来源时间为：2020-02-19
原标题::珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年券（第一期）信用评级报告-联合
券信用评级报告
珠海华发实业股份有限公司2
证券交易所上市公司，融资渠道较为多元化。
关注
1．近年来，公司为未来销售规模制定了
更高目标，开启了新一轮的投资布局，存在较
大补库存需求；公司在建项目较多，在建面积
较大，面临较大项目开发建设支出压力。
2．近年来，随着公司经营规模扩大，债
务规模增长较快，债务负担较重，且2019年
及2020年，存在一定的债务集中到期压力。
3．近两年，公司筹资活动前现金流持续
为净流出，且规模较大，对筹资活动的依赖性
较大。
4．公司土地储备获取中并购项目规模较
大，并购拿地方式存在一定不确定性，部分项
目的开发进度会有一定影响。
分析师
冯磊
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王彦
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珠海华发实业股份有限公司4
一、主体概况
珠海华发实业股份有限公司（以下简称“公司”或“”）前身系珠海华发集团有限
公司（以下简称“华发集团”）的全资子公司珠海经济特区华发房地产公司。1992年4月，经珠
海市经济体制改革委员会珠体改委[1992]50号文批准，在珠海经济特区华发房地产公司的基础上
改组设立为珠海经济特区华发房地产股份有限公司。1992年10月，经珠海市经济体制改革委员
会珠体改委[1992]93号文批准更名为现名，并于1994年12月经广东省经济体制改革委员会粤体
改[1994]140号文确认。经中国证券监督管理委员会证监发行[2004]7号文批准，2004年2月，公
司在上海证券交易所上市（股票简称：“”，证券代码：600325.SH）。
根据2018年2月26日国务院国有资产监督管理委员会（以下简称“国务院国资委”）下发
的《关于无偿划转所持珠海华发实业股份有限公司股份有关问题的批复》（国资产权[2018]109号），
国务院国资委同意珠海华发物业管理服务有限公司（以下简称“华发物业公司”）、珠海华发汽
车销售有限公司（以下简称“华发汽车公司”）分别将所持有公司21,723,332股和21,723,343股
股份无偿划转给珠海华发综合发展有限公司（以下简称“华发综合”）。本次股权划转完成后，
公司总股本不变，华发物业公司、华发汽车公司不再持有公司股份，华发综合公司持有90,877,280
股，占公司总股本4.29。
经过历年派送红股、配售新股、转增股本、增发新股、非公开发行股票等，截至2019年3
月底，公司注册资本21.18亿元，实收资本21.18亿元。公司控股股东为华发集团，华发集团直接
持有公司24.19的股份，通过子公司华发综合间接持有公司4.29的股份；公司实际控制人为珠
海市人民政府国有资产监督管理委员会。
图1截至2019年3月底公司股权结构图
资料来源：公司提供
公司经营范围：房地产经营、物业管理；批发零售、代购代销：建筑材料、金属材料（不含
金）、建筑五金、五金工具、电子产品及通信设备（不含移动通信终端设备）、化工原料（不含
化学危险品）、五金交电、化工。
截至2019年3月底，公司下设董事局秘书处、财务管理中心、人力资源管理中心、投资拓展
中心、资金管理中心等20个职能部门（详见附件1）。截至2018年底，公司纳入合并范围内控
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股子公司270家，较年初增加合并单位109家，减少合并单位4家。截至2018年底，公司在职员
工合计4,972人。
截至2018年底，公司合并资产总额1,822.09亿元，负债合计1,500.25亿元，所有者权益（含
少数股东权益）321.84亿元，其中归属于母公司所有者权益合计148.73亿元。2018年，公司实现
营业收入236.99亿元，净利润（含少数股东损益）24.02亿元，其中归属于母公司所有者的净利
润22.84亿元；经营活动产生的现金流量净额159.99亿元，现金及现金等价物净增加额76.35亿
元。
截至2019年3月底，公司合并资产总额1,939.93亿元，负债合计1,603.69亿元，所有者权益
（含少数股东权益）336.24亿元，其中归属于母公司所有者权益合计154.35亿元。2019年1－3
月，公司实现营业收入67.05亿元，净利润（含少数股东损益）7.51亿元，其中归属于母公司所
有者的净利润5.59亿元；经营活动产生的现金流量净额21.19亿元，现金及现金等价物净增加额
0.90亿元。
公司注册地址：广东省珠海市昌盛路155号；法定代表人：李光宁。
二、本次债券概况及募集资金用途
1．本次债券概况
本次债券名称为“珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年券（第
一期）”，发行规模为不超过40亿元（含），拟一次或分期发行。本次债券期限为不超过5年（含），
可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种或含权品种，具体期限构成和各期限品种的
发行规模将由公司和主承销商根据市场情况确定。本次债券面值为100元，按面值平价发行。本
次债券为固定利率债券，票面利率将根据网下询价簿记结果，由公司和主承销商按照国家有关规
定协商一致确定。本次债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后
一期利息随本金的兑付一起支付。
本次债券无担保。
2．本次债券募集资金用途
本次债券拟用于偿还到期券或券回售，以及监管部门批准的其他用途，具体募
集资金用途将提请公司股东大会授权董事局根据公司资金需求情况在上述范围内确定。
三、行业分析
公司主营业务是房地产开发销售与商业物业租赁，属于房地产行业。
1．行业概况
房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经
过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范化运作，房地产业的增长方
式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。
从近年房地产行业发展趋势来看，受益于宽松的信贷政策和去库存政策实施，2016年全国房
地产开发投资102,581亿元，同比增长6.88，增速较上年上升5.9个百分点；2017年，我国房地
产开发投资109,799亿元，同比增长7.04，受密集调控影响，增速较上年微增0.16个百分点，
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整体投资热情仍旧较高。2018年，全国房地产开发投资120,263.51亿元，同比增长9.50，增速
较前11月回落0.2个百分点，但仍高于2017年水平，在土地购置费和补库存驱动的新开工高增
长下继续维持在高位。2019年1季度，全国房地产开发投资23,803亿元，同比增长11.80，增
速创近几年新高，主要系土地购置费依旧高位，以及一季度销售、资金端改善，房企新开工和施
工意愿增强，带动建安投资回升所致。
图22015－2019年3月全国房地产市场发展情况（单位：亿元、）
资料来源：Wind
总体看，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，近几年行业发展较快、波动较大。受国家
政策导向的影响，房地产投资增速2016年后有所回升，2018年之后在土地购置费、新开工增加
带动下保持高位。
2．市场供需
（1）土地供应状况
土地是房地产企业主要的成本来源，土地市场受房地产宏观调控政策影响巨大，同时会受到
地方政府供地意愿和开发商购地能力和意愿的影响。中央政府通过信贷、限购、融资审批等手段
限制房地产企业融资行为，加之需求端限购等政策，导致部分房企的现金回笼情况随着行业起伏
出现明显变化，直接影响土地市场需求。
2016年，土地供求总量小幅下降，整体分化趋势不改，重点城市成交热度攀升带动地价及溢
价率上扬。2016年，除二线城市推出土地面积及成交土地面积分别出现1和0.2的微跌外，一。
三线城市均有较大幅度下降；除一线城市土地出让金下降16外，二、三线城市土地出让金分别
上升68和9。另外，各线城市楼面均价和土地溢价率均有不同程度上升。一线城市楼面均价
和土地溢价率分别上升9和18个百分点到9,965元/平方米和45；二线城市楼面均价和土地溢
价率分别上升74和34个百分点到2,696元/平方米和51；三线城市楼面均价和土地溢价率分
别上升19和18个百分点到887元/平方米和26。整体看，一线市场的高房价使较多房企转战
二线重点城市拿地，二线城市涨幅较大，地王频出。
2017年，全国300个城市成交面积95,036万平方米，同比增加8；土地出让金总额为40,623
亿元，同比增加38。其中，住宅用地成交面积35,433万平方米，同比增加24；商办类用地成
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交土地面积10,225万平方米，同比减少10。分城市来看，2017年，一线城市土地供应持续放量，
成交量及出让金随之上涨，但受调控政策影响，楼面均价及溢价率有所下滑；二线城市土地供应
与成交面积与去年基本持平，土地出让金及均价同比涨幅较去年明显收窄，溢价率各季度均同比
下降，土地市场总体趋稳；三、四线城市内部热度分化。
2018年，土地供应量继续上扬，全国300个城市土地供应量128,440万平方米，同比增长20；
土地成交面积105,492万平方米，同比增长14，其中住宅用地成交面积38,931万平方米，同比
增长10；土地出让金总额为41,773亿元，同比微增2；整体成交楼面均价及溢价率均有所下
滑，房企拿地趋于理性。分城市来看，2018年，一线城市供地节奏放缓，同比下降12，成交指
