ii)相關資產為低價值之租賃。本集團已選擇不對低價值資產及租賃期於開
始日期為少於12個月之租賃確認使用權資產及租賃負債。與該等租賃相關之
租賃付款已於租賃期按直線法支銷。
本集團於租賃開始日期確認使用權資產及租賃負債。
使用權資產
使用權資產應按成本確認及將包括：
i)租賃負債之初始計量金額（見下文將租賃負債入賬之會計政策）；(ii)於開始日期或之前作出之任何租賃付款，減已收
取之任何租賃獎勵；
iii)承租人產生之任何初始直接成本及(iv)承租人於拆除及移除相關資產至租賃條款及條件所規定之狀況時將予產生之估計成本（除
非該等成本乃為製造存貨而產生）。本集團按成本計量使用權資產，並減去任
何累計折舊及任何減值虧損以及就租賃負債之任何重新計量進行調整。
就本集團而言，持作租賃或資本升值用途的租賃土地及樓宇應繼續根據香港
會計準則第40號入賬及應按公允值列賬。因此，採納香港財務報告準則第
16
號不會對該等資產造成任何重大影響。
租賃負債
租賃負債應按於租賃開始日期尚未支付之租賃付款之現值確認。倘能夠釐定
租賃隱含之利率，則租賃付款須使用該利率貼現。倘未能釐定該利率，本集團
將使用本集團之增量借款利率。
以下並無於租賃開始日期付款之於租賃期之相關資產之使用權付款被視為租
賃付款：
i)定額付款減應收之任何租賃獎勵；ii)取決於指數或利率之可變租賃付款，初始使用於開始日期之指數或利率計量；
iii)預期由承租人根據剩餘價值擔保應付之金額；
iv)購買選擇權之行使價（倘承租人合理確定行使該選擇權）及
v)支付終止租賃的罰款（倘租賃期反映承租人行使選擇權終止租賃）。–10–
於開始日期後，承租人須透過以下各項計量租賃負債：
i)增加賬面值以反映租賃負債之利率；
ii)減少賬面值以反映所作出之租賃付款；及iii)重新計量賬面值以反映任何重新評估或租賃修訂，如指數或利率變動產生之未來租賃付
款變動、租賃期變動、實質定額租賃付款變動或購買相關資產評估之變動。
iv)作為出租人之會計處理方式本集團將投資物業出租予多名租客。由於與香港會計準則第
17號的規定相比，
香港財務報告準則第16號關於出租人的會計處理方式大致保持不變，採納香
港財務報告準則第16號對綜合財務報表並無重大影響。
v)過渡誠如上文所述，本集團已使用累計影響法應用香港財務報告準則第
16號，並
按相等於租賃負債之金額確認使用權資產，就緊接二零一九年一月一日於綜
合財務狀況表確認之該租賃相關之任何預付或應計租賃付款金額作出調整。
於初始應用日期二零一九年一月一日，並無虧損性租賃合約須對使用權資產
作出重大調整。於二零一八年呈列之比較資料並無獲重列，並繼續按香港財
務報告準則第16號之過渡規定所允許，根據香港會計準則第
17號及相關詮釋
呈報。
本集團已於二零一九年一月一日就先前根據香港會計準則第17號分類為經營
租賃之租賃確認租賃負債，以及按餘下租賃付款之現值計量該等租賃負債，
並使用於二零一九年一月一日之承租人增量借款利率貼現。
本集團已選擇於二零一九年一月一日就先前根據香港會計準則第17號分類為
經營租賃之租賃確認所有使用權資產，猶如香港財務報告準則第
16號自開始
日期起已獲應用，惟使用於初始應用日期之承租人增量借款利率貼現。就所
有該等使用權資產而言，本集團已於二零一九年一月一日應用香港會計準則
第36號「資產減值」以評估於該日期是否存在任何減值。
本集團亦已應用以下可行權宜方法：
i)對具有合理相似特徵之租賃組合應用單一貼現率；及
ii)應用豁免不就租期將自初始應用日期（二零一九年一月一日）起
12個月內完結之租賃確認使用權資產及租賃負債，並將該等租賃入賬為
短期租賃。
香港（國際財務報告詮釋委員會）－詮釋第23號－所得稅處理之不確定因素
該詮釋透過就如何反映所得稅會計處理涉及之不確定性因素之影響提供指引，為
香港會計準則第12號「所得稅」之規定提供支持。根據該詮釋，實體須釐定分開或集
中考慮各項不確定稅項處理，以更準確預測不確定性因素之解決方法。實體亦須假
設稅務機關將會查驗其有權查驗之金額，並在作出上述查驗時全面知悉所有相關
資料。如實體釐定稅務機關可能會接受一項不確定稅項處理，則實體應按與其稅務
申報相同方式計量即期及遞延稅項。倘實體釐定稅務機關不可能會接受一項不確
定稅項處理，則採用「最可能金額」或「預期值」兩個方法中能更準確預測不確定性
因素解決方式之方法，以反映釐定稅項涉及之不確定性因素。
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香港財務
