16沈阳247.585.37
17包头112.281.39
合计--52878.46100.00
资料来源：公司提供，联合评级整理
总体看，2018年，公司加快开工节奏；在建项目主要分布于珠海、武汉、南京、威海、中山
等地；公司在建项目规模较大，为后续收入来源提供了保障，但也带来了较大的开发建设支出压
力。
4．房产销售情况
公司对所开发的项目采用期房预售与现房销售相结合的销售方式。当公司开发项目达到政府
券信用评级报告
珠海华发实业股份有限公司21
规定的预售条件时，公司及时办理《商品房预售许可证》，并组织营销队伍积极开展预售活动，
早日回笼资金。公司所开发产品以自主营销为主，委托营销子公司负责公司项目的营销策划。公
司年初依据公司自身战略和市场情况制定年度销售计划，并分解落实到区域公司，区域公司再将
销售计划分解至地区公司和项目。公司考核区域公司的销售进度情况，区域公司对各地区公司的
销售情况进行监督考核。
产品定价方面，公司对开发产品进行定价时考虑的主要因素包括产品的市场定位、产品的开
发成本、产品的地理位置及周边交通通达度和配套设施完善度等。公司以项目的市场定位为基础，
结合项目本身条件及开发成本，以上述因素设置权重系数，确定销售均价。公司单个产品采取“一
房一价”的定价策略，在确定销售均价的基础上，根据每户的户型结构、朝向、层次、位置、付
款方式作为调整系数，确定各不同房型的销售单价。
从销售情况看，2016－2018年，公司协议销售面积波动增长，分别为167.68万平方米、133.76
万平方米和194.87万平方米；其中2017年同比下降20.23主要系受珠海等地调控政策影响所致；
销售价格方面，受益于几大核心城市布局，2016－2018年公司协议销售均价逐年增长，分别为2.13
万元/平方米、2.32万元/平方米和2.99万元/平方米；受上述因素影响，2016－2018年公司实现预
售金额呈波动增长态势，分别为357.25亿元、310.17亿元和582.01亿元。2019年1－3月，公司
实现预售金额183.60亿元，销售均价为2.43万元/平方米。具体情况如下表所示。
表10公司房地产项目销售情况（单位：万平方米、万元/平方米、亿元）
项目2016年2017年2018年2019年1－3月
协议销售面积167.68133.76194.8775.40
实现预售金额357.25310.17582.01183.60
协议销售均价2.132.322.992.43
结转收入面积101.68115.26108.9427.57
结转收入125.40190.08226.6064.90
资料来源：公司提供
从公司可售项目情况看，截至2019年3月底，公司在售项目54个，取得预售证面积合计841.59
万平方米，其中已预售面积762.98万平方米，剩余可售面积78.61万平方米；在售项目以住宅为
主，剩余可售项目主要位于珠海地区，占比达48.49，集中度较高，当地房地产政策的变动对公
司项目销售有较大影响。
表11截至2019年3月底公司可售项目区域情况（单位：个、万平方米）
城市项目数量
取得预售证
面积
已预售面积剩余可售面积
珠海21301.97263.8538.12
中山385.2883.771.51
广州327.2223.563.66
南宁246.5142.324.19
上海434.9033.131.76
嘉兴17.826.801.03
天津13.793.610.18
无锡14.221.252.97
苏州213.7813.360.42
南京226.4723.463.01
券信用评级报告
珠海华发实业股份有限公司22
杭州111.526.235.29
武汉689.9283.306.62
威海256.7453.613.13
沈阳382.7381.111.62
大连248.7243.625.10
合计54841.59762.9878.61
资料来源：公司提供，联合评级整理
总体看，近三年，受珠海地区房地产调控政策影响，公司签约销售金额波动增长；公司剩余
可售项目主要集中在珠海地区，集中度较高，当地房地产政策的变动对公司项目销售有较大影响。
5．自持物业情况
公司持有物业为购物中心珠海华发商都项目，于2014年投入运营，总可租面积10.42万平方
米，截至2019年3月底出租率为100。2016－2018年，华发商都租金收入分别为1.71亿元、1.86
亿元和2.33亿元，随着租金上涨和出租率提高而逐年增长。
总体看，相比公司房产销售业务，自持物业整体规模不大，但经营情况良好。
6．经营效率
2016－2018年，公司流动资产周转次数分别为0.14次、0.17次和0.16次，存货周转次数分
别为0.12次、0.15次和0.15次，总资产周转次数分别为0.13次、0.16次和0.15次，与同行业其
他主要上市公司比较，公司经营效率仍属较低。
表12公司与房地产开发类上市公司2018年经营效率指标比较（单位：次）
公司简称存货周转率流动资产周转率总资产周转率
五矿地产0.280.260.23
0.310.410.36
0.240.240.22
中国金茂0.470.290.16
0.150.160.15
注：为便于与同行业上市公司进行比较，本表相关指标统一采用Wind资讯数据。
资料来源：Wind资讯
总体看，近三年，公司经营效率指标有所提升，在同行业中处于中下水平。
7．经营关注
公司土地储备中并购项目规模较大，鄂州项目存在一定去化风险
公司土地储备获取中并购项目规模较大，并购拿地方式和开发进度存在一定不确定性，鄂州
单个项目建筑面积较大，城市能级较低，存在一定去化风险。
公司开发规模增长较快，存在管理方面风险
公司近年来加大项目开发力度，积极在二线和强三线城市布局，如武汉、南京、中山、威海。
大连等地，新进入城市较多，在项目资源整合和管理方面存在一定风险。
公司在售项目区域分布较集中
截至2019年3月底，公司在售项目主要集中在珠海地区，当地房地产市场的政策会对公司的
销售情况产生较大的影响。
券信用评级报告
珠海华发实业股份有限公司23
未来资金需求规模较大
2017年以来，公司为未来销售规模制定了更高目标，开启了新一轮的投资布局，存在较大补
库存需求；公司在建项目较多，在建面积较大，面临较大项目开发建设支出压力。
8．未来发展
公司将继续实施精品战略升级，同时积极推行高周转战略，全力推进优 生活体系建设，推动
产品品质及竞争力不断提升，品牌影响力不断增强。
区域拓展上，公司将扎根珠海，确保珠海的龙头地位；加大对上海、广州、武汉等地的投资
布局，努力开拓其他一线及二线重点城市的市场；采取聚焦战略，围绕粤港澳大湾区、经
济区、长江中下游地区等核心城市群形成区域布局；项目拓展以核心城市、核心地段的城区盘为
主；项目拓展方式上，强化合作开发、项目并购、城市更新等多种方式。
在定制装修取得良好成效的基础上，公司将逐步开创探索房地产开发的新模式，加快实施战
略转型升级，不断提高房地产开发能力和市场份额，进一步扩大品牌优势，形成独具特色的核心
竞争力。
此外，公司将积极探索发展“长租房”项目，拓展租赁市场，构建“租购并举”新模式。
总体看，公司未来的发展战略目标清晰。
七、财务分析
1．财务概况
公司提供的2016－2018年财务报表已经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了
标准无保留意见的审计意见。公司经审计的财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准
则》和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合
称“企业会计准则”）进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委员会《公开发行
证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》（2014年修订）的规定编制。公
司2019年1－3月财务报表未经审计。
截至2017年底，公司纳入合并范围的子公司165家，较年初增加合并单位40家，减少合并
单位8家。截至2018年底，公司纳入合并范围的控股子公司270家，较年初增加合并单位109
家，减少合并单位4家；截至2019年3月底，公司纳入合并范围的控股子公司293家，较年初增
加合并单位23家。公司主营业务连续，且上述子公司规模相对较小，公司财务数据可比性仍属较
强。
截至2018年底，公司合并资产总额1,822.09亿元，负债合计1,500.25亿元，所有者权益（含
少数股东权益）321.84亿元，其中归属于母公司所有者权益合计148.73亿元。2018年，公司实现
营业收入236.99亿元，净利润（含少数股东损益）24.02亿元，其中归属于母公司所有者的净利
润22.84亿元；经营活动产生的现金流量净额159.99亿元，现金及现金等价物净增加额76.35亿
元。
截至2019年3月底，公司合并资产总额1,939.93亿元，负债合计1,603.69亿元，所有者权益
（含少数股东权益）336.24亿元，其中归属于母公司所有者权益合计154.35亿元。2019年1－3
月，公司实现营业收入67.05亿元，净利润（含少数股东损益）7.51亿元，其中归属于母公司所
有者的净利润5.59亿元；经营活动产生的现金流量净额21.19亿元，现金及现金等价物净增加额
0.90亿元。
券信用评级报告
珠海华发实业股份有限公司24
2．资产质量
2016－2018年，公司资产规模逐年增长，年均复合增长26.54，主要系流动资产增长所致。
截至2018年底，公司合并资产总额1,822.09亿元，较年初增长30.45；资产结构中，流动资产
占比93.03，非流动资产占比6.97，公司资产结构以流动资产为主。
流动资产
2016－2018年，公司流动资产逐年增长，年均复合增长26.23，主要系存货、货币资金和其
他流动资产增长所致。截至2018年底，公司流动资产1,695.06亿元，较年初
