作为中央经济工作会议确定的2016年五大经济任务之一，“去库存”成为当下经济领域及全国“两会”集中热议的话题。国家统计局2月19日发布的房地产开发和销售统计数据显示：截至2015年末，全国房地产库存待售面积高达71853万平方米，较2014年末的62169万平方米增加近万平方米。其中，住宅待售面积45248万平方米，占比约63.97。
面对巨大的房地产库存压力，去年以来，中央已连续出台推进“去库存”的政策；继2月初降低非限购城市首付比例后，财政部等三部门日前又发文调整房地产交易环节税收；包括山东、江西、海南等20多个省(区市)的150多个城市也密集从供需两端出台政策加快去库存。
“无论是中央还是地方，上述所有‘去库存政策’的出发点和落脚点，其实都是‘促进房地产市场持续健康稳定发展’。要做到这一点，开发企业和地方政府均需做好相应的‘加减法’：开发商要在价格上‘做减法’，品质上‘做加法’，如果只是一味地等政府救市，注定没有出路；地方政府可在税费与交易门槛等方面‘做减法’，在帮助企业解决拆迁、配套难题等方面‘做加法’。”3月4日，全国政协委员、泰禾集团(000732,股吧)董事长黄其森在接受中国建设报等媒体记者采访时还同时表示，“去库存政策”不能没有底线意识，近期个别地方出台“零首付”等短视、激进措施极不妥当，开发商并不希望市场暴涨、暴跌。持续、稳定的“去库存政策”，既要“超前”也要“预后”，这对促进房地产市场健康长远发展而言尤为重要。
开发商不能“等、靠、要”
与一线城市近期火爆市场行情相比，二三线楼市明显显得冷清了许多。从各方统计数据综合分析来看，国内楼市区域分化现象仍在持续且更加明显。事实上，不仅区域间分化在不断加剧，从近期披露业绩快报的整体情况来看，上市房企之间的业绩分化程度也在进一步加深。
中原地产研究部统计数据显示，截至日前，已公布2015年销售业绩的上市房企共有78家，其中业绩预告为预盈的有38家，占比48.7，另外还有15家企业预期亏损，25家企业出现了预期减少的利润变化。
对此，黄其森表示，持续分化是必然现象，在新一轮行业洗牌大战的作用下，相信未来还会有更多的“僵尸”企业被淘汰出局。开发商要想在今后竞争越来越激烈的市场环境中生存下去，不能老指望政府救市，一味地“等、靠、要”注定没有出路。
那么在“去库存”主旋律下，开发企业尤其是中小企业究竟该怎么做才能实现库存去化的最终目的？结合泰禾集团近年来坚持深耕一线城市、不断强化产品品质升级并确保业绩持续增长的经验，黄其森表示，加速去库存，开发商要在价格上“做减法”、品质上“做加法”。
“尤其是在库存量大的三四线城市，开发商更应尽早放弃‘政府救市’的侥幸心理，该降价就降价，只有以价换量才能争取更多主动，这就是‘做减法’。”黄其森表示。
经过前几轮大规模行业洗牌运动，“产品为王”已被充分证明是企业赢得市场占有率及客户口碑的不二选择。黄其森对此深有感触，“泰禾集团近年来之所以能够在整体市场不够景气的情况下取得业绩的持续增长，很大程度上是基于对产品品质的不懈追求，我们不仅在做适销对路的产品，以北京院子、中国院子为代表的‘院子系’更是在做传承优秀建筑文化的中国风建筑。”
基于此，黄其森建议，越是市场不好，开发商在开发品质上越要“做加法”，更要进一步从供给端刺激新需求、新市场，用高品质、高附加值、差异化的产品满足改善型客户不断升级的置业需求。“库存再大的城市，也有热销的楼盘。这说明房地产市场依然大有可为，现在及将来一段时间都将依旧是国民经济的支柱产业。目前改善型需求渐成主流，像过去什么样房子都好卖的日子注定会一去不复返，只有把产品做好才有可能长久立足不败之地。”
“去库存政策”要有长效机制
不言而喻，“去库存”是一个系统性工程，不单是开发商自己的事，政府这一端也是十分重要的一环。本报记者在梳理各省级政府关于房地产去库存的政策后发现：甘肃、四川、山东、山西、浙江、陕西等地近期纷纷召开了住房城乡建设工作会议，讨论“去库存”问题；福建、江西、内蒙古等地则以省级政府文件的形式，专门出台化解房地产库存的文件；山东、海南等地专门印发了房地产“去库存”工作的通知或意见。
今年地方“两会”，在26个省级政府工作报告中，“去库存”共出现41次，其中，河北、山西、吉林、黑龙江、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、贵州、云南、陕西、新疆13个省(区市)把“去库存”列入了2016年的政府工作安排之中，且大多与“去产能、去杠杆、降成本、补短板”等共同出现。
“在‘去库存’问题上，政府出台的政策对市场影响巨大，一定要尽快建立长效机制，让相关政策保持连贯性。按上述说法，截至目前全国已有150多个城市出台政策，通过公积金新政、降低购置及交易税费等措施推进房地产市场去库存。这些政策不妨视为在‘做减法’。但如果只考虑短期行为，如‘零首付’之类的‘减法’，我个人坚决反对。”黄其森表示。
在黄其森看来，政府一方面可在推进降低交易环节税费与交易门槛问题上“做减法”；另一方面针对企业拆迁、配套难题，以及完善户籍制度改革等，建议多“做加法”。
以土地增值税征收为例，据了解，目前各地执行的土地增值税预征率普遍是在2012、2013年房地产市场处于最好水平时定下的2~6不等。而如今，绝大多数地方房地产利润率已经严重下滑，甚至部分企业出现亏损，还依旧按原定的税率确实让企业不堪重负。黄其森对此建议各地应结合当地房地产业的实际经营状况，确定合理的土地增值税预征率。
“对房地产企业在预售阶段征收企业所得税的计税毛利率也是如此，大多是在前几年房地产市场于最好时期定下的15~22，个别地方甚至达到25，因此建议地方政府结合各地的房地产经营毛利率水平，适当降低计税毛利率。”黄其森还建议称，鉴于房地产开发实际情况，应取消对房地产项目税的预征，且之前明确超过预征水平缴纳的土地增值税和企业所得税应退还企业，并明确退还程序和处理时限。
除这些之外，当下各地政府通常要求房地产开发企业实行项目公司制，即“一块土地，注册一个法人公司”，哪怕在同一个城市，如果通过“招拍挂”拿了几块土地，就要成立几个法人公司。这样一来，不仅增加了房地产企业的管理成本，也增加了房地产企业的税收负担（房地产不同开发企业之间的盈亏不能互相抵补）。黄其森对此建议相关政府部门应允许房地产设立分公司，至少在同一省市可以设立分公司。
在政府如何“做加法”方面，黄其森建议相关城市配套如市政交通、周边基础设施、水电气等，应与新出让的土地同步，甚至得提前完成，而不是在土地周边什么都没有、路网不通或较差、学校没影、缺水缺电的情况下，就急着把土地卖了。“一味强调开发商自我配套、做城市运营商，是不现实的。开发商不是个个‘十八般武艺’都会使的。政府要承担起相应的本属于自己的义务与责任。配套一旦完善了，库存问题解决起来也就容易多了。”
“比如一些地块开发商尽管拿到手了，但拆迁遗留问题令人头疼，这就是政府未净地出让留下的‘尾巴’。后期开发商介入拆迁时很容易引发社会矛盾，导致土地款交了很久，却迟迟不能动工、销售，既增加了成本又拖延了时间，对开发商来说很不公平。所以，政府有全责推进出让地块的拆迁交付，这跟回购商品房为保障房、强化货币拆迁安置等一样，都是‘做加法’。”黄其森最后表示。
链接：全国政协委员黄其森“两会”观点集萃
●推广街区制：新旧有别，远近有别，稳妥推进
推广街区制、不再建设封闭住宅小区，我相信这是政府结合国际先进经验动了脑筋才制定出的政策。但在具体实施中，正如住房和城乡建设部所言，应“逐步，听取民意，考虑业主利益”，稳妥推进。不能简单理解为所有的墙都要拆。墙，某种意义上也是中国文化的一部分。
建议这一政策在实施时新旧有别。老项目老办法，新项目新办法，新项目事先要做好相关道路规划。此外，远近有别：交通问题特别突出的老城区，围墙开放可能更迫切些；远郊楼盘，受配套与治安等因素影响，还是可以保留或新建围墙社区的。
在旧小区推广街区制时，一定要兼顾业主利益。不妨先建立若干试点，让大家先感受到开放式街区的带来实际便利，好以点带面。
●北京积分落户政策更要体现社会公平
北京积分落户政策征求意见稿，除了基本门槛之外，在就业、住所和教育三方面均有相应的分数。在学历方面，大专、博士积分相差30分之多，对总分的影响很大。然而，从对社会的贡献程度上来说，教育只是基础，无法与社会贡献划上等号，不同学历差距如此悬殊不免有“唯学历论”倾向。除了高学历，普通劳动者也为首都建设作出了巨大贡献，有的已长期生活在这里，要提供条件让其有一席之地，共享城市发展的红利。
建议缩小各学历间的分数差距，同时增加其它能够衡量社会贡献的条件和标准。另外，45岁以上不能申请，也不尽合理。如果一个人都在北京生活工作了10年以上，把最好青壮年时期都贡献给了这座城市，政策是否应该给人家一个机会？所以，唯有综合考虑，才能充分体现社会的公平正义。
●河北积分落户制度，不如购房落户
今年2月河北出台《河北省居住证实施办法(试行)》，其中，廊坊、大厂、香河、固安等地可根据实际，合理确定落户条件。城镇综合承载压力大的，可结合本地实际，建立居住证积分落户制度。
目前，北京人口疏解外溢已成必然，廊坊、大厂、香河、固安等这样的环北京周边地区显然是不错的选择地区。然而上述这些紧邻北京的地区实行居住证积分落户制度，有着明显的限制意味，显然与其承接北京产业、人口外溢功能的地位相矛盾。
建议对于廊坊等地这些接收北京人口外溢的地区，其积分落户政策不应以控制人口为前提，而是应当以接收首都外溢人口为目的，其积分落户政策门槛不宜过高。甚至，完全可以变积分落户为购房落户，鼓励在这些地区安居乐业。
●闽企扎推“外迁”，福建“总部经济”急需“把根留住”
近年来，闽企正在全国迅速崛起，闽商也再度成为社会热议的话题之一。但不容忽视的是，发轫于福建的闽企，在企业壮大到一定程度之后，往往选择将企业总部外迁至上海、北京等一线城市，且势头不减。据不完全统计，仅闽系房企，最近5年总部外迁至上海的企业就多达5家，且均为全国知名房企。
企业总部的持续外迁，不仅造成福建当地人才的大量流失，而且也会影响外地企业对福建的投资信心。而事实上，早在2011年9月，福建省就已出台了《福建省人民政府关于促进总部经济发展的意见》等一系列政策，支持总部经济的发展壮大。当前，“自贸区”、“一带一路”、“福州新区”等国家政策在福建的陆续落地，也让福建发展如虎添翼。
应该说，福建发展总部经济的政策优势得天独厚。但为何企业依旧外迁？是支持力度不到位，还是政策执行有偏差？这应引起政府相关部门的重视和思考，让闽企“把根留住”已刻不容缓。建议政府相关部门应重新调查研究，根据新时期的政策环境及企业的心声，完善或重新修订现有的总部经济支持政策，在土地、税收、软环境建设等多方面做足工作，真正留住闽企的“心”，扎深扎牢闽企的“根”。
●加快保护性开发古镇古村，留住福建更多美丽乡愁
福建，八山一水、依山傍海的得天独厚地理位置，以及古代海上丝绸之路起点的经济优势，让这片土地保留了许多千年古镇古村，有的坐落在群山中，有的坐落在大海边。据统计，福建国家级、省级的名镇、名村有百余个，是全国闻名的名村名镇大省。在保护古镇古村的措施创新上，建议福建积极学习国内外的先进保护经验，如福州马尾的闽安村、福州永泰的嵩口古镇，引入了台湾优秀的古镇保护经验，为国内其他地区的古镇古村保护提供了参考价值。
由于经费短缺、执法不严等各种原因，福建很多古镇古村，尤其古建筑、坊巷街区的保护，还是没做到位。有的街道
