4.09个百分点，也从侧面反映出优质城市资源不断向大型房企倾斜的态势。2018年，前10名和
前20名房地产企业销售额占比分别为26.89和38.32；前10名和前20名房地产企业销售面积
占比分别为19.08和25.74，集中度继续提升。
表22015－2018年前10名与前20名房地产企业销售额和销售面积占比情况（单位：）
项目2015年2016年2017年2018年
前10大企业销售额占比16.8718.8124.1026.89
前20大企业销售额占比22.8225.3332.5038.32
前10大企业销售面积占比11.3112.1915.3819.08
前20大企业销售面积占比14.6215.9420.0325.74
资料来源：CRIC
房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集中，
龙头企业在竞争中占据明显优势；从2017年全年房企销售额来看，5,000亿房企3家，3,000亿房
企3家。具体来看，前十的房企凭借布局、产品、品牌等优势实现业绩突破，11－30的房企在踏
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准市场机遇的前提下凭借高周转实现增长，31－50的房企主要把握区域深耕和城市市场机遇，利
用市场热度进行滚动销售。据CRIC统计的2018年房企销售额情况，碧桂园、万科地产和中国恒
大销售额均步入5,000亿，其中碧桂园销售额超过7,000亿；融创中国、保利发展、迈入
3,000亿门槛；中海地产、、华润置地、龙湖集团进入2,000亿阵营，另有20家房企世
茂房地产、、、等销售额过千亿，再次呈现强者恒强局面。
表32019年中国房地产开发企业测评前10强企业
排名企业简称排名企业简称
1恒大集团6中海地产
2万科企业7龙湖集团
3碧桂园8
4融创中国9华润置地
510广州富力
资料来源：中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心
总体看，房地产行业集中度不断提高，拥有资金、品牌、的大型房地产企业在竞争
中占据优势。
4．行业政策
2016年下半年，全国房地产市场的重新火爆为调控思路的转变和升级设了铺垫，北京、上海。
深圳等城市迎来最严调控政策。2017年，调控政策不断加码，与以往调控政策相比体现为三个特
点：第一，热点城市的政策出台“高频次”；第二，调控城市覆盖范围广；第三，政策措施呈现
多维度、高覆盖。预售证监管、土地供应调控以及限售等政策，在供给端限制供应的增加，另一
方面政府又通过需求端调控（主要是因城施策和货币周期淡化等）防止需求过快衰减。此轮政策
调控的思路在于短期调控政策的常态化维持房价中期稳定，为长效机制的加速落实提供窗口期，
最终达到房地产长期稳定，“房住不炒”的效果。
表4近年来主要房地产调控政策
年份调控政策
2016年“十
一假期”
2016年“十一假期”期间，全国一线及重点二线合计21个城市陆续颁布各地的房地产市场调控
政策，从限购、限贷与限价三个方面进行调整
2016年11月
上海、深圳、天津、武汉、杭州、成都、郑州等热点一二线城市进一步升级调控政策，加强限购
限贷
2017年3月
2017年3月以来，全国一线及重点二、三线约30个城市陆续颁布新一轮房地产市场调控政策，
此次调控范围进一步扩大
2017年4月
住建部和国土资源部联合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，从
用地层面严防高价地扰乱市场预期
2017年7月
中共中央政治局提出实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，“稳定房地产市场，坚持政策连
续性稳定性，加快建立长效机制”
2017年8月
《北京市共有权产住房管理暂行办法》和《关于印发＜北京市共有产权住房规划设计宜居建设导
则（试行）＞的通知》面向社会公开征求意见
2017年10月
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房
制度，让全体人民住有所居
2017年12月
发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租
赁企业发展。保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控
2018年3月
启动新的三年棚改攻坚计划，加大公租房保障力度，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人
员纳入保障范围；继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续实行差别化调控，建立健
全长效机制；培育住房租赁市场，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；健
全地方税体系，稳妥推进房地产税立法
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2018年7月
中央政治局会议提出“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导
预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”
2018年12月山东省菏泽市取消住宅限售，广州放宽商服类物业销售限制
2018年12月
2018年中央经济工作会议提出“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不
是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障
体系”
2019年1月
习近平在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式上指出“要
稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”
2019年3月
2019年3月《政府工作报告》提出“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房
市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改
造，保障困难群体基本居住需求”及“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”
2019年4月
中央政治局会议重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策。
城市政府主体责任的长效调控机制”
资料来源：联合评级搜集整理
2017年10月，习近平代表第十八届中央委员会在中国共产党第十九次全国代表大会上向大会
作出报告，明确提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠
道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，十九大报告对于房地产行业调控的基调
并未发生变化。
2017年12月，中央经济工作会议在北京举行。会议继续坚持“加快建立多主体供应、多渠道
保障、租购并举的住房制度”方向，并指出“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利
益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展
的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控”，
坚持分类调控，因城因地施策。
2018年3月，“两会”政府工作报告地产直接相关内容主要包含群众住房问题和房地产税两个
方面：全国整体棚改目标有所下滑，且棚改货币化程度或将减弱，但部分区域受益于扶持政策，
棚改计划逆势增加；在“差别化调控”下，不同城市房地产政策将延续分化；房地产税是落实长
效机制的重要组成部分，房地产税立法相关的草案推进有所提速。
2018年7月，中共中央政治局会议要求“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进
供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健
康发展长效机制。”由“坚决遏制房价上涨”取代了以往历届政府提出的“坚决遏制房价过快上
涨”。
2018年12月18日，山东省菏泽市住房和局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房
地产市场平稳健康发展的通知》，提出“取消新购住房限制转让措施”；12月19日，广州市住房
和委员会发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，指出“2017年3月30日前
（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为
准）房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方
可再次转让”。临近2018年底，部分城市调控政策微调，体现“因城施策”的政策基调。
2018年12月中央经济工作会议提出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用
来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系
和住房保障体系”。政策上仍然坚持“房住不炒、因城施策”调控思路。
2019年1月21日，习近平在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨
班开班式上发表重要讲话，指出“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。
2019年3月5日，李克强总理在《政府工作报告》中对房地产相关表述主要有两处：一是“更
好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场
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平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求”，二
是“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。总体以稳为主，强调城市主体责任，因城施策，
推进房地产税立法。
中共中央政治局2019年4月19日召开会议，会议重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的
定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。”房住不炒和因城施策
仍是主基调，各地政府应根据情况稳定当地房地产市场，确保房地产市场平稳健康发展。
总体看，2016年“十一”之后，热点一、二线城市推出房地产调控政策，房地产政策环境再
度趋紧；2017年，政府强调稳定房地产市场，政策工具持续运用并从住房租赁、共有产权等方面
引导住房消费，提出加快建立长效机制，实行差别化调控，加快房产税落地。2018年，“房住不
炒”总基调未变，但开始体现“因城施策”调控思路；2019年的两会和4月份中央政治局会议定调
房住不炒、因城施策，继续推进长效调控机制，确保房地产市场平稳发展。
5．行业关注
（1）行业债务水平较高，且2016年10月以来房企融资渠道收窄，违约风险加大
房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。2015年以来，国内货币政策持续宽松，再融资
政策进
