珠海某建设公司等以土地使用权作抵押，向银行融资贷款建设楼盘，后因疫情陷入困境无力还款。银行向法院申请强制执行，要求拍卖抵押物。本案执行标的额1.5亿元，土地使用权及地上建筑物的评估价值为1.6亿元。经现场调查，香洲法院发现该土地上正在建设住宅及商业中心综合体，建成后销售利润丰厚。按现状拍卖，不仅致使被执行企业无法实现预期利润，而且可能导致建设中断、工程“烂尾”，引发一系列社会矛盾。法院认为，如果能给被执行企业履行宽限期，让其利用在建工程继续融资，不仅能保障银行债权的实现，而且能保障项目继续建设，避免成为“问题楼盘”。法院主动争取政府等职能部门的政策支持，积极引入专业调解力量，促使双方达成暂缓执行、分期还款的和解协议，依法解除财产控制措施。目前在建工程已封顶，进入预售许可办理阶段，市值预估3亿元，被执行企业有望通过销售回款还清债务。
【典型意义】
（一）执行法院在处置土地使用权及地上在建工程时，综合考虑在建工程特殊性、完工后增值空间、强制变价对工程建设及被执行企业的影响等因素，未简单地依现状拍卖，为企业利用资产增值盘活资金链创造条件，实现债权人权益保障与房地产企业纾困双赢。
（二）“保交楼”是房地产业健康发展的重要基础，房地产企业是“保交楼”的责任主体。执行法院引入第三方力量推动和解，积极帮助企业做好“保交楼”工作，避免拍卖中断工程建设，引发楼盘“烂尾”、房地产企业风险外溢等一系列不良影响。
案例八：某公司与郭某某等租赁合同纠纷系列执行案
【执行要旨】
执行法院为养殖户争取鱼塘腾退宽限期，协调申请执行人同意待鱼苗长大售出后再交付鱼塘，避免鱼苗“搬家”给渔民造成损失。
【基本案情】
2022年5月，因承包鱼塘的养殖户没有履行生效判决确定的腾退鱼塘义务，某公司向金湾法院申请强制执行。该系列执行案件涉及500多亩养殖水域、11家养殖户，被执行人普遍抵触情绪强烈。法院经调查得知，各被执行人大多以家庭形式负债经营，很多养殖户放养的鱼苗尚小，不具备上市出售条件，如果立刻强行清塘腾退，养殖户前期投入的鱼苗、饲料等成本将无法收回，且正值炎炎夏日，大规模放水捕鱼，鱼存活率低、损耗大。经执行人员耐心沟通，申请执行人表示理解被执行人所面临的困境，同意给予一定宽限期。各方最终达成一致意见，同意将鱼塘腾退时间延至9月底，养殖户继续支付租金。9月下旬，各被执行人将鱼售出后,纷纷主动联系法院，要求办理鱼塘移交手续。9月30日，11户养殖户如约将全部案涉鱼塘移交申请执行人，本系列案得以顺利执结。
【典型意义】
（一）水产养殖业是农业的一个重要分支，有极强的周期性、季节性。执行法院充分考虑养殖户的现实困境，通过适当延长腾退期限、继续支付租金，为鱼苗上市出售留出时间，避免机械执行给渔民带来无法承受的损失，实现渔业增效、渔民增收。
（二）执行法院秉承善意文明执行理念，设身处地考虑被执行人处境，消除被执行人抵触情绪，促使各被执行人主动腾退，避免耗费大量人力物力强制清场，为破解腾退难题提供经验借鉴。
案例九：某投资公司与某家居公司等借款合同纠纷执行案
【执行要旨】
执行法院通过“三份预通知”巧妙化解腾退难题、顺利推进拍卖工作，以“带租拍卖”保障租赁企业正常生产经营。
【基本案情】
2014年9月，某家居公司以土地及厂房为案涉债权提供最高额抵押担保，后因未履行还款义务，被判令承担抵押担保责任。执行过程中，斗门法院实地调查发现，某家居公司办理土地及厂房抵押登记后，与多家企业和个体户签订租赁协议，若强制清场将对租赁企业生存造成重大影响。面对租赁权与抵押权的冲突，执行法院创造性提出“三预”执行工作方法：“预处罚通知”给予“黄牌警告”，梳理现场企业状况；“预腾退通知”进行“清场演习”，联合供电局等单位清退一批临时租户；“预拍卖通知”开出“助企良方”，对正常经营的企业实行“带租拍卖”，保障民营企业发展。最终，通过三份“预通知”，案涉标的一拍即成交，成功变现1.15亿元，相关案件圆满执行完毕。
【典型意义】
（一）实践中，大部分中小微企业在租赁房屋经营时未考虑房屋是否存在抵押问题。在面对抵押权与租赁权冲突时，执行法院积极探索柔性执法手段，通过“三份预通知”巧妙化解腾退难题、顺利推进拍卖，未实际强制清场却保障了现场租赁企业“进退有序”，有效降低执行成本、提高执行效率。
（二）执行法院根据租赁企业自身特点、生产经营情况，灵活制定腾退清场方案，在不影响申请执行人权益的情况下，以“带租拍卖”方式保障租赁企业正常生产经营，全力护航民营经济发展。
案例十：某公司与某养鸡场租赁合同纠纷执行案
【执行要旨】
对于禽蛋养殖场地腾退，执行法院实行分区分批腾退，腾退与接收、转场、无害化处理同步推进，保障“菜篮子”产品稳定供应。
【基本案情】
被执行企业是珠海市“菜篮子”生产稳供基地，饲养蛋鸡数十万只，承担禽蛋保供任务。本案需腾退土地面积达700亩，且腾退后要对鸡粪等污染物作无害化处理方能达到交付条件。由于腾退土地面积大、无害化处理要求严、蛋鸡集中运输损耗高、仓促转场保供难，斗门法院认为按传统的一次性腾退方式难以完成交付，而且可能影响“菜篮子”稳定。法院深入现场勘察，与双方当事人反复沟通协调后，制定了分区域分批腾退、分批接收，腾退与接收、转场、无害化处理同步推进，未腾退部分继续支付占用费的执行方案。通过一年左右时间，被执行企业分批腾退全部案涉土地，按标准完成粪污无害化处理。目前被执行企业顺利完成转场、种鸡升级，禽蛋生产及供应正常。
【典型意义】
（一）执行法院充分考虑禽蛋养殖企业腾退转场的特殊性，制定分区分批腾退方案，为被执行企业寻找合适的生产场所提供了充分的时间，避免仓促腾退导致蛋鸡在途大量损耗，将执行措施对被执行企业的不利影响降至最低。
（二）执行法院敦促被执行企业及时支付腾退期间租金，监督粪污无害化处理达标，稳步推进了腾退工作，全面保障了申请执行人合法权益。
（三）“菜篮子”企业成被执行人，执行法院不仅要考虑双方当事人的合法权益，还要避免执行工作对“菜篮子”稳定造成不利影响。
珠海法院将继续锚定高质量发展首要任务，树牢“实体经济为本、制造业当家”的司法政策导向，坚持依法强制执行与善意文明执行并重，不断探索执行新举措新路径，以高质量执行推动珠海经济高质量发展。
