专家称将提升楼市信心,也有人称填海主要为产业合作，短期不影响房价
作为国家级自贸区，横琴可谓是寸土寸金，其发展空间和土地的问题备受关注。官方透露，横琴目前正在做南部的填海规划，国务院通过了横琴南部填海海洋功能区划的调整，允许横琴在南部科学地填海27.9平方公里，面积约106平方公里的横琴建设用地仅28平方公里，为广东三个自贸片区中最小，如今填海面积接近再造一个自贸区。那么，横琴填海对于楼市有何影响，本期新闻会客厅，南都记者请来珠海地产界三位资深嘉宾分析解读。
怎么看填海？
南都：横琴填海消息出炉，对于这个消息你怎么看？
横琴填海早有计划
唐铁军：最近网上疯传《珠海经济特区促进中国(广东)自由贸易试验区珠海横琴新区片区建设办法》，横琴南部将填海27.9平方公里。作为片区发展和配套设施建设，实际上，珠海填海不是第一次，珠海曾在广东省海洋功能规划区2011-2020年的规划区功能界定的时候，重点项目中提到填海达到1389.62公顷，主要涉及到横琴岛、港珠澳大桥、荷包岛、大平湾等十个重点建设的区域。珠海市国土资源局在5月20号时，出台珠海土地整治规划2010-2015的成果公示，提到2015年珠海填海2047.6公顷，计划2020年要围填16758公顷，主要用于海洋高科技产业、现代海洋服务业、港口物流、旅游业科研产业等等。由此可见，珠海填海是早有计划的。
有助于金融创新产业落地
陈志：横琴作为以金融创新产业立本的自贸区，兼顾澳门产业转移和未来承接来自于珠港澳大桥带来的各种产业。然而，仅28平方公里开发规划远远不能满足以上三个大发展需求，按目前开发强度，不出十年，横琴将面临和澳门同样的无地可用的局面。土地资源不同其他生产要素，又涉及一国两制体制诸多局限，能快速让横琴能放大发展区域仅珠海湾仔、洪湾、三灶，但横琴又是一个需独立管理的自贸区，以上三地对横琴帮助有限，填海是横琴最好的增加土地储备的方法，由于涉及海洋等国家重大决定，能落实，殊属不易，可算珠海特区近年来最大的一个基建项目，比之前珠海机场、珠海大桥、高栏港、轻轨等项目建设对珠海影响广度更深。我认为，填海落实，会对横琴金融创新产业落地、珠海大格局改变起加速器作用。
横琴将成一带一路重要一环
李炳亮：过去几年，中国经济发展放缓，面临实体下滑、国际贸易保护、投资拉动已到极限等压力，这些问题不妥善解决，所带来的产能过剩、产业升级、稳定就业等将成执政的压力。因此，中央提出的亚投行、一带一路战略，正是从长计议、从本根治的良策。珠海，地处珠三角、粤港澳核心区，不仅是中国经济对外窗口，更是中国倡导的一带一路的海上重要通道。前几天，有中央领导层亲临珠海听取珠海港集团汇报一带一路建设工作，可见珠海城市及经济建设已上升到国家高度。横琴自贸区的设立与建设，肩负历史性重任，其意义已远超珠海本身。从这个角度看，横琴绝不能仅仅面向珠海、澳门。随着港珠澳大桥即将建成及深中大桥即将开工，横琴的地位、优势将倍增，未来的横琴，将成为一带一路重要的一环，并将成为世界的横琴。因此，目前28平方公里的可建区域是不够的，国家批准填海造地也就顺理成章，水到渠成。
过去的横琴，房地产的属性太重，除了金融业、房地产业，很难看到更多的产业落地，如果未来的横琴，依然把这些产业事实上作为主流，可能短期内会看到表面繁荣。但长远看，缺乏可持续性发展动力，对一带一路的支持，可能难以胜任。未来抓住机遇、跟随趋势、积极主动调整自己，才是上策。
对楼市格局有何影响？
南都：如果填海消息落实，对横琴乃至珠海现有楼市格局会产生怎样的影响？
对海洋航道等或有影响
唐铁军：《中华人民共和国海洋使用管理法》颁布以后，国家对填海造地的申请门槛高了很多，填海要上报国务院。从横琴目前土地有限且缺乏外扩空间的现状来看，发展条件远不及南沙和前海。南沙可以把整个南沙行政区区域拉进来与自贸区共存开发，前海也同样把蛇口南山与自贸区撮合在一起发展，只有横琴居于一叶孤岛无法扩容，因此，填海是给横琴插上了一对翅膀，让可建设土地面积扩大近一倍，对横琴缺少土地的瓶颈来说，是一个革命性的大突破。
不过横琴填海也有担忧，横琴南部海岸线中有一部分是滩涂，填海造地能有效地美化海岸线、改善城市景观天际线，达到人造景观和自然景观的有机结合。但是，不可否认，填海造地对横琴也有些其他影响：围海造地的本质，是改变了海域的自然属性，会影响近岸海域的海水水质，对航道深度长期而言有影响。
房地产业将受惠
陈志：填海是个庞大的工程，涉及海事、国防、海关、检验检疫、海防、海洋、生态评估等诸多部门，前期工作很多，国务院同意立项，仅代表准备工作可以开展，准备期会很漫长。增加土地供应，对产业有好处，短期对楼价有利有弊，产业想象增加，同时带来供应增长。由于岛内本身缺乏刚需，短期对横琴影响不大，由于区域放大，未来可能对横琴各区域会形成不同市场价值侧重点，如金融岛、综合服务区、文创区域的价值细分，对于珠海而言，可能会影响显著些，珠海近年来楼价屡创新高，主要来源于一系列大基建、城市发展带来的年青就业人口，27.9平方公里的填海工程，是一个超越想象的历史工程，珠海人均占财政基建投入已是全国前列，而且珠海市城区本身可供住宅用地严重不足，填海第一是工程先行，这将带来资金投入、材料购买、就业人员增加等，对于珠海而言是产业受惠，楼价提高。
提升对横琴楼市信心
李炳亮：从去年开始，横琴过度的炒作，让开发商、中介商与消费者陷入不理性的作为，导致投机消费比例过重，造成今年横琴房地产出现量价齐下的局面，而澳门博彩业的飞速下滑，无疑是雪上加霜。横琴的未来，不仅仅是珠海、澳门的未来，更是肩负是否能在一带一路上站好岗的问题，事关国家大局、全局。从这个角度看，填海消息的落实，特别是其背后的重大意义如能被社会认知，会坚定市场对珠海、对横琴的信心，但短期看，由于前期投机太重、过度透支收益，这则消息对横琴影响不大。
对楼价有何影响？
南都：你所接触的当前横琴楼市如何？填海顺利进行，对未来横琴楼价走势有何影响？
填海和横琴楼价没关联
唐铁军：横琴填海的顺利与否，和横琴楼价的升降是没有关联的。横琴现在的房价正逐渐走回正常状态，年底或明年初几个项目出街价格，都应该是每平方米2字头起价左右，这才是横琴楼价正常的价位。只有横琴房价与澳门现有的房价价差在1-2个梯级时，才是横琴房价与澳门房价挤出泡沫的时候，只有这样，这两个区域的房价才可以一起稳定发展，横琴房价一定是应该与澳门携手同进，共存共荣。因此，横琴填海的目的，还是以聚集产业为主，以港珠澳合作为主。所以短期内对房地产价格不会有太大影响。
中长期将提升房价
陈志：横琴目前划分了金融服务区、综合服务区、商务服务区、休闲旅游区、教科研发区等数个功能区，目前开发最快是以中国华融大厦、莲城印、梧桐树大厦组成的囗岸服务片区和以琴海湾、荔枝湾、华发首府为代表的综合服务区，目前各区价格并没有按产业分类形成价值梯级。简单说，很多购房者只要房子在横琴就行了，哪里都一样。而在国家战略上，无论是横琴体量还是国家战略需求，横琴都不可能只是澳门的补充区域存在，填海再造一个横琴岛后，真正进入通过产业带动房地产良性发展。目前，横琴部分项目房价比年前高峰期下调20以上，原因很多，但主要原因还是澳门高端博彩受阻，影响澳门房价，从而影响投资澳门客户欲望。
填海落地后，产业会占据横琴发展的头位。横琴从来就不是房地产乐园，更应是产业基地，房价涨幅跟随城市发展速度而调整，目前很多产业政策尚未落地，是因为金融创新是全国一盘棋，晚到不等于不到，填海会加速产业落地，中长期对房价有提升作用。
本期嘉宾
陈志(大家地产董事)
唐铁军(珠海房地产职业经理人俱乐部主席)
李炳亮(左岸地产总经理)
采写：南都记者陈育实习生黄诗婷受访者供图
《珠海横琴填海对楼市有何影响？》相关参考资料:
珠海横琴长隆发展、珠海横琴创元投资、珠海横琴、珠海大横琴投资、珠海横琴中月明建设、珠海横琴长隆、珠海大横琴股份、珠海大横琴科技、珠海横琴中光学科技
