27.25，其中短期债务增长较快；债务结构中，短期债务占比46.70，长期债务占比53.30，
务结构有待进一步优化。2016－2018年，公司资产负债率分别为79.60、82.88和82.34，
波动增长；全部债务资本化比率分别为71.58、75.61和74.56，波动增加；长期债务资本化
比率分别为67.13、69.56和60.97，波动下降。务负担较重，2019年有一定规模的债
券到达回售期，2020年面临较大的债务集中到期压力。
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表15截至2019年3月底务到期分布情况（单位：亿元）
时间
假设债券不回售假设债券全部回售
到期债务金额到期债券金额到期债务金额到期债券金额
2019年4－12月495.640.00560.5465.90
2020年223.1438.95225.1940.00
2021年及以后224.59175.78157.64108.83
合计943.37214.73943.37214.73
资料来源：公司年报，联合评级整理
截至2019年3月底，公司负债合计1,603.69亿元，较年初增长6.89，主要系短期借款、预
收款项、长期借款和应付债券增长所致。从负债结构看，流动负债占比64.84，非流动负债占比
35.16，流动负债占比较年初下降1.56个百分点。
截至2019年3月底，公司全部债务946.68亿元，较年初增长0.35，主要系借款增多所致；
债务结构中，短期债务占比42.05，长期债务占比57.95，短期债务占比较年初有所下降。截
至2019年3月底，公司资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为82.67。
73.79和62.00，较年初分别提高0.33个百分点、降低0.77个百分点和提高1.03个百分点，公
司债务负担小幅加重。
2018年四季度，公司发行债权融资计划和长期限含权中期票据共计30.98亿元，计入所有者
权益中的其他权益工具；若将其计入长期债务，则截至2018年底，公司负债率、全部债务资本化
比率和长期债务资本化比率分别为84.04、77.01和64.73，较年初分别提高1.70个百分点。
2.45个百分点和3.76个百分点；截至2019年3月底，公司负债率、全部债务资本化比率和长期
债务资本化比率分别为84.26、76.21和65.50，较年初分别提高1.59个百分点、2.42个百分
点和3.50个百分点
总体看，2016－2018年，随着公司经营规模扩大负债规模逐年增长；务规模较大，债
务负担较重，2018年务规模延续较快增长态势，且债务结构中短期债务占比有所提高。若
考虑债券回售，公司2019年和2020年存在集中到期压力。
所有者权益
2016－2018年，公司所有者权益规模逐年增长，年均复合增长17.74。截至2018年底，公
司所有者权益合计321.84亿元，较年初增长34.57，主要系其他权益工具和未分配利润增加所致；
所有者权益中，本期新增其他权益工具30.98亿元，主要为公司发行在外的优先股、永续债和债
权融资计划等；资本公积较年初减少53.45，主要系同一控制下企业合并导致资本公积溢价减少
及收回少数股东股权共同作用所致；其他综合收益较年初减少18.65，主要系可供出售金融资产
公允价值变动减少所致；盈余公积较年初增长46.92，主要系公司法定盈余公积增加所致；未分
配利润较年初增加22.03；少数股东权益较年初增长43.86，主要系吸收少数股东投资所致。
从所有者权益结构来看，截至2018年底，公司归属于母公司所有者权益占比46.21，少数股东
权益占比53.79，少数股东权益占比较大，主要系公司合作开发项目占比较多所致；归属于母公
司所有者权益中，股本占比14.24，其他权益工具占比20.83，资本公积占比9.84，盈余公积
占比5.90，未分配利润占比48.85。整体看，公司所有者权益稳定性较弱。
截至2019年3月底，公司所有者权益336.24亿元，较年初增长4.48，主要系未分配利润增
长所致。
总体看，2016－2018年，公司所有者权益规模有所增长；所有者权益结构中，未分配利润和
少数股东权益占比较高，公司权益稳定性较弱。
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4．盈利能力
2016－2018年，公司交付房屋结转收入逐年增多，营业收入逐年增长，分别实现营业收入
132.99亿元、199.17亿元和236.99亿元，年均复合增长33.49；实现净利润14.28亿元、17.78
亿元和24.02亿元，年均复合增长29.70；实现归属于母公司所有者的净利润10.18亿元、16.20
亿元和22.84亿元。
期间费用方面，2016－2018年，公司费用总额逐年增长，年均复合增长43.93，主要系公司
业务规模扩大、销售费用和管理费用增加所致。2018年，公司费用总额20.14亿元，同比增长
68.22；其中，销售费用占比45.47，管理费用占比43.04，财务费用占比11.48，以销售费
用和管理费用为主。2016－2018年，公司销售费用和管理费用逐年增长，分别年均复合增长36.72
和43.15，主要系公司规模扩大相应费用增加所致。2016－2018年，公司财务费用逐年增长，年
均复合增长97.49；其中2018年同比增长238.42，主要系利息支出增加所致。
利润构成方面，2016－2018年，投资收益占公司营业利润的比例分别为2.63、1.63和
20.23，2018年同比大幅增长，主要系权益法核算的长期股权投资收益大幅增长所致；2018年投
资收益对营业利润的影响较大，但不具有可持续性。
盈利指标方面，2016－2018年，公司营业利润率分别为21.57、18.45和18.93，随结转
项目毛利率波动减少。2016－2018年，公司总资本收益率分别为2.10、2.25和2.72，总资产
报酬率分别为2.14、2.17和2.32，净资产收益率分别为6.76、7.54和8.56，逐年提高，
主要系利润规模增长较快所致。与同行业其他主要上市公司比较，公司盈利能力较为一般。
表15房地产开发类上市公司2018年盈利指标（单位：）
股票简称销售毛利率净资产收益率总资产报酬率
五矿地产35.5611.187.48
32.8121.564.83
34.8714.464.79
中国金茂37.5315.185.73
27.2817.082.06
注：为便于与同行业上市公司进行比较，本表相关指标统一采用Wind资讯数据。
资料来源：Wind资讯
2019年1－3月，公司实现营业收入67.05亿元，同比大幅增长317.74；净利润7.51亿元，
同比增长32.67，主要系主营业务收入增加所致；归属于母公司所有者的净利润22.84亿元。
总体看，2016－2018年，受公司交付房屋结转的销售收入增长影响，公司收入及利润规模实
现较快增长，非经常性损益对利润影响不大，公司盈利能力一般。
5．现金流
从经营活动看，2016－2018年，公司经营活动现金流入波动增长，年均复合增长9.60，主
要系销售回款波动增长所致；2018年，公司经营活动现金流入371.14亿元，同比增加45.62。
2016－2018年，公司经营活动现金流出逐年增长，年均复合增长33.61，主要系房地产开发建设
支出增多所致。2016－2018年，公司经营活动产生的现金流量净额分别为190.69亿元、112.99亿
元和159.99亿元，持续净流入。
从投资活动看，2016－2018年，公司投资活动现金流入规模较小，分别为1.12亿元、1.13
亿元和45.72亿元，2018年同比增长39.30倍，主要系收回投资收到的现金增加所致。公司将用
于收并购的购地支出计入投资活动现金流，2016－2018年，公司投资活动现金流出持续增长，年
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均复合增长87.92；其中2018年同比增长4.65，主要系直接土地款投资及股权投资增加所致。
2016－2018年，公司投资活动产生的现金流量净额分别为-99.70亿元、-339.06亿元和-310.29亿
元。2016－2018年，公司经营活动和投资活动产生的现金流量净额合计分别为90.99亿元、-226.07
亿元和-150.30亿元，近两年持续净流出，主要系公司近年来投资拿地规模不断扩大，投资活动现
金流出规模不断增加所致。
从筹资活动看，2016－2018年，公司筹资活动现金流入持续增加，年均复合增加8.46；2018
年，公司筹资活动现金流入577.85亿元，同比增长8.61，主要系取得借款和吸收投资收到的现
金大幅增加所致。2016－2018年，公司筹资活动现金流出持续减少，年均复合减少16.62，主要
系偿还债务支付的现金持续减少所致。2016－2018年，公司筹资活动产生的现金流量净额分别为
13.96亿元、179.50亿元和226.59亿元。
2019年1－3月，公司经营活动现金流净额21.19亿元，同比大幅增长21倍，主要系销售回
款增多所致；投资活动产生的现金流量净额-90.54亿元，净流出规模同比减少7.65；筹资活动
产生的现金流量净额70.29亿元，同比减少28.33。
总体看，2016－2018年，公司经营活动现金流持续净流入；因公司将购地支出计入投资活动
现金流，投资活动现金流持续净流出；近两年，公司筹资活动前现金流持续为净流出，且规模较
大，对筹资活动的依赖性较大。
6．偿债能力
从短期偿债能力指标看，2016－2018年，公司流动比率分别为2.48倍、2.12倍和1.70倍，
逐年下降，主要系公司业务规模扩大、预收款项增长较快所致；速动比率分别为0.56倍、0.44倍
和0.41倍，持续下降；受现金类资产和短期债务规模波动影响，现金短期债务比分别为1.43倍。
0.57倍和0.43倍，逐年下降。整体看，公司短期偿债能力有待提高。
从长期偿债能力指标看，2016－2018年，公司EBITDA逐年增长，年均复合增长29.22，
主要系利润总额增长所致。2018年，公司EBITDA为38.25亿元，同比增长35.39；其中，折旧
和摊销占比2.27、计入财务费用的利息支出占比17.08，利润总额占比80.66。2016
