珠海旅游条例草案征求意见稿出台，民宿公寓发展引争议？
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关于该项条款中“利用自己拥有所有权或使用权的住宅开展按日或者小时计价收费，提供住宿必需的用品和设施，并有服务人员向旅游者提供住宿服务的经营活动”的陈述，业界认为，珠海市民宿公寓行业恐受波及。对于该条款，业界的普遍反映是以“禁止”和“业主过半数”作为珠海民宿公寓行业的关键词不符合市场实际情况，这也和当下珠海作为旅游城市大力发展旅游业的趋势相背。
文/夏雨
日前，珠海市出台《珠海经济特区旅游条例》（草案征求意见稿），其中第32条[住宿服务管理要求]规定：禁止在住宅小区和商业综合体的住宅部分内，利用自己拥有所有权或使用权的住宅开展按日或者小时计价收费，提供住宿必需的用品和设施，并有服务人员向旅游者提供住宿服务的经营活动；经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的除外。开展上述经营活动，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。有利害关系的业主是指本栋建筑物内的其他业主及本栋建筑物以外受到经营行为不利影响的其他业主。
关于该项条款中“利用自己拥有所有权或使用权的住宅开展按日或者小时计价收费，提供住宿必需的用品和设施，并有服务人员向旅游者提供住宿服务的经营活动”的陈述，业界认为，珠海市民宿公寓行业恐受波及。对于该条款，业界的普遍反映是以“禁止”和“业主过半数”作为珠海民宿公寓行业的关键词不符合市场实际情况，这也和当下珠海作为旅游城市大力发展旅游业的趋势相背。
业界担忧民宿公寓在珠海的发展将受阻9月24日，国务院办公厅印发完善促进消费体制机制实施方案（2018—2020年），其中提出，鼓励发展租赁式公寓、民宿客栈等旅游短租服务。业内人士指出，如今在国家推行全域旅游的思路下，对民宿公寓等行业是支持和鼓励发展的，珠海市的旅游条例第32条则提出了“禁止”的字眼，这不符合珠海市民宿公寓行业正在快速发展并对旅游业有重要经济贡献的实际情况。
广东省公寓管理协会珠海分会会长李国华告诉记者，“禁止”二字对于珠海市的民宿公寓发展无益。虽然“禁止”的先决条件是取得“过半业主同意”，但由于很多业主是将房子拟作家庭居住以外的用途，因此很难联系上他们并征求到书面同意。同时，他还提到，目前在我国关于民宿公寓类的立法中，其他省市的旅游条例都没有类似“禁止”字眼出现。
此外，也有不少民宿公寓从业者反映，该项条款中关于取得“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”在实际操作中十分困难，他们表示，珠海市不少开展民宿经营的小区自住率很低，很多人住在临近的澳门和香港等地，有些人住在国外，和这些业主取得联系十分困难。
住宅改为的民宿公寓，受访者供图珠海的民宿公寓行业发展迅速珠海作为近年来受到游客热捧的重要旅游城市，民宿公寓也和珠海的旅游行业一起乘上了快速发展的顺风车。
李国华向界面广东记者表示，目前珠海民宿公寓经营者300家，数量超5000间，房间数量约1.5万间，平均80入住率，日均接待过夜游客约2.4万，占珠海过夜客总量38.2，公寓民宿行业呈稳步增长势态。
“目前民宿公寓在珠海是一股新兴的经济力量，全国各地方也都在积极引导这个行业发展”李国华说。同时，他也提到，因为公寓行业门槛低，经营者可以以相对比较低的成本创业，经营好还可以有相对可观的收益，最基本也可以养家糊口，同时可以带来很多就业机会。
不少民宿公寓从业者认为，民宿公寓是新生事物，类似于“共享酒店”的概念，在酒店行业全面发展的时代，民宿公寓跟传统酒店相比，做的是差异化的服务。
珠海世纪城精品公寓从业者罗威向记者表示，民宿公寓有着自己的优势，比如刚刚过去的11月份举办的珠海航展，整个珠海市传统酒店爆满，同时，将近5万间床位量的民宿公寓也基本满房。
“传统酒店提供的是规范的，标准化的服务，而我们提供差异化的服务，消费者可以有自己的需求”罗威说。
投资类民宿公寓恐受波及据了解，民宿公寓大致可分为两类，一类是住宅小区内开展的民宿公寓，另一类是业主以投资作为主要用途的民宿公寓。在许多大型商业综合体里面，多数的住宅部分空置率较高，这类型的住宅通常被不少投资者买下作为其他商用用途。
李国华告诉记者，珠海市目前常住人口近180万，外来人口近300万，作为一个旅游城市，很多住宅空置率较高，尤其是投资类的住宅，在这种情况下，民宿公寓经营方将业主手中空置的房源接下来，开展经营运作，不仅能够盘活空置的房源，还可以解决珠海市大量游客的住宿问题，为珠海旅游住宿业发展提供后备空间。
民宿公寓业者也指出，应该区分民宿公寓的类别和发展状况，如果在市区的住宅里面开展民宿，这个是要控制和监管，因为确实会影响居民的日常生活。但是另外一类民宿公寓，本身就是投资类，对于在这类住宅里面开展民宿公寓这种短期居住产品就应该加大市场化。有关旅游条例的出发点应该要对这类型民宿公寓进行实际的、具体的区分，同时让政策和市场共同去调整民宿公寓行业的发展方向，解决行业的难点和实际问题。
商住两用的商业综合体，受访者供图部分业主赞同住宅改为民宿公寓记者在采访过程中，有部分业主表示，民宿公寓在当下有着自己的优势，在没有入住的情况下，相比长租出去和用作民宿公寓的用途，他们更愿意将自己的住宅改为民宿公寓。业主王女士告诉记者，她所拥有的一套住宅位于横琴新区，目前整个新区还处在基本建设阶段，公共配套还很不完善，她所在小区有1800多户住宅，但入住率极低。
由于王女士本人并未住在该小区，因此在2017年6月她把自己的房子出租给公寓经营者。王女士表示，公寓经营者对房子的使用和保护都很好，房租和各种费用的交纳都很及时。同时，她认为，将房子出租给公寓经营者有如下几点好处：第一、房子有贷款，房屋租金收入可以减轻贷款人的经济负担；第二、避免房子长时间空置带来的各种不确定的隐患或风险；第三、公寓入住的客人是流动的，经营者必须保持房屋的整洁。
另一位业主阿莹也表示，她的房子出租已经超过十年了，相对来说，租给公寓经营者她更放心，因为公寓经营者通常能够很好地保养和爱惜房子，房子也常常保持着干净整洁。因此房子的折旧率低，每月的租金也能准时甚至提前入账。
征求过半业主同意在实践中操作困难广东大同律师事务所朱永平律师告诉界面广东记者，此次珠海市出台的征求意见稿第32条规定对住改商有两个要求：①经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。②经有利害关系的业主同意。这两个要求均摘自物权法的原文规定（《物权法》第76、77条）。
在该草案的征求意见稿之前，珠海对于小区内住宅改为民宿公寓等住改商用的做法又是怎样的呢？对此，李国华向记者表示，珠海市之前的旅游条例没有对住宅商用的做法有明确的规定，只需根据其他相关的规定就可以进行登记注册，进行经营活动。对于在住宅区开一间民宿或者公寓需要哪些流程，李国华表示，经营者利用自己的房子或者租业主的房子从事租赁业务，需要合法办理工商牌照，到派出所办理出租屋登记备案，安装公安上传系统等。
该项草案目前正处于征求意见中，业者和业主的担忧主要集中于需“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”才能开展相关经营性活动，过半业主的同意为什么会在实际操作中遇到困难呢？
来自澳门的业主何小姐表示，自己在珠海横琴琴海湾有一套房子，据她了解，琴海湾入住率很低，交通及各种配套也不完善，业主并不住在小区里面，几年之内也不可能有太多业主入住。而想要将自己的房子用作民宿公寓用途的业主在需征求过半业主的同意的条件下，很难获取业主的同意，因为多数业主在现实操作中无法联系到。
罗威也向记者表示，他们运营的一栋楼有接近400间房间，用于公寓经营的客房大概有180间，并非达到所谓的半数。就算客房数达到半数，但要得到半数业主的同意，是很难操作的，因为有一半的业主不在珠海，有些在香港澳门，有些在国外。
住宅改为的民宿公寓，受访者供图反复磨合实践中反对的业主对民宿公寓经营改观不少民宿公寓经营者也向记者反映，很多不支持的业主存在的担忧是合理的，但并不是不可解决的。
“我们刚开始经营的时候，当时的业主就极力反对。因为他们觉得会带来很多不认识的人。但后来这方面的声音就小了很多，因为我们消化了极大一部分他们的闲置房，他们也收到了稳定的租金。而且我们一般签合同都是三年左右，他们可以相当省心。在经营的过程中，准时交房租给他们，帮他们把物业水电等杂事都处理妥当。甚至房间里出现的问题，我们都是自己维修解决。在安全方面，首先我们按派出所的要求，将出租房屋进行了备案，并且安装了身份登记系统，将每一位入住客人信息实时传送给派出所。这方面是严格按照住宿行业的要求进行的，跟传统酒店没有任何区别。另外我们的客人主要是以旅游客人及商务客人为主的，这一类的消费群体本身素质就比较高，比较安全。所以多番磨合之后陆续有很多业主找到我们，要求把房间出租给我们管理，也是基于对我们的信任与认可。”罗威说。
珠海南屏某公寓民宿经营者宋海鹏也向记者表示，他们作为经营者一方处理游客与住户间的关系，经过长久的反复的磨合，其中，物业提了很多意见，然后作为经营者的一方进行修改调整，目前双方也达到了和谐的地步。这也说明，公寓经营并不是不可控的，而是可以通过监管，约束来达到平衡的。
