本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
格力地产股份有限公司（以下简称“公司”）于近期收到上海证券交易所上市公司管理一部《关于格力地产股份有限公司2022年年度报告的信息披露监管工作函》（上证公函【2023】0471号，以下简称“《监管工作函》”）。根据《监管工作函》的要求，现就回复内容公告如下：
问题一：
关于存货跌价准备。年报显示，报告期内公司计提资产减值准备17.68亿元，主要为存货跌价准备，而2020年、2021年公司计提资产减值准备分别为0亿元、1.13亿元。公司在前期业绩预告回函中表示，报告期内对存货成本高于可变现净值的8个地产项目计提存货跌价准备。请公司：（1）分项目列示近三年年末存货可变现净值和账面成本的金额，并说明每年年末可变现净值的计算过程、关键假设与参数及其选取依据，包括但不限于预计售价、可售面积、至完工仍需发生的成本、预计销售费用及税金等；（2）结合近三年年末相关减值测试时点的项目预售情况、周边可比楼盘一手房售价情况，说明前期选取的预计售价等参数是否具有合理性；（3）结合前述问题，分析以前年度资产减值准备计提的充分性和准确性，以及集中在2022年末大额计提的原因及合理性，是否存在前期应计提减值未计提、2022年集中计提大额减值进行利润调节的情形。
回复：
公司收到《监管工作函》后高度重视，积极组织年审会计师致同会计师事务所（特殊普通合伙）和相关部门按要求对所涉问题进行认真核查落实。因问题一“关于存货跌价准备”涉及存货项目近三年的存货减值测试情况，时间跨度长，相关资料的收集整理分析尚需时间，为保证回复内容的真实、准确、完整，公司将在相关工作完成后，另行对本问题进行回复并披露。公司将继续积极协调，组织各方加快相关工作进度，尽快回复并按照要求履行信息披露义务。
问题二：
关于投资性房地产公允价值变动。年报显示，报告期内公司投资性房地产公允价值下降5.36亿元，而2020年、2021年公司分别确认公允价值变动收益0.13亿元、2.51亿元。前期业绩预告回函显示，公司对相关投资性房地产主要采用市场比较法和收益法确认其公允价值，但未披露具体评估过程。请公司：（1）分项目列示报告期内投资性房地产公允价值的具体评估过程，选取的可比市场交易案例在资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等方面的对比情况，及选取依据；（2）结合近三年年末可比市场交易案例的市场价格及其变化，量化说明前期评估增值而本期评估大幅减值的原因及合理性，前后评估方法是否一致，是否存在前期应确认公允价值变动损失而未确认的情况，是否存在通过公允价值变动调节资产和利润的情形。
回复：
一、分项目列示报告期内投资性房地产公允价值的具体评估过程，选取的可比市场交易案例在资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等方面的对比情况，及选取依据。
报告期内，公司投资性房地产项目公允价值变动情况如下：
注：珠海格力海岸S3商业街项目2022年账面金额变动为-4.38亿元，其中因评估的公允价值变动-4.32亿元，因当期处置还原的公允价值变动0.02亿元，因当期处置变动-0.08亿元。
公司的投资性房地产项目公允价值采用以下评估方法：
A.收益法
收益法是指通过估算评估房地产未来预期收益，采用适当的折现率，折算成现值，得出待估房地产价格的一种估价方法。
本次采用收益法在未来若干年按一定比率递增的计算公式：
其中：A为年租金净收益；
年租金净收益按下式计算
年租金净收益=年租赁有效收入-年客观经营成本
年租赁有效收入=年租赁潜在毛收入×（1-空置率）
年客观经营成本=房产税 营业税等 管理费 维修费 保险费
r为折现率；
g为净收益逐年递增比率；
n为房地产自评估时点至未来可获收益年限，按各用途下土地使用年限及房屋寿命年限孰短原则确定。
B.市场比较法
市场比较法是指在一定市场条件下，根据同一区域情况，选择条件类似或使用价值相同的若干交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与委估对象进行对照、比较，并对交易实例价格进行修正，以此来确定委估对象公允价值的方法。
待估房地产的评估值=交易案例房地产成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数×个别因素修正系数
主要评估过程为根据评估项目具体情况，通过各种可能的途径收集获取所需的评估资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算。
上述主要投资性房地产公允价值的具体评估方法，选取的可比市场交易案例在资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等方面的对比情况，及选取依据如下：
1、珠海格力平沙二期（37#）项目
（1）评估方法
对于珠海格力平沙二期（37#）项目，根据项目业态不同，分别采用收益法、市场比较法测算其公允价值。
（2）可比市场交易案例选取及对比情况
①商铺
珠海格力平沙二期（37#）项目第1至4层规划设计用途为商铺，依据市场调查及走访，项目周边商铺主要以对外出租为主，挂牌销售案例较少，故对于珠海格力平沙二期（37#）项目第1至4层投资性房地产采用收益法确定公允价值。
通过周边走访调查，获取第1层商铺租金价格约为100元/平方米/月，第2至4层商铺租金价格依据相关参数进行调整。上述出租价格具有合理性。
②公寓
珠海格力平沙二期（37#）项目第5层及以上规划设计用途为公寓，依据市场调查及走访，项目周边存在可比的市场交易或挂牌案例，故对于珠海格力平沙二期（37#）项目第5层及以上投资性房地产采用市场比较法确定公允价值。所确定的可比市场案例及对比情况如下：
根据可比市场案例的交易情况、区域因素及其他个别因素，以委估对象的各因素条件为基础，确定修正系数并说明如下：
①进行交易情况修正：比较案例为挂牌价，经调查咨询核实实际交易价格相比挂牌价格略低，按调查情况进行系数修正。
②进行交易日期修正：可比案例一和可比案例二与评估基准日为同一月份，故不进行修正，可比案例三与评估基准日相差约半年，按调查情况进行系数修正。
③进行区域因素修正：根据估价对象与所选取的可比案例的区位经济地位、商服繁华程度、相关配套条件完善程度、道路及公交条件程度便捷度、人流密集度、产业聚集度区域规划等因素存在的差异进行修正；
④进行个别因素修正：根据估价对象与所选取的可比案例的个别差异因素进行修正。
依据修正系数得出案例比准价格：
通过以上述评估结果为基础，依据不同楼层及朝向等个别因素进行修正，得出珠海格力平沙二期（37#）项目-公寓的公允价值均价为11,707.00元/平方米，估算总值相较账面值减值约6,962.00万元，减值率约13.79。
2、珠海格力海岸S3商业街项目
（1）评估方法
对于珠海格力海岸S3商业街项目采用市场比较法确定其公允价值。
（2）可比市场交易案例选取及对比情况
珠海格力海岸S3商业街项目位于珠海市香洲区，业态为大型商业综合商业街，通过对比比较，其商业性质与市区临街商铺具有较大的可比性，故本次选取香洲区临街商铺市场交易案例作为参考。
参考案例及对比具体情况如下：
根据可比市场案例的交易情况、区域因素及其他个别因素，以委估对象的各因素条件为基础，确定修正系数并说明如下：
①进行交易情况修正：比较案例为挂牌价，经调查核实实际交易价格相比挂牌价格略低，按调查情况进行系数修正。
②进行交易日期修正：设定交易日期为评估基准日，故不对交易情况进行修正。
③进行区域因素修正：根据估价对象与所选取的可比案例的区位经济地位、商服繁华程度、相关配套条件完善程度、道路及公交条件程度便捷度、人流密集度、产业聚集度区域规划等因素存在的差异进行修正；
④进行个别因素修正：根据估价对象与所选取的可比案例的个别差异因素进行修正。
依据修正系数得出案例比准价格：
珠海格力海岸S3商业街项目是由多栋、高层商业物业组成的大型商业综合商业街。以上述首层商铺评估结果为基础，依据个别因素的差异对其余投资性房地产进行楼层修正、临街修正、面积修正等调整。
大型商业综合商业街楼层修正系数如下：
经过对楼层、临街、面积等因素进行综合修正，估算项目公允价值均价为29,455.16元/平方米，估算总值相较账面值减值约43,216.42万元，减值率约20.49。
3、重庆两江总部公园项目之龙盛总部（P23地块）
（1）评估方法
对于重庆两江总部公园项目之龙盛总部（P23地块）采用市场比较法确定其公允价值。
（2）可比市场交易案例选取及对比情况
重庆两江总部公园项目之龙盛总部（P23地块）项目位于重庆市两江新区，项目周边存在可比较的商业及办公交易或挂牌案例，参考案例具体情况如下：
①商业
注：委估对象商业部分交易价格包含商业地下面积部分，该部分为赠送面积，将上述赠送面积计入商业部分交易价格后与可比案例交易价格存在一定差异。
根据可比市场案例的交易情况、区域因素及其他个别因素，以委估对象的各因素条件为基础，确定修正系数并说明如下：
①进行交易情况修正：估值对象为正常交易，与三个比较可比案例的交易情况相同，故对三宗比较可比案例无需进行修正。
②进行交易日期修正：设定交易日期为评估基准日，三个可比交易案例的交易时间均为2022年内，交易时间与评估对象基准日较近，近期市场价格波动不大，故不需要对其进行修正。
③进行区域因素修正：根据估价对象与所选取的可比案例的所属商圈、商服繁华程度及人流量、相关配套条件完善程度、道路及公交条件程度便捷度、产业聚集度区域规划等因素存在的差异进行修正；
④进行个别因素修正：根据估价对象与所选取的可比案例的个别差异因素进行修正。
②办公
根据可比市场案例的交易情况、区域因素及其他个别因素，以委估对象的各因素条件为基础，确定修正系数并说明如下：
①进行交易情况修正：案例一为挂牌价，经调查核实实际交易价格相比挂牌价格略低，需进行修正；其余两个案例与委估对象的交易情况相同，无需进行修正。
②进行交易日期修正：设定交易日期为评估基准日，三个可比交易案例的交易时间均为2022年11月，交易时间与评估对象基准日较近，近期市场价格波动不大，故不需要对其进行修正。
③进行区域因素修正：根据估价对象与所选取的可比案例的所属商圈、商服繁华程度及人流量、相关配套条件完善程度、道路及公交条件程度便捷度、产业聚集度区域规划等因素存在的差异进行修正；
④进行个别因素修正：根据估价对象与所选取的可比案例的个别差异因素进行修正。
依据修正系数得出案例比准价格：
通过以上述商业及办公案例评估结果为基础，依据个别因素的差异进行临街修正、面积修正等调整，估算项目整体公允价值均价为7,478.13元/平方米，估算总值相较账面值减值约3,511.05万元，减值率约9.42。
二、结合近三年年末可比市场交易案例的市场价格及其变化，量化说明前期评估增值而本期评估大幅减值的原因及合理性，前后评估方法是否一致，是否存在前期应确认公允价值变动损失而未确认的情况，是否存在通过公允价值变动调节资产和利润的情形。
近三年，公司主要投资性房地产公允价值变动项目如下：
单位：亿元
2020年公允价值变动为增值0.13亿元，主要由于2020年珠海洪湾渔港交易中心项目转为以公允价值计量的投资性房地产，采用收益法确定其公允价值后，公允价值较账面成本增值导致。
2021年公允价值变动为增值2.51亿元，主要由于2021年珠海格力平沙二期（37#）
