来源时间为：2024-02-14
△点击蓝字关注我们，添加星标留住凤凰君二手房越来越卷，但对于很多人来说，也不失为一个入手的好机会。
尤其是，无新货入场，大家只能选择二手。
而新香洲的，基本上是家长们的第一选择。
本篇文章，凤凰君将为大家盘点一下新香洲的最新价格。
观望许久的家长，可作参考。（注：本次涉及的新香洲数据，仅筛选了部分二手作为研究。以市场价为主，最终成交结果以实际为准。）
凤凰中学
凤凰中学位于香山湖板块，近几年都一直保持高价。
尽管已经过几次，但如今无论是单价或是总价，仍旧处于新香洲金字塔尖。
其中，珠光里程及明月山溪的价，已达到6W /㎡。
▲贝壳截图
除却最高点的6W外，其他项目近8成的价，都基本稳定在4w以上。
但同比去年价格，大多数都是“降温”状态。
在成交上价格，相较于价，基本都有1000-3000元/㎡的折扣，且由于大部分的项目面积都在120㎡以上，四舍五入砍价能省一台特斯拉。
值得一提的是，御景龙湖及华发四季这两个，虽价分别为4w 及5w ，但成交价基本都有近1w/㎡的降价。
掐指一算，省下一台保时捷。
在成交数量上，近90天依旧是华发四季领先，共成交2套，总价约为435-595万元。
此外，美林书苑的市场成交价最高，价格在4.3w /㎡。
整体来说，目前凤凰中学的数量并不少，但基本都需要400w以上才可购入，门槛较高。
但相对前几年的价格，如今入手也可省不少。
梅华中学
相比新香洲其他几个学区，梅华中学的可选择项目更多，大面积、小面积均有，均价近九成在2.5W 。
值得一提的是，相较于前几年还有个别项目有4W 的价，如今已看不见。
而在成交方面，价格主要集中在2.6w-3w之间，对比价基本都有1000-5000元/㎡的降价。
而在数量上，仁恒星园遥遥领先，近90天有6套成交。
其中最低成交单价为26037元，比价低近80万元，估计其原因与211.24㎡的大面积有直接关系。
▲贝壳截图
整体来说，梅华中学的选择多，单价也相对好入手，其中不乏仁恒星园等热门在降价出售。
同时在小面积段选择上，也有如龙光海悦云天等项目可选择。
珠海九中
珠海九中情况，无论是价还是成交价，最突出的均为金域华府，价格明显高于周边，该以户型好 公务员而闻名。
但该的放盘量也十分庞大，有106套在售。
▲贝壳截图
但由于凤山中学即将投入使用，目前该板块内的价格波动也比较大，如万科城、棕榈假日等项目，相较往年，降价幅度明显。
其中，万科城的价相较去年，下调近9000元/㎡；走量也十分明显，90天内成交近14套，其成交价格差异是存在回迁区项目，以商品区为价格参考。
但值得一提的是，该板块目前有新盘禹洲香山首府入市，参考其售价，凤凰君预计二手房市场将进一步有调整价格动作。
文园中学
最后来看压轴王者，文园中学。
五洲大军依旧位于前列，价在3.9-5.8W/㎡。
其中，今年全新入市的五洲花城三期价遥遥领先，趋于6w。
相比凤凰中学、梅华中学的，文园中学的学区房，价格更为稳定，其中还有不少项目在隐隐上调。
在成交数量上，以银桦新村与水木清华园领跑。
前者以低总价深得市场，后者则是在大面积段上价格有一定优势。
整体来说，文园中学近3年价格趋于稳定，200W以下也可以上车。
值得一提的是，文园中学正在不断翻新扩大，进一步提升了教学环境。
凤凰君有话说
通过以上数据，认为有几点，值得购买的家长关注。
规律一：目前各大学区内，都有较明显的价格差距，但位于高价的基本都是标杆盘，这也表明，在大环境下，除却学区光环，居住属性强的房子，表现更为抗打。
规律二：优质学区也在稳中下降，光环已进一步减弱。
近几年，珠海在教育上全力投入，逐步弱化概念。
在最新的报告中显示，2023年珠海在教育攻坚行动中，投入29.4亿元。新增学校50所，学位4.15万个。
@珠海财政公众号
规律三：楼龄对房子有所影响，但品质、物业后期的维护更为重要，将是未来加大分化的核心要素。
