量同比增长16，但土地出让金和溢价率同比回落；三四线城市面对热点城市的需求外溢，加快
供地节奏，土地供应量、成交面积、出让金均同比走高，但溢价率同比下滑明显。
2019年1－3月，土地市场下行，全国300个城市土地市场指标均不同程度下降；其中一线
城市供求双涨，但高溢价率现象明显减少；二线城市成交量价均降，溢价率较去年同期变化不大；
三四线城市供求、成交均价和溢价率均出现较大程度下滑。2019年3月，二线城市土地成交溢价
率和楼面均价同环比均涨，二线城市土地市场热度有所回升。
表12016－2019年3月全国300个城市土地交易情况（单位：万平方米、、亿元、元/平方米）
项目2016年2017年2018年2019年1－3月
推出面积103,212111,907128,44025,204
同比-9820-7
成交面积85,88595,036105,49220,686
同比-3814-14
出让金29,04740,62341,7738,281
同比31382-16
楼面均价1,9042,3742,1592,176
同比4026-11-3
土地平均溢价率43291313
同比上升27个百分点下降14个百分点下降16个百分点下降6个百分点
资料来源：CREIS中指数据，联合评级整理。
总体看，2016年土地市场热度高涨，楼面均价及溢价率均大幅上涨，随着2017年后土地增
加供应量及调控政策影响，楼面均价及溢价率有所回落，2018年至2019年一季度房企拿地趋于
理性，成交楼面均价及溢价率走低的态势在2019年一季度末有所逆转。
（2）开发资金来源状况
受益于宽松的信贷政策，2016年前三季度房地产销售市场火爆，房企资金进一步得到缓解。
进入10月份，上海证券交易所对房地产企业发债进行分类管理，部分划分为“风险类”房地产企
业发债资金来源受到限制。2016年，房地产开发企业到位资金144,214亿元，同比增长15.18。
其中，国内贷款21,512亿元，同比增长6.42；利用外资140亿元，同比下降52.79；自筹资金
49,133亿元，同比增长0.19；其他资金73,428亿元，同比增长31.93。在其他资金中，定金及
预收款41,952亿元，增长29.0；个人按揭贷款24,403亿元，增长46.5。
2017年，房地产企业融资渠道再度收紧。全年房地产开发企业到位资金156,053亿元，同比增
长8.20，增速较上年同期下降7.00个百分点。其中，国内贷款25,242亿元，同比增长17.30；利
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用外资168.19亿元，同比增长19.80；自筹资金50,872亿元，上升3.50；其他资金79,770亿元，
同比增长8.60。在其他资金中，定金及预收款48,694亿元，同比增长16.10；个人按揭贷款23,906
亿元，同比下降2.00。
2018年，房地产开发企业到位资金165,962.89亿元，同比增长6.40。其中，国内贷款同比下
降4.90，主要系银行信贷受到监管，银行资金流入房地产市场受限所致；自筹资金同比增长
9.70，主要系房企发债及资产证券化规模增长所致；其他资金同比增长7.84，主要系房企加快
回款所致。随着政策对房地产企业融资的限制，房企自身造血能力对房地产企业愈加重要；2018
年，央行已进行4次降准，释放一定流动性，货币政策结构性宽松。
2019年1－3月，房地产开发企业到位资金38,948亿元，同比增长5.90，增速较前两月回升3.8
个百分点，其中国内贷款、个人按揭贷款同比转正；另目前首套房及二套房房贷利率2019年以来
连续三月下降，2019年前三月房企信用债发行只数和额度均大幅超过去年同期水平、发债利率明
显降低，房地产行业融资环境有所改善。
总体看，2016年10月房地产调控后，融资环境再次趋紧，房企资金压力较大；2018年，货币
政策结构性宽松，2019年一季度房企融资环境有所改善。
（3）市场供需情况
2016年，房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程，商品房销售全年高位运行。
2016年，全国商品房销售面积157,349万平方米，同比增长22.5。其中，住宅销售面积增长22.4，
办公楼销售面积增长31.4，商业营业用房销售面积增长16.8。从供应来看，2016年，全国房
屋竣工面积106,128万平方米，同比增长6.1。其中，住宅竣工面积77,185万平方米，同比增长
4.6。
图32015－2019年3月全国商品房供求情况（单位：万平方米）
资料来源：Wind
2017年，商品房销售增速有所放缓，全国商品房销售面积169,408万平方米，同比增长7.70，
一线城市房地产销售市场逐步向二手房市场转移，二线城市亦呈现明显回落态势，三线城市受益
于棚改货币化安置政策仍然表现较好。其中，住宅销售面积增长5.30，办公楼销售面积增长
24.30，商业营业用房销售面积增长18.70；住宅销售额增长11.30，办公楼销售额增长17.50，
商业营业用房销售额增长25.30。从供应来看，2017年房地产开发企业房屋施工面积781,484万
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平方米，同比增长3.00；房屋竣工面积101,486万平方米，同比减少4.40；商品房待售面积
58,923万平方米，同比减少15.30，其中住宅待售面积同比减25.10，办公楼待售面积同比增
加0.90，商业营业用房待售面积同比减少4.00。
图4近年全国商品房销售面积和销售额增速情况（单位：）
资料来源：Wind
2018年，在调控政策持续深化背景下，商品房销售增速继续下滑，全国房地产销售面积
171,654.36万平方米，同比增长1.30，增速自8月之后开始收窄；全国房地产销售金额149,972.74
亿元，同比增长12.20，增速较1－11月上涨0.10个百分点；房地产销售面积及销售金额同比增
速均有所放缓，处于2015年6月以来的相对较低位。2018年，房地产开发企业房屋施工面积
822,300.24万平方米，同比增长5.20；房屋竣工面积93,550.11万平方米，同比减少7.80；商
品房待售面积52,414万平方米，较2017年底减少11.05。分城市来看，一线城市商品房销售成
交维持低位，但一季度之后，销售增速企稳回升；重点二线城市调控因城施策，销售增速低位徘
徊，2018年底增速为-0.01；三线城市虽整体呈下降趋势但仍表现最佳，维持2左右增速，主
要系相对宽松的调控政策、棚改货币化补偿政策，以及部分人口逆向流动所带来的返乡置业需求。
但随着住建部出台因地制宜推行棚改货币化和实物安置相结合的政策，以及本轮三四线城市购买
力的消耗与透支，预计未来三、四线城市商品房的销售将承受一定去化压力。
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图5一、二、三四线城市商品房销售面积累计同比（单位：）
注：二线城市数据用Wind资讯40大中城市数据中的二线城市模拟代替，三四线数据用全国数据扣
减40大中城市中的一二线数据进行模拟代替。
资料来源：Wind，联合评级搜集整理
2019年1－3月，全国房地产销售面积29,828.94万平方米，同比下降0.90，增速转负，但
较前两月上涨2.7个百分点；销售金额27,038.77亿元，同比增长5.60，增速较前两月上涨2.80
个百分点；受益于调控政策在因城施策下结构性微调、信贷条件宽松，一二线城市被压制需求释
放，3月房地产销售情况有所好转。
总体看，在当前经济形势下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用。
2016年之后政策环境由松趋紧，调控政策密集发布，2018年，商品房销售增速在持续调控下继续
回落，景气度有所下滑；一二线城市销售增速有所企稳，但三四线城市下滑趋势明显。2019年一
季度，销售面积增速下滑，但在因城施策的结构性宽松下，一二线城市景气度回升。
（4）销售价格情况
2016年，百城价格指数延续上年增长态势，一、二线城市进入快速上涨通道，同时三线城市
价格进入增长通道。截至2016年末，百城住宅平均价格为13,035元/平方米，较年初增长18.22。
2017年，一线城市和二线城市百城住宅价格指数增速持续放缓，其中一线城市同比增速从年
初的21.37大幅下降至年末的1.43，二线城市同比增速从年初的18.27下降至年末的7.70，
一、二线城市房地产市场明显降温；三线城市百城住宅价格指数增速上半年持续上升、下半年企
稳，达到12左右水平。
2018年，一二三线城市百城住宅价格指数增速均有所放缓，2018年末，一线城市同比增速
0.40，二线城市同比增速7.08，三线城市同比增速8.71。
2019年一季度，百城住宅价格指数同比继续收窄，其中一线城市住宅价格指数增速自2018
年底触底回升，二三线城市住宅价格指数增速继续下行。
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图62015－2019年3月全国百城住宅销售价格指数同比变化情况（单位：）
资料来源：Wind
总体看，近年来我国房地产销售平均价格呈震荡上行态势，房地产销售平均价格增速自2015
年5月起由负转正，需求进一步释放；但随着政府限购的出台以及调控的长期化等政策的影响，
一、二线城市房地产价格增速大幅下降，三线城市价格增速降缓；2019年一季度，一线城市价格
增速触底回升，二三线价格增速继续下探。
3．行业竞争
随着近年来调控政策的逐渐加码，房地产行业也在不断成熟。房地产行业整体呈现业绩持续
增长，企业分化加剧，行业集中度不断提高的发展态势。
2016年，房地产行业前10名和前20名房地产企业销售额占比分别为18.81和25.33，分
别较上年提高1.94和2.52个百分点；前10名和前20名房地产企业销售面积占比分别为12.19
和15.94，分别较上年提高0.88和1.32个百分点。2017年，房地产市场集中度继续提高，前10
名和前20名房地产企业销售额占比分别为24.10和32.50，分别较上年提高5.29和7.17个百
分点；前10名和前20名房地产企业销售面积分别为15.38和20.03
