据中原地产最新月报分析，4月珠海写字楼销售量大幅下滑，环比下降53.2，而成交比重也由去年的3跌至1。事实上以房地产和转口贸易为主的珠海，对写字楼的需求有限。但近两年来，受火爆楼市影响，珠海写字楼亦如雨后春笋不断涌现，令人不得不重新审视。
回顾写字楼发展史可知，珠海写字楼经历了三个阶段。从标杆之作光大国贸到真正5A甲级写字楼中海大厦，再到横琴划时代的国际商务写字楼，在产品推陈出新、良莠不齐的今天，光大国贸、中海大厦凭借着自身产品质量过硬、地理位置优异等因素广受关注，而有些新面世项目如珠海1088，却因受地理、交通、商贸、人流等区位劣势的影响，在同质化日益严重的竞争下，投资、租售前景堪忧。
珠海写字楼激增去化需7-8年
写字楼随着城市化进程的不断推进和城市的经济快速发展表现出不同的形式和阶段。建于1996年的光大国贸，一直被称为“珠海第一写字楼”，大厦里面办公区域分明，设有消防层与停车场，在满足企业基本办公需求的同时，还利用周边配套设施满足了员工生活、交流需求。因写字楼的投资回报率一般徘徊在5-6的低位，所以很长一段时间珠海写字楼市场处于沉寂状态。
直到2013年，中海大厦的出现，才打破了写字楼青黄不接的局面。作为2.0时代写字楼的代表之作——中海大厦，大大提升了楼宇智能化水平，硬件上采用了安防、消防、楼宇控制、办公和通讯传输5A智能化系统，提高了企业办公效率。3.0时代的写字楼应该是怎么样的？部分业界人士认为，珠海唯横琴写字楼可当之无愧。国际化的商业办公环境、与世界接轨的商务配套设施，横琴写字楼不再单纯追求硬件智能化，而是更关注如何营造人性化、舒适度、环保性的绿色办公空间，如在楼宇中引入文化元素，开展文化沙龙等。
虽然近年来受住宅楼市的影响，珠海写字楼也出现了一派欣欣向荣的状态，但受制于自身投资回报率低、珠海市场需求不大、库存量大等主客观因素的影响，写字楼其实并未被多数投资者列为投资首选。中原月报就曾指出，2015年珠海写字楼成交仅占商品房成交的3，销售困难，月均成交量在1万㎡以下。珠海市住建局相关负责人在接受某媒体采访时也透露，去年珠海写字楼库存量有28.56万㎡，未来横琴还将有近200万㎡写字楼，香洲区也有近150万㎡的体量（包括在建和已报建项目），再加上“三旧改造”带来的增量，未来几年内珠海办公楼数量将激增。有业界人士就此分析，即使排除已售的写字楼，按照每年10万㎡的去化速度，珠海写字楼也要7、8年才能完全消化掉。
考虑到库存与回报率的问题，很多开发商在投身珠海写字楼市场时，都不得不重点突出项目的区位因素，以避免产品价值流失。如中海富华里突出的是珠海真正意义上的商业综合体、横琴富力中心凸显的是占据离岸金融岛的地理位置、钰海环球金融中心则是位处路网发达的九洲大道……
作为独栋写字楼1088与周边环境格格不入
区域竞争重重单打“品牌”能否弥补劣势？
在开发商的竞逐下，珠海写字楼由蓝海慢慢变成红海，吸引了中国城建集团入市分一杯羹。中国城建集团虽为大型房企，但在华发、中海及保利扎根已久的珠海，市民对中国城建的品牌产品仍然十分陌生。1088虽为中国城建集团在珠海的扛鼎之作，但其打造的聚山、观海的“亲海生态系统”其实不过是指项目一面临海。高于6层的某些户型可望海景，而低于6层的景观则为破旧的住宅民居。
作为珠海的CBD，地域不大的吉大却拥有众多写字楼，包括已建成运营的光大国贸、钰海环球金融中心，即将建成的恒天国际大厦、中信南航国际广场等。上述项目相互距离不远，且都是在珠海1088附近，形成了众多写字楼争抢固定人口资源的激烈竞争局面。在这种区域竞争重重环境下，珠海1088如何突围而出？
地理位置：一直以来，地段为商业地产是否具备投资价值的主要因素。对比可发现，钰海环球金融中心地处吉大黄金走廊九洲大道与景山路交汇处，占据着九洲大道财富门户；恒天国际大厦位于九洲大道南侧，坐享核心商圈资源；中信南航国际广场临近“城市之心”，享有立体交通体系。而珠海1088虽所处九洲大道上，可谓区域中的“死角”位置。
人流市场：钰海环球金融中心沿线云集了数十家国际国内银行总部，靠近吉大商业圈，客流量与消费水平相对较高；中信南航国际广场临近“城市之心”规划区，与吉大商圈一步之遥，公交总站在其对面，人流量得到充分保障；而珠海1088离吉大商圈尚有大段距离，周边是破旧的住宅民居，消费水平相对低下。
产品配套：钰海环球金融中心是集合国际5A甲级标准写字楼和高档购物广场于一体的商务综合体，配备尖端成熟智能系统。除开地下3层车库，顶部还设有直升飞机停机坪，为世界金融巨擘缔造顶级专属商务平台；中信南航国际广场是集商业、办公、酒店、旅游、文化、休闲为一体的珠海首席商务商业中心。而珠海1088同样也为5A甲级标准写字楼，1-4成为商业街，除开基本配套，并无太大的项目特色，相对被动。
综上所述，珠海1088项目与区域内的其他写字楼在竞争上并无太突出的亮眼因素，在这样竞争激烈的区域环境下，单打"央企"招牌，是否能突破重围？
投资回报周期长或成1088最大劣势
地段对于写字楼的价值衡量至关重要，可以说是写字楼投资需重视的首要因素。交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素。而交通是写字楼的命脉，珠海1088所处位置的交通路网实际并不发达。据乐居编辑日前实地考察了解到，项目周边交通线路偏少，仅有5条公交线路经过，主要往返于香洲、唐家、吉大三大片区，并且车次较少等待时间较久。地段的好坏、交通是否四通八达，决定着未来写字楼的出租率，时间成本也是企业优先考虑的因素。
由项目出发开往其他方向的公交只有3个
从商贸方面来看，珠海商圈目前正逐渐分化，拱北有富华里、南湾有华发商都、老香洲有扬名广场，吉大商业CBD功能正一步步被削弱、分流，没有足够产业和市场撑起的写字楼存在一定的市场泡沫。围绕在珠海1088附近的，是住宅民居和拥有自己办公地点的政府机关单位，周边并无可长线规划的产业。虽然项目靠近九洲港，往来深港澳十分方便，但依然无法弥补其投资回报率低的这一短板。反观同样是往来港澳便利的横琴，岛内却有休闲旅游、商务服务、金融服务等7大产业作为经济发展支柱。该区的写字楼也被定义为商务写字楼，其地理优势比珠海1088更加凸显，大量企业的进驻也为其带来了庞大市场需求，令其投资变现速度加快，回报率提高。相比之下，以商务作为定位的珠海1088号略逊一筹。
除开市场需求，珠海1088周边的车流量与人流量均十分稀少，据居住在附近的居民描述，该路段晚上九点后基本没人了。而且项目周边全是年代久远的旧住宅区，像样的商铺更是少之又少。有业内人士担忧，在客流量与市场均不足以支撑一个商业街的营运时，珠海1088的1-4层的商业定会受此影响，陷入僵局。
项目附近多为破旧小区，且道路车流稀少
高昂租金谁来买单写字楼投资价值堪忧
据了解，目前珠海1088租售户型主要有200-370㎡，售卖价格为23000-24000元/㎡，租赁价格为110-150元/㎡，管理费为20元/㎡，停车位为400元/月。按照这样计算，月租应该在26400至63300元之间浮动。有业内人士坦言，“珠海产业单一，大型企业一般都有自己的写字楼，而小型企业在近两年经济下行的压力下已经倒闭一大片。这么高昂的写字楼租金谁能买单？”
110-150元/㎡是一个什么概念？通过对比我们可以看到，珠海1088宣传单上写着“靠近城市之心”更加近的光大国贸，位处吉大总站附近，旁边是吉大百货、免税商场等成熟商圈。拥有如此优越地理位置，标榜着珠海第一个写字楼的光大国贸租赁价格才75元/㎡，而地理位置也远远赶超1088号的中海富华里最初租赁价格才85元/㎡，如今受市场影响才调整至130元/㎡。各种区位因素均不突出的珠海1088，究竟可凭借哪项优势打败两个具备核心地理位置的写字楼？而在今年写字楼迸发的市场环境下，它又如何能突围而出？
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