唐家湾，山海资源丰富，以蜿蜒优美的海岸线著称，最具代表性是港湾大道从南往北沿海岸带的海景洋房。从2009年以来，唐家一直是珠海频出地王的黄埔军校，以情侣北路填海区为例，随着格力、保利、仁恒和华发房企这批“国民正规军”的入驻，逐渐将一部分香洲的改善型客户带进来唐家，使区域的品牌知名度和美誉度有了较快的提升。
四连拍更像是西天取经
按从01到04的顺序拍
01地块：“大师兄—孙悟空”1.0，起拍价4500元；
02地块：“二师兄—猪八戒”1.0，起拍价4510元；
03地块：“师傅—唐三藏”1.0，起拍价4580元；
04地块：“三师弟—沙僧”1.0，起拍价4510元；
“如何对付四师徒，吃掉唐僧肉”？？？
取经路上多磨难，想要吃“唐僧肉”，大师兄是最难对付的，作为第一个起拍，一切都是未知数，可能会作为四块地的基准价，如果成本过高，都会影响02和03地块的竞拍；
二师兄主要看着大师兄，求着师傅不要被妖怪抓走，但二师兄应该会相对好对付一点，预计价格和大师兄接近；
大师兄和二师兄一旦出局，终极目标是价值最高的唐三藏，大占地大格局，良好的展示面，双面临街，未来将成为四块地的价格和形象标杆；
师兄们不在，师傅被妖怪抓走了，那剩下来的沙师弟就变得孤立无援了，18变武艺的沙师弟应该比较好对付，所以是可要可不要的。
“吃唐僧肉”的四大策略预判
1、顺序竞拍，从01到03地块，分散竞拍，但真正想吃到唐僧肉的机会很小；
2、一起收买大师兄和二师兄，将唐僧肉的价值进一步推高，吓跑其他对手，但资金成本过高；
3、高价收买大师兄，让别人帮忙打二师兄，自己再奋力抢唐僧肉；
4、全收！！！有钱任性！！！
真实情况是：大师兄火拼、二师兄耗尽元气，唐三藏无力回天，沙师弟孤立无援，发奋自强，自立门户，请求出沙僧此时的心里阴影面积；
具体指标
四块地连成一片，总占地约10万平米，总起拍楼面单价约为4540元/平米，总建筑面积约25万平米，起拍总价约11.3亿元。对比上个月崇峰“19050”在金湾航空城的志在必得，政府在推出地块的数量和时间节点上节奏明显加快，而四块地连拍从某种程度上也限制了房企对“单地块”的过分竞逐（金湾6730→19050时隔多月才推出一块，32家争），10万平米的地如果以这种形式分割出让，可能会避免总价地王的产生。
同时，政府也在加大土地数量的供给，如下半年横琴预计推出的17万平米二类居住用地，1.5万平米保障房用地和10万平米的商办居住类用地，金湾西湖片区和航空城片区将推出含居住、商办综合类的土地供应近10万平米，整个珠海的土地市场供应量在不断上升，高价值居住类的地块主要集中在金湾和唐家。
北围片区现状
1、整个北围的基建除道路建设外，现阶段就是一张白纸，是充满无限想象力的发展新区。
2、目前一片荒芜，虽然片区中心基本围绕珠海北站为中心点向外延伸，以TOD为开发理念，但从现场看，目前TOD建设的进度较为缓慢，未见实质性的推进。重点是珠海北站通车多年以来一直没有形成像明珠站、前山站、拱北站这样以轨道交通成为带动辐射的城市集群。
3、想靠山没有，想看海又很远，没山海资源和大型配套，“典型的无产阶段”，拿什么跟“国民正规军”拼呢？
区域的周边情况
创新科技海岸的南围是较成熟的高新科技园区、代表企业有：罗西尼钟表、健帆医药、格力新元电子、松下马达、飞利浦电器等，这些企业均以高新科技产业为主，企业规模大、道路宽敞整洁环境好，商业配套较少，员工上下班基本有专车接送，其居所多集中在新老香洲、坦洲等区域，所以除上下班时间。区域内的人流量少。
南围整体缺乏居住氛围和商业配套的带动。
所以，北围在规划上居住用地较多，开发后将形成与南围的补充。
从现场看，偶见施工方单位在作业，更多的是道路的基建，未见上述小学、综合体等项目的启动。从未来发展的预判，四块地基本处于同一起跑线，周边，开发周期和未来面市的时间都会非常接近。
这里有点像2010年金湾的保利香槟（楼面地价2500元，占地约10.9万，建面约33万，溢价38.89），对应2011年楼价为6300元左右，属于区域的首发项目，周边同样也较荒芜，但当时金湾航空城BT建设在加快，周边学区较多。但从现阶段的发展对比来看，离航空城还是有相当一段距离。
作为首次进驻北围的无产阶段，周边啥都没有，勇于成为第一批吃螃蟹的人，在等待一个未来将要实现的梦。
区位价值发掘
深中通道 广澳高速 珠海北站
●深中通道：从珠海北站出发，约20分钟到达深中通道入口，唐家片区成为从珠海到深圳最快最近的区域，未来也将会吸引更多的深圳投资客。
●广澳高速：珠海北部连通珠三角沿海的重要出入口，广州到澳门，目前澳门段在建，未来的客户群更多来自于珠中江地区。
●珠海北站：现阶段欠缺居住氛围和大型基建落地，目前能真正到达北站的道路有两条，第1条金凤北路，是广澳高速出口进入北围的主干道，同时也是珠海主城区进入北站的主干道；第2条是港湾北路，新路，连接北围以东片区的主干道，目前人流量非常少。
从目前来看，最快速、最见发展成效的应该是—珠海北站！！！
客户从哪里来？
1、拱北站—拱北客户
●珠海站→珠海北站
未来珠海北站居住氛围兴起，争取将列车时间提前到早上8-9点，10到20元的票价15分钟即可从唐家到拱北，而房价参考拱北龙光九龙湾的售价为4.2万元/㎡，对比二分之一的售价为2.1万元/㎡
2、唐家湾站—高新区客户和北师大、北理工教师
南围片区已经成为非常成熟的科技产业园区，北围的住宅和商业配套成为南围片区的补充，园区内的员工乃至唐家软件园高新区将为重要的目标客户群体。
北师大、北理工的教师会成为第二大目标群体，其中还有部分留校潮的部分毕业生，如果参考翠湖香山的均价在2.5万元/㎡，北围片区对比的售价在2.2万元左右，而它的TOD开发理念和居住氛围比高新区要好
3、明珠、前山站—香洲客户群
参考主城区华发TOD未来荟的售价在2.2万元/㎡，1-2年之后，主城区均价基本突破3.5万，无可售项目，沿轨道物业将成为香洲客户的重要考虑因素，而且TOD小镇的理念将城市的有轨电车连为一体，出行更方便。
4、广州南站沿线—广深及其他客户
1、以广佛线为参考，途径的北滘新城站附近的发展迅猛，所以沿轨道物业一直是广州客户投资置业的重要考虑因素。
2、广澳高速基本是连通珠海的首站的第一个出口，珠海北站是首站轨道物业，再加上深中通道的利好影响，再进一步辐射深圳、中山、香港澳门等地的客户。
成交情况
我们认为的地价和售价
地价19000元，对应售价在31000元左右
地价23000元，对应售价在34000元左右
地价27000元，对应售价在37000元左右
地价31000元，对应售价在42000元左右
观点分析
1、这是一个资本的游戏，一个还没进入珠海的开发商，通过此次拍地入驻，就与当年的碧桂园进驻珠海一样，占领桥头堡。但是雅居乐的占领欲更加大，辐射到了整个翠亨新区。这四块地反应的一个特点，前三块地是雅居乐势在必得，这与我们的估算非常吻合。要了三块地之后对雅居乐在翠亨的所有项目都是一个震撼。通过拿这块地霸占了整个东部的龙头，以后到东部要先看雅居乐。
2、深中通道代表了中山政府最重视的工程，体现了翠亨新区桥头堡的价值，帮政府提升了门面形象，而深中通道几个交叉口都在翠亨新区附近，雅居乐通过这三块地把区域价值进一步提升。
3、雅居乐在三乡是最大的地主，未来的珠海购房者朝东或者朝西，都离不开雅居乐的包围，雅居乐开始对珠海整个购房消费群体形成转移。三乡是一个进阶关系，以后在三乡、上冲再有地块，雅居乐肯定也会不遗余力的去拿地。这样会形成一个中转过渡关系，可以为三乡、为翠亨进行客户引流。
4、雅居乐珠海北站地块的意义，就像（）对于金湾的意义，华发通过水岸项目让客户熟悉金湾，这一点才是最重要的。雅居乐一定会通过珠海北站地块、翠亨新区项目、三乡项目，向珠海主城区灌注浓浓的雅居乐式港派豪宅生活作风。雅居乐的这盘大棋局才刚开始，最重要的唐僧肉已经被自己吃掉了，而格力拿下的这块地——“沙僧”，对于雅居乐而言，是可要可不要的。
现在的珠海=2010年的深圳？
**一种看不清未来的彷徨**
2010年的深圳，正好是工业产业转智能化的关键时期。那个时候，大家都不看好深圳的转型，以及对未来的彷徨，所以那个时间段对土地的狂热，令大家很害怕，因为真正的产业很空洞化。但是，现在回过头来看，其实那时候的恐惧是一种“看不清情况”的一些情绪。
所以，为什么说“2010年那时的深圳，就是现在的珠海。”是指产业不够，目前的珠海产业就是如此，你现在看到的就是一个普通城市那个窗口成型的过程里面，大家都不知道未来是怎么样的，所以我看到的同样是2010的深圳，那一刻的彷徨。
《格力12.48亿元竞得珠海新地王唐家是频出地王的黄埔军校》相关参考资料:
黄埔新地王、广州黄埔新地王、黄埔区新地王、广州市黄埔新地王、黄埔拍出新地王、广州黄埔区新地王、黄埔新地王位置、快讯黄埔新地王、黄埔新地王诞生
