《会计人员工作规则》等国家各项法律法规和本公司章程，结合公司实际情况，制定财务管理制
度。公司财务管理工作实行“统一管理，分级分部门分项目核算”体制。财务管理以守法经营。
厉行节约、谨慎理财、资金优化配置实现公司效益最大化为基本原则。公司设立财务总监、财务
经理、财务副经理、出纳、工程成本会计、费用核算会计、往来账核算会计、固定资产核算会计。
收入利润核算会计、税务会计、资金管理会计、稽核会计、总账会计、报表与财务分析会计、合
同及会计档案管理员、电脑系统管理员等岗位（可一人多岗或一岗多人）。财务人员的工作岗位
每三年有计划地进行轮换，特殊情况报财务总监和总裁批准。
关联交易管理方面，公司制定了关联交易管理制度，以规范公司关联交易，维护公司投资者
特别是中小投资者的合法权益，保证公司与关联方之间订立的关联交易合同符合公平、公正、公
开的原则。公司关联交易的决策权限为：（一）公司与关联自然人发生的交易金额不满30万元，
或者与关联法人发生的交易金额不满300万元或占公司最近一期经审计净资产绝对值0.5以下
（以较高者为准）的关联交易由公司董事局主席批准；（二）公司与关联方发生的交易除第（一）
项以外的关联交易且交易金额在3,000万元（含本数）以下或占公司最近一期经审计净资产绝对
值5（含本数）的以下的关联交易，由公司董事局审议批准；（三）公司与关联方发生的交易金
额在3,000万元以上，且占公司最近一期经审计净资产绝对值5以上的关联交易，由公司董事局
向股东大会提交议案，并经股东大会审议批准。
对外担保管理方面，公司建立了严格的对外担保管理制度，对外担保实行统一管理，对符合
条件、同时具有较强的偿债能力的公司经公司董事局或股东大会批准后方可提供担保。公司对外
担保实行统一管理，未经公司董事局或股东大会批准，任何人无权以公司名义签署对外担保的合
同、协议或其他类似的法律文件。
总体看，公司部门设置齐全，内部管理制度较为健全，财务制度严谨规范，整体管理运作情
况良好。
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六、经营分析
1．经营概况
公司主营业务为房地产开发与经营，公司拥有房地产一级开发资质。2016－2018年，受交付
房屋结转收入逐年增多的影响，公司营业收入逐年增长，年均复合增长33.49，2018年实现营业
收入236.99亿元；公司净利润持续增长，年均复合增长29.70，2018年实现净利润24.02亿元。
从收入构成看，房地产开发与销售收入占公司营业收入的比例均在90以上，主营业务突出；
其他业务收入主要是与房产开发相关的装饰、代理、设计、广告、工程管理、物业相关服务、房
屋租赁收入以及体育健身等收入。2016－2018年，公司房地产开发销售收入持续增长，年均复合
增长37.47；其他业务收入占营业收入的比例在5左右，对公司整体经营影响不大。
表52016－2018年公司营业收入构成及毛利率情况（单位：亿元、）
项目
2016年2017年2018年
收入占比毛利率收入占比毛利率收入占比毛利率
房地产开发
与销售
125.4094.3033.29190.0895.4428.60226.6195.6227.95
其他业务7.585.7015.609.094.5619.2710.384.3812.52
合计132.98100.0032.28199.17100.0028.18236.99100.0027.28
资料来源：公司提供
2016－2018年，受房地产市场波动和结转项目结构变化影响，公司房地产开发与销售业务毛
利率持续下降，分别为33.29、28.60和27.95，整体处于一般水平；公司其他业务收入占比
较小，对公司综合毛利率影响不大；综上，公司综合毛利率持续下降，分别为32.28、28.18和
27.28。
2019年1－3月，公司实现营业收入67.05亿元，同比增长3.22倍；净利润7.51亿元，同比
增长33.34，增幅小于营业收入增幅，主要系公司投资收益大幅下降所致。
总体看，近三年，受房地产业务结转收入影响，公司营业收入规模持续增长；公司房地产业
务毛利率持续回落，整体处于一般水平。
2．土地储备
公司房地产经营模式以自主开发销售为主，并稳步推进合作开发等多种经营模式。公司通过
公开竞购、合作开发等方式增加土地储备。近年来，公司在深耕珠海的基础上，积极向外扩张，
以上海、广州、武汉等核心城市为依托，对周边卫星城市进行渗透。公司投资布局聚焦于粤港澳
大湾区、经济区、长江中下游地区，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、武
汉、苏州、南京、大连等一线城市及重点二线城市为公司战略发展方向。
从近年来公司购地情况看，2016年，面对土地公开市场上竞争激烈的态势，公司缩减购地规
模，并通过合作开发等方式降低公司购地资金支出压力，当年新获取土地权益建筑面积38.89万
平方米，购地支出25.67亿元；新获取土地主要位于珠海、苏州和威海。
2017年以来，公司为未来销售规模制定了更高目标，加大了拿地力度，开启新一轮的投资布
局。2017年，公司新增土地储备权益建筑面积274.79万平方米，同比增长606.58；购地支出229.73
亿元，同比增长798.21。2017年，公司获取项目主要分布于南京、武汉、珠海等共8个城市，
累计获取项目数量31个，占地总面积达119.98万平方米，计容建筑面积274.79万平方米，平均
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楼面价8,360.20元/平方米。2017年，公司通过公开竞购、合作开发等方式，在继续深耕珠海、武
汉等已布局城市的基础上，成功开辟南京、佛山、嘉兴等市场，不断增加新进城市的项目储备。
2018年，公司继续通过招拍挂等方式获取土地储备建筑面积合计491.50万平方米，土地出让
金总额269.11亿元，平均楼面价5,475.28元/平方米；新获取项目主要分布于无锡、武汉、青岛。
大连、天津等城市。2019年1－3月，公司获取土地规模较小。
表62016－2019年3月公司土地储备获取情况（单位：万平方米、亿元）
年份建筑面积土地出让金总额
2016年38.8925.67
2017年274.79229.73
2018年491.50269.11
2019年1－3月3.471.93
数据来源：公司提供
截至2019年3月底，公司合并范围内共拥有35个项目的土地储备，并表项目建筑面积合计
753.54万平方米（未按权益折算），主要分布于武汉、珠海、大连等二线和鄂州、中山等三线城
市，其中武汉区域建筑面积占比约21.67，鄂州区域建筑面积占比为23.88，珠海区域建筑面
积占比为18.40。总体看，相对于公司的销售规模，公司的土地储备充足。
表7截至2019年3月底公司并表项目土地储备分地区情况（单位：个、万平方米、）
序号城市项目数量建筑面积占比
1珠海9138.6318.40
2中山252.636.98
3广州217.452.32
4江门114.871.97
5武汉8163.2821.67
6鄂州1179.9523.88
7杭州112.391.64
8青岛118.052.40
9威海331.814.22
10沈阳469.699.25
11大连239.035.18
12北京115.762.09
合计--35753.54100.00
注：公司土地储备统计口径为合并口径，与公司年报披露口径一致
资料来源：公司提供，联合评级整理
总体看，近年来公司在深耕珠海的基础上积极向华东、华中和华南等珠海以外地区扩张，拿
地力度加大；目前公司土地储备充足，并表项目土地储备主要分布于二三线城市，其中鄂州项目
体量大，需关注其去化情况。
3．项目建设开发情况
公司主要开发产品为住宅、车库及商铺等，2016年公司保持较快的开工节奏，当期新开工面
积235.42万平方米；2017年，公司销售金额受限购影响有所回落，公司采取以销定产策略控制开
工节奏，当期新开工面积220.47万平方米，同比下降6.35；2018年，公司加快开工节奏，当期
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新开工28个项目，开工面积达513.64万平方米。2016－2018年，随着公司项目建设持续推进，
竣工面积有所波动，分别为133.56万平方米、215.28万平方米和178.57万平方米。2019年1－3
月，公司无新开工项目，截至2019年3月底，公司在建面积为878.46万平方米。
表8公司房地产项目开发情况（单位：个、万平方米）
项目2016年2017年2018年2019年1－3月
新开工项目数量1715280
新开工面积235.42220.47513.640.00
竣工面积133.56215.28178.57125.77
在建项目数量19325552
期末在建面积567.31715.351,004.23878.46
注：公司不满足期末在建面积=上期末在建面积 新开工面积-竣工面积的勾稽关系，主要系公司增资和收购规模扩大，且未对
上年末数据追溯调整所致
资料来源：公司提供
截至2019年3月底，公司期末在建项目数量为52个，总建筑面积合计878.46万平方米，主
要分布于珠海、武汉、南京、威海、中山等地；公司在建项目规模较大，为后续收入来源提供了
保障，但也带来了较大的开发建设支出压力。
表9截至2019年3月底公司在建项目区域分布情况（单位：个、万平方米、）
序号城市项目数量总建筑面积占比
1珠海14202.2422.84
2中山455.306.25
3广州217.932.03
4武汉9164.0518.53
5南宁223.652.67
6上海114.221.61
7无锡138.664.37
8嘉兴119.912.25
9温州113.851.56
10天津110.251.16
11苏州326.783.80
12太仓137.414.23
13南京291.7910.37
14威海458.836.64
15大连
