来源时间为：2022-08-14
稳居千亿俱乐部，华发股份：全国化扩张途中的“中而美”地方国企
2022-08-1415:49:33来源:
安徽
至
用微信扫码二维码
至好友和朋友圈
（报告出品方/分析师：国盛证券金晶肖畅肖依依）
一、公司介绍
1.1公司概况及发展历程
珠海华发实业股份有限公司（以下简称“华发股份”或“公司”）是一家从事房地产开发的企业。
公司于1992年成立，早年与珠海经济特区一同迅速发展，2000年初确立了在珠海的房地产龙头地位。
2012年公司实施“立足珠海，面向全国，开拓海外”的发展战略，在巩固珠海房地产企业龙头地位的基础上，踏上了全国化扩张的道路，并从单纯的住宅开发商向包括精品住宅、商业地产、旅游地产、土地一级开发、保障性住房在内的综合性地产商发展。
2020-2021年公司已连续两年实现合约销售金额超千亿的业绩，并不断迭代升级旗下的“优 产品”体系，公司“中而美”的质地亮眼。
华发股份的规模近十年实现了巨大飞跃，营收9年CAGR达30.9，目前已形成“一核两翼”业务格局。
公司营业总收入由2012年的45.4亿元持续增长至2021年的512.4亿元，2013年以来已经连续9年保持正增长，9年CAGR达30.9。
业务结构上，公司以房地产开发为主业，近年来积极推动多元化业务。目前已经形成“一核两翼”业务新格局：以住宅为“一核”，以商业运营、上下游产业链为“两翼”的业务结构。
“一核”方面，公司房地产业务为公司发展的主驱动力，区域上形成了“4 1”的全国化战略布局。
公司始终坚持做中高端、体系化的房地产开发业务，其结转收入由2012年的44.2亿元增长至2021年的486.0亿元，9年CAGR达30.5；房地产收入占总营收比重常年维持在95附近，2021年占比为94.8。
区域布局上，截至2021年底，公司已经布局北京、上海、广州、深圳等内地近50座重要城市，形成了涵盖珠海大区、华南大区、华东大区、北方大区与北京区域的“4 1”全国化战略布局，各区地产收入占比分别为23.7/16.1/36.0/21.0/3.0。
“两翼”方面，公司非房收入持续提升，推动主业转型升级。其中商业板块方面，公司打造了“华发商都”等标杆商业品牌，2021年华发在珠海、太仓、威海、中山、武汉等城市的六大重点项目开业。
上下游产业链方面，公司在营销、设计、文传、园林等职能公司全面提质增效的基础上，积极培育打造高端商业、文化品牌，并稳步开拓物业资管、大健康、长租公寓等业务领域，目前阅潮、华商百货和华发奥特美康体中心三大自营业务线已逐步成型，涵盖商业地产、品牌经营的产品生态体系逐渐成熟。
整体看，公司其他业务收入从2012年的1.26亿元增长至2021年的26.42亿元，占总营收的比重较为稳定，2021年占比达5.2。
1.2股权结构及控股股东介绍
1.2.1股权结构：地方国资控股，持股结构稳定
华发股份最大控股股东为珠海华发集团有限公司，集团与其一致行动人合计持有公司28.49的股份。截至2022年3月31日，公司控股股东珠海华发集团有限公司（以下简称“华发集团”或“集团”）直接持有华发股份24.2的股份，其一致行动人珠海华发综合发展有限公司持有华发股份4.29的股份，合计持股占比28.49。其余的前十大股东主要由投资基金、资产管理公司、社保基金等组成。
历史上公司股权结构变动较小，彰显大股东对公司经营的信心。
公司重要股东的股权变动主要有2014年高管集体增持、2015年华发集团参与配股、2017年华发综合增持、2017年股权激励。除上述股东外，公司近十年前十大流通股东名单主要由投资基金、社保基金等组成，历年持股机构稍有变动，整体持股情况较为稳定。
具体看华发集团持股变动，近十年集团持股比例稳中有进。
华发集团2012年末持股例为24.87；2015年通过配股增持了公司2.44的股份，同年华发物业管理、华发汽车销售进行了小规模减持；2016年集团子公司华发综合通过二级市场交易增持公司2.25的股份。至2022Q1，华发集团合计持有28.49的股份，持股比例十年提升了3.62pct。
1.2.2控股股东介绍：珠海华发集团有限公司
华发集团由珠海市国资委绝对控股（92.13）、广东省财政厅参股（7.87），属于地方国企，拥有近40年的房地产开发经验。
珠海华发集团有限公司组建于1980年，起步阶段抓住了珠海经济特区成立的发展契机，在上世纪80年代初打造了珠海最早的精品住宅海滨新村和银海新村。
经过40余年的发展，集团已经从单一的区域型房地产企业发展成为以城市运营、房产开发、金融产业、实业投资为四大核心业务，以商贸服务、现代服务为两大配套业务（4 2）的创新驱动型综合性企业集团。集团连续6年跻身中国企业500强，2021年位列203名，并成功入选国务院国企改革“双百”企业。
华发集团控股8家上市公司，业务涵盖房地产开发、物业服务及多个实体产业。
集团现控股“华发股份”“华发物业服务”“华金资本”“庄臣控股”“维业股份”“华灿光电”“光库科技”“迪信通”8家上市公司，以及“华冠科技”“华冠电容”2家新三板挂牌企业；成功打造华发集团、华发股份、华发综合发展、华发投控4家“3A信用主体”。
华发集团近十年规模快速扩张，集团总资产、总营收9年CAGR分别达31.6/40.2。
集团2012年开始实施“转型升级、跨越发展”战略和“科技 ”战略，过去十年集团总资产高速增长，2021年集团总资产达5774亿元。集团营业总收入增速整体维持在20以上，2021年集团营业总收入达1419亿元。
集团近年房地产营收占比有所降低，多元化业务布局加强公司营收韧性。集团2021年主营收入中，大宗商品批发业务占比最大，达45.0，其次为房地产业务，达40.5；建筑设计、物业服务、土地一级开发、代建业务分别占比2.6/2.4/1.3/0.7。
从历史看，集团房地产收入占比由2017年的44.3降至2021的40.5。集团业务分布日趋多元，使得集团在2021年房地产下行环境下依然保持30.0的营收增速，抗地产周期能力出众，能够以较强的姿态支持地产子公司在行业收缩环境下的生存与发展。
华发集团迎来“再出发”的历史机遇，未来将积极推动业务转型升级。
在深化国企改革、粤港澳大湾区规划落实、珠海及横琴自贸区加速发展等众多利好支持下，华发集团作为珠海市的龙头企业，未来将积极实施“科技 城市 金融 实业”战略转型，推进先进制造业和现代服务业深度融合，实现高质量发展，发展成为具有世界格局的科技、城市、金融、实业领先企业。
1.3公司管理层介绍
公司管理层人员加入华发集团时间较早，高管拥有丰富的公司及项目管理经验，有三位高管曾任职于珠海政府有关部门。
董事局主席李光宁先生自1993年加入华发集团并出任助理总经理，2014年起任华发股份董事局主席；总裁陈茵女士早年积累了丰富的基层管理经验，于2015年起任公司总裁；郭凌勇先生是公司十字门中央商务区项目开发的主要负责人，于2016年起任公司执行副总裁；汤建军先生、俞卫国先生、张延先生曾任职于珠海市政府有关部门；许继莉女士曾任中国农业银行珠海市分行副行长、兴业银行珠海分行副行长。
二、土储及拿地优势：在全国化扩张道路上的“中而美”
公司作为珠海龙头的同时，已经逐渐成为“中国华发”。本节将在2.1介绍公司土储优势带来的未来销售确定性；在2.2讨论公司近年拿地情况；在2.3通过研究公司结转毛利率、测算拿地毛利率，分析公司全国化扩张的优势。
2.1土地储备：质优量足，千亿销售规模确定性强
结论：公司土地储备质优量足，未来销售“量”、“价”确定性强。公司土储规划计容建面整体呈现增长态势，4年CAGR为8.0，2021年面积达2098万方，覆盖合约销售面积4.47倍；结构上，公司土储集中于较高能级的城市，其布局一二线、珠三角及长三角三线合计占总土储86.8。另外，克而瑞数据显示公司权益比较高，近五年销售金额口径权益比在70附近波动。
综合考虑，我们认为公司土储“量”、“价”确定性强，部分已经反映在过去销售数据上，其土储优势将持续推动未来销售及结转高增。
公司近年销售及结转金额增长迅速，销售额增速大幅领先TOP30均值。公司合约销售金额增速领先行业，2021年达1219亿元，连续两年销售超千亿，5年CAGR达27.8。公司2020-2021年全口径销售额两年CAGR达14.9，增速位列TOP30房企第9。
2022年1-7月全口径销售金额为582亿元，较去年同期仅下滑18.1，显著优于TOP30销售同比均值-40.8，增速位列TOP30房企第3名。
均价方面，公司近5年合约销售均价为25254元/平，大幅领先同期全国住宅销售均价15022元/平。
结转收入方面，2021年房地产结转收入达486亿元，5年CAGR达31.1。
2.1.1土储规模：稳中有进，土储覆盖倍数充足
公司近年土储规模整体呈增长趋势，2021年小幅回落至2098万方，土储覆盖倍数达4.47倍。公司披露的土储是根据有无开工的情况分为待开发与在建/新开工，故公司实际土地储备面积=待开发建面 在建/新开工建面*。
据此公式，我们计算得到2017-2021年公司拥有总土储分别为1542、1611、1897、2368、2098万方，4年CAGR为8.01。其中2021年在市场下行环境下，公司主动缩减拿地规模，土储同比下降11.41。
土储覆盖倍数方面，2018-2019年周转加快，覆盖倍数降幅较大；近两年相对稳定，2021年土储覆盖倍数为4.47倍（期末土储建面/合约销售建面）。因测算口径土储规模偏大，预估实际土储覆盖倍数为3.5倍。
2.1.2土储结构：深耕高能级城市，战略重心已由珠海转向华东大区
根据公司“4 1”大区分*，公司近年已逐渐走出珠海，战略重心已转向华东大区。
公司土储往年在华南、珠海大区的占比较高，2017年两区合计达45.7；近年公司重点发展华东大区，华东2021年占比达43.8，已超越华南与珠海之和，成为公司第一大重仓区域。
至2021年末，公司于珠海、华南、华东、北方、北京的土储占比分别为15.2/21.2/43.8/19.0/0.8。
规模及增速方面，近年来华东大区土储建面有显著的增长，其余各区较为稳定，至2021年末，上述大区土储建面分别为318/446/919/399/16
