年10月份以来相关主管机构从银行理财资金、信托、以及私募基金四个方面对房地产行业
开发资金来源监管趋严，对房地产企业的再融资能力产生一定不利影响；同时考虑到部分房地产
企业存续债项可能存在集中到期的现象，在一定程度上加大了房地产行业债券违约风险。
（2）房地产调控政策短期内不会退出
从2019年两会定调房地产市场平稳发展，落实城市主体责任，以及2019年3月23日住建部副部
长在中国发展高层论坛2019年年会上表示“房地产调控不动摇，保持政策的连续性”看，房地产
调控政策短时间不会退出，稳地价、稳房价、稳预期，防止楼市大起大落仍将是各地的主要调控
目标。
（3）中小房企面临被整合风险
中小房企面临较大经营压力，为市场提供了大批收购机会，为百亿房企提供了收购项目加速
扩张的助力，实力突出的百亿房企，相继在上海、深圳、成都、东莞等热点城市以收购、合作两
种主要方式，进一步优化总体布局，保障企业稳定发展。
6．未来发展
（1）调控政策趋于常态化、精细化和长期化
在过去几年的房地产调控中，限购等行政手段在短期内起到了很多积极作用，但是仍然缺少
有效的长期调控手段。2017年以来，国家出台多项长期调控政策，试点共有产权房、鼓励发展住
房租赁市场，并实施差别化的调控政策；此外，房产税将是一个长效的调控机制，用来替代目前
的行政调控手段。从长远来看，由于中国经济转型的需要，中国政府抑制房价过快上涨和保持房
地产行业健康发展的动力同时存在，这就导致调控政策向常态化和长期化方向发展。
（2）行业综合性和复杂度提高、开发运营精细化程度提升
大型房地产投资开发企业扩大综合开发领域，新型城镇化、文旅地产、产业地产、养老休闲
地产、体育地产等领域资本集中度提升，中小房地产开发企业出现产品开发周期放长、去化周期
放长、现金流频繁困难、开发利润下降的情况，财务成本高和融资结构门槛高成为商业地产开发
的“双高”困难，开发企业项目转让及投资退出淘汰率加剧。商业地产尤其是城市商业综合体在
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满足基础消费的基础上，更多关注市场细分、创新经营和差异化竞争，项目前期策划定位的全面
性和综合性成为关键投入，技术性投入比重也将逐步加大。
（3）地产金融化，资本化尝试催生大地产格局，地产金融属性加速释放
2015年以来，大规模保险资金进入房地产行业，推动资本和实业跨界融合，地产金融化迎来
发展良机。这种“资本 地产”加速联姻，深度合作为轻资产、多元化转型创造条件。近年，房企
通过银行贷款、信托等传统方式融资占比有所下降，股权类、权益类信托融资逐渐增加。地产金
融化发展，一方面为房企主动利用多元资本、加强资本合作创造条件；另一方面，房企加速地产
金融化尝试，获得财务投资回报的同时，也可实现其自身业务多元化向投融资方向转变。
（4）转变盈利模式，提升经营收益
由于土地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施，高周转的经营方式逐渐
成为主流。此外，城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式，这必
将对房地产开发企业的融资能力、管理能力、营销能力和运营能力提出更多挑战。
总体看，现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成，行业
集中度不断提高。短期来看，房地产售价不断升高及库存结构性失衡导致房地产市场风险不断积
累，政策调控仍然至关重要。长期来看，人口结构、货币环境，市场投资环境等因素将扮演更重
要的角色，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企
业也会获得一定的生存空间。
四、基础素质分析
1．规模与竞争力
公司自成立以来专注于房地产领域，先后建成“华发新城”、“华发世纪城”、“华发水郡”。
“华发蔚蓝堡”等优质楼盘，具备丰富的住宅开发经验。公司是珠海地区房地产行业的龙头企业，
在珠海地区保持较高的市场占有率和品牌知名度。近年来，公司持续稳步地推进对外扩张步伐，
坚持“立足珠海、面向全国”的发展战略，积极推进“珠海为战略大本营，上海、广州、武汉。
南京等一线城市及重点二线城市突破”的战略思想，目前已经形成以珠海为战略大本营，上海。
广州、武汉、南京等核心城市为重点的区域布局并取得显著成效。
公司控股股东华发集团是珠海市人民政府国有资产监督管理委员会直属的以城市运营、房产
开发、金融服务和产业投资为核心业务，商贸服务、文体教育及现代服务等多种产业并举发展的
综合性企业集团，在公司融资、项目建设及与政府协调方面能够给予公司一定的支持。同时，公
司控股股东持有较多土地储备，为公司未来持续发展提供了有力支持。
2017年3月，公司入选“2017中国房地产卓越100榜”、“2017中国房地产上市企业30强”；
2017年6月，公司荣获“第十六届（2017年度）广东地产资信20强”；2018年3月，公司被广
东省房地产行业协会授予“广东省房地产行业AAA级信用企业”；2019年3月，公司被广东省
房地产行业协会授予“广东省改革开放40周年特别贡献企业”。
总体看，公司作为珠海地区房地产行业的龙头企业，项目开发经验较为丰富，在珠海地区保
持较高的市场占有率和品牌知名度；公司控股股东在公司融资、项目建设及与政府协调方面能够
给予公司一定的支持；近年来公司持续稳步对外扩张；整体综合实力较强。
2．人员素质
截至2018年底，公司董事、监事及高级管理人员共计20人。
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公司董事局主席李光宁先生，生于1971年9月，硕士研究生学历。曾任珠海华发集团有限公
司总经理助理、副总经理，本公司董事局秘书、董事。现任珠海华发集团有限公司法定代表人。
总经理，珠海金融投资控股集团有限公司法定代表人、董事长，股份有限公司董事长，
本公司法定代表人、董事局主席。
公司董事局副主席、总裁陈茵女士，生于1970年11月，硕士研究生学历。曾任珠海英格仕
房产开发有限公司总经理助理兼工程业务部经理，珠海华发实业股份有限公司销售部经理、总经
理助理、副总裁，本公司董事局董事、总裁。。2018年6月起任公司董事局副主席、总裁。截至
2018年底，公司在职员工合计4,972人，其中总部在职员工443人。从学历构成看，硕士及以上
学历530人，本科学历2,869人，大专学历1,520人，高中及以下学历53人；从岗位构成看，销
售人员1,078人，财务人员315人，行政人员442人，技术人员2,045人，生产人员1,092人；从
年龄分布看，30岁以下2,321人，30－50岁2,538人，50岁以上113人。
总体看，公司高级管理人员整体素质较高，具备多年的行业生产和管理经验，有利于公司的
长远发展；公司员工学历构成较合理，能够满足目前生产经营需要。
五、公司管理
1．公司治理
公司根据《公司法》等有关法律、法规的规定制定了公司章程，设立了股东大会、董事局。
监事会和经营管理层。
股东大会是公司的权力机构，依法行使决定公司的经营方针和投资计划等职权。
公司设董事局，对股东大会负责。董事局由十四名董事组成，其中独立董事五名。设董事局
主席一名，董事局副主席一至三名。董事由股东大会选举产生。董事任期三年，董事任期届满，
可连选连任。董事局负责召集股东大会，并向大会报告工作；执行股东大会的决议；决定公司的
经营计划和投资方案；制订公司的年度财务预算方案、决算方案；制订公司的利润分配方案和弥
补亏损方案等。
公司设监事会。监事会由三名监事组成，二名由股东大会选举产生和罢免，另一名由公司职
工选举产生和罢免。监事会设监事长一名，监事长由全部监事的三分之二以上选举产生。监事长
不能履行职权时，由该监事长指定一名监事代行其职权。监事每届任期三年。股东担任的监事由
股东大会选举、罢免和更换，其程序参照董事的选举、罢免和更换的程序；职工担任的监事由公
司职工民主选举产生或更换。监事连选可以连任。监事会应向全体股东负责，对公司财务以及公
司董事、经理和其他高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督等。
公司设总裁一名，由董事局聘任或解聘。董事可受聘兼任总裁或者其他高级管理人员，但兼
任总裁或者其他高级管理人员职务的董事不得超过公司董事总数的二分之一。总裁每届任期三年，
连聘可以连任。总裁对董事局负责，负责主持公司的生产经营管理工作等。
总体看，公司履行了上市公司的相关监管规定，股东大会、董事局、监事会独立运作，法人
治理结构完善，整体运行情况良好。
2．管理体制
公司下设财务管理中心、投资拓展中心、资金管理中心、工程管理中心、安全生产办公室。
成本管理部、招标及采购管理部和内部稽核室等职能部门，各部门职责明确、分工清晰，形成了
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较为完整运营管理体系。公司根据所处行业、经营方式、资产结构等特点以及公司业务具体情况，
建立建全了相应的内部控制制度。
投资管理方面，为健全投资决策程序，提高公司投资工作的科学性与有效性，进一步配合和
促进房地产主业的发展，公司制定了合理的投资管理制度，由公司投资管理工作小组负责组织管
理，对公司的投资事项进行统筹领导、研究分析以及就可行性作出决定，并组织公司相关部门对
投资事项进行实施落实。
资金管理方面，为加强公司资金统筹支付和融资管理工作，建立健全以现金流量控制为重点
的公司资金统一调控管理体系，提高资金利用效率，控制融资风险，实现公司资金管理的高度统
一，公司制定了资金管理制度。公司资金管理的决策机构为公司资金管理工作小组。资金管理工
作小组设组长一名，副组长两至三名，成员若干名。组长和副组长由董事局主席提名，总裁办公
会审议批准。成员由组长提名并报总裁办公会审议批准。为实现公司资金安全性要求和全过程管
理，资金管理小组主要工作职责是在为公司各项业务提供资金保障的前提下，确保现金流充裕，
财务收支结算顺畅，资产状况健康可持续性发展，并利用各种投融资渠道和理财工具，提高公司
资金使用效率和收益。按照目前公司资金业务种类及收支特点，将资金管理小组主要工作内容分
为经营管理、工程项目、信贷融资等三部分内容。
财务管理方面，公司根据《中华人民共和国会计法》、《企业财务通则》、《企业会计准则》。
