年，公司EBITDA利息倍数分别为0.50倍、0.74倍和0.70倍，EBITDA全部债务比分别为0.04
倍、0.04倍和0.04倍。整体看，公司EBITDA对利息和全部债务的保障程度较低，长期偿债能力
较弱。
截至2019年3月底，公司对关联方提供担保金额29.82亿元，占净资产的8.87；被担保企
业主要为合作开发项目公司，或有负债风险尚可。
截至2019年3月底，公司无涉案金额超过1,000万元的重大未决诉讼。
截至2019年3月底，公司共获得授信额度1,305.70亿元，已使用554.35亿元，未使用751.35
亿元，公司间接融资渠道畅通；公司系上海证券交易所上市公司，直接融资渠道较为畅通。
根据公司提供的中国人民银行《企业信用报告》（机构信用代码：G1044040200004890E），
截至2019年4月17日，公司无未结清不良类及关注类信贷信息，过往履约情况良好。
总体看，务负担较重，流动性和长期偿债能力指标有待提高。考虑公司目前在建项目
及预收账款规模较大，未来可售及可结转面积较大，未来销售回款和结转收入情况有望保持良好；
同时，公司股东在珠海区域拥有大量土地，公司作为股东下属房地产开发平台，未来将受益于此，
综合考虑以上因素，公司整体偿债能力极强。
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珠海华发实业股份有限公司31
八、本次券偿债能力分析
1．本次券的发行对目前债务的影响
截至2019年3月底，公司全部债务946.68亿元，本次拟发行债券发行规模为40亿元，相对
于目前务规模，本次债券发行额度对务水平影响尚可。
以2019年3月底财务数据为基础，假设本次债券募集资金净额为40亿元，本次债券发行后，
在其它因素不变的情况下，公司长期债务资本化比率、全部债务资本化比率和资产负债率分别为
63.64、74.58和83.02，较发行前分别上升了1.64个百分点、0.79个百分点和2.06个百分点，
债务负担进一步提高。考虑到本次募集资金拟用于偿还债务，实际债务指标较测算值会有所下降。
2．本次债券偿债能力分析
以2018年的相关财务数据为基础，公司2018年EBITDA为38.25亿元，为本次债券发行额
度40亿元的0.96倍，EBITDA对本次债券的覆盖程度较高。2018年，公司经营活动现金流入量
为371.14亿元，为本次债券发行额度40亿元的9.28倍，对本次债券覆盖程度高。
综合以上分析，并考虑到随着公司项目储备及在建项目的持续推进，未来销售回款情况有望
保持良好，公司对本次债券整体偿债能力极强。
九、综合评价
公司作为珠海市国资委旗下的上市房企，在珠海区域房地产市场处于龙头地位，有较高的品
牌知名度，项目开发经验较为丰富，且融资渠道畅通；近年来公司在深耕珠海的基础上积极对外
扩张，区域布局有所优化，签约销售规模较大，目前土地储备较充足，且公司股东在珠海区域持
有大量土地资源，公司作为其下属房地产开发平台未来将受益于此。同时，联合评级也关注到公
司业务易受到房地产行业调控政策影响、公司未来资金需求较大、债务负担较重且对外部筹资依
赖度较高等因素对公司信用水平带来的不利影响。
未来，随着公司项目开发销售持续推进，公司经营状况将保持良好。联合评级对公司的评级
展望为“稳定”。
基于对公司主体长期信用状况以及本次券偿还能力的综合评估，联合评级认为，本次
券到期不能偿还的风险极低。
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附件1珠海华发实业股份有限公司
组织架构图
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附件2珠海华发实业股份有限公司
主要财务指标
项目2016年2017年2018年2019年3月
资产总额（亿元）1,137.971,396.831,822.091,939.93
所有者权益（亿元）232.15239.16321.84336.24
短期债务（亿元）110.53194.95440.60398.03
长期债务（亿元）474.21546.42502.78548.64
全部债务（亿元）584.74741.37943.37946.68
营业收入（亿元）132.99199.17236.9967.05
净利润（亿元）14.2817.7824.027.51
EBITDA（亿元）22.9128.2538.25--
经营性净现金流（亿元）190.69112.99159.9921.19
流动资产周转次数（次）0.140.170.16--
存货周转次数（次）0.120.150.15--
总资产周转次数（次）0.130.160.15--
现金收入比率（）214.99118.42146.61147.21
总资本收益率（）2.102.252.72--
总资产报酬率（）2.142.172.32--
净资产收益率（）6.767.548.56--
营业利润率（）21.5718.4518.9321.92
费用收入比（）7.316.018.506.93
资产负债率（）79.6082.8882.3482.67
全部债务资本化比率（）71.5875.6174.5673.79
长期债务资本化比率（）67.1369.5660.9762.00
EBITDA利息倍数（倍）0.500.740.70--
EBITDA全部债务比（倍）0.040.040.04--
流动比率（倍）2.482.121.701.74
速动比率（倍）0.560.440.410.42
现金短期债务比（倍）1.430.570.430.48
经营现金流动负债比率（）44.3718.5216.062.04
EBITDA/本次发债额度（倍）0.570.710.96--
注：1．本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成；2．除特别说明外，均指人民币；3．2019年1－3月数
据未经审计，相关指标未年化
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附件3有关计算指标的计算公式
指标名称计算公式
增长指标
年均增长率
（1）2年数据：增长率=（本次-上期）/上期×100
（2）n年数据：增长率=[(本次/前n年)^（1/(n-1)）-1]×100
经营效率指标
应收账款周转次数营业收入/[(期初应收账款余额 期末应收账款余额)/2]
存货周转次数营业成本/[(期初存货余额 期末存货余额)/2]
总资产周转次数营业收入/[(期初总资产 期末总资产)/2]
现金收入比率销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入×100
盈利指标
总资本收益率
（净利润 计入财务费用的利息支出）/[（期初所有者权益 期初全部债务
期末所有者权益 期末全部债务）/2]×100
总资产报酬率
（利润总额 计入财务费用的利息支出）/[（期初总资产 期末总资产）
/2]×100
净资产收益率净利润/[（期初所有者权益 期末所有者权益）/2]×100
主营业务毛利率（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入×100
营业利润率（营业收入-营业成本-营业税金及附加）/营业收入×100
费用收入比（管理费用 营业费用 财务费用 勘探费用）/营业收入×100
财务构成指标
资产负债率负债总额/资产总计×100
全部债务资本化比率全部债务/（长期债务 短期债务 所有者权益）×100
长期债务资本化比率长期债务/（长期债务 所有者权益）×100
担保比率担保余额/所有者权益×100
长期偿债能力指标
EBITDA利息倍数EBITDA/（资本化利息 计入财务费用的利息支出）
EBITDA全部债务比EBITDA/全部债务
经营现金债务保护倍数经营活动现金流量净额/全部债务
筹资活动前现金流量净额债务保护倍数筹资活动前现金流量净额/全部债务
短期偿债能力指标
流动比率流动资产合计/流动负债合计
速动比率（流动资产合计-存货）/流动负债合计
现金短期债务比现金类资产/短期债务
经营现金流动负债比率经营活动现金流量净额/流动负债合计×100
经营现金利息偿还能力经营活动现金流量净额/（资本化利息 计入财务费用的利息支出）
筹资活动前现金流量净额利息偿还能力筹资活动前现金流量净额/（资本化利息 计入财务费用的利息支出）
本期债券偿债能力
EBITDA偿债倍数EBITDA/本期债券发行额度
经营活动现金流入量偿债倍数经营活动产生的现金流入量/本期债券发行额度
经营活动现金流量净额偿债倍数经营活动现金流量净额/本期债券发行额度
注：现金类资产=货币资金 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 应收票据
长期债务=长期借款 应付债券
短期债务=短期借款 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 应付票据 应付短期债券 一年内
到期的非流动负债
全部债务=长期债务 短期债务
EBITDA=利润总额 计入财务费用的利息支出 固定资产折旧 摊销
所有者权益=归属于母公司所有者权益 少数股东权益
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附件4公司主体长期信用等级设置及其含义
公司主体长期信用等级划分成9级，分别用AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC。
CC和C表示，其中，除AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“ ”。
“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
AAA级：偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低；
AA级：偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低；
A级：偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低；
BBB级：偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般；
BB级：偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高；
B级：偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高；
CCC级：偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，
