地价的不断攀升，不仅让普通人买房变得压力重重，也让开发商拿地变得困难重重。7月15日下午，楼面价19050元/㎡珠海新地王应声落地，引来珠海楼市新一轮涨价潮。随着新地王的出现，珠海房价持续上涨，低估的城市价值被重视各路房企大鳄纷纷寻找进军珠海的契机。
珠海地价赶超广州
2016年上半年，珠海一手房价格一路狂涨。在人们纷纷感叹珠海房价高企的时候，还没有多少人真正关心珠海的地价涨势。
据中国国土资源报发布的2016年第二季度全国主要城市地价监测报告。北京、上海、广州、深圳、南京、厦门、合肥、张家口、珠海9个城市的地价增速都超过了10，上海最高，同比增速达到了21.46。在今年上半年溢价率排行榜TOP10当中，珠三角同样有三宗地块入榜。其中两块在珠海。它们分别是位于珠海的横琴新区地块，溢价率达700，珠海富山工业园地块，溢价率达542。对于房企来说，珠海的前景真的有这么乐观吗？珠海的房价还能发展到什么程度？为何珠海的地价涨势如此惊人？
据了解，今年上半年，整个珠海楼市活跃，量价齐涨。然而，土地市场供求却比往年减少许多，因此房企纷纷加入抢地大战。以航空新城的新地王拍卖为例，共有碧桂园、中冶、华发、中铁……多达32家的房企进入抢地大战。坊间传闻，当时有房企准备了充足的资金，誓要拿下该块地。可见竞争之激烈。
当7月15日，崇峰地产以楼面价19050元/㎡拿下该地块时，珠海市民才惊呼原来珠海地价已经赶超广州。数据显示，广州上半年合计土地出让面积330万平方米，土地出让金额186亿，最高成交单价17756元/平方米。虽然该数据属于个案，但是珠海楼面价超过15000元//㎡的楼盘早就不是一个两个。业内人士指出，随着近年来17600元/平方米的地王先后拍出，反映的都是开发商对于未来预期的看好。
地王风潮中的珠海
珠海各区域最高地价
受中国楼市整个大市场影响，珠海地价的上涨并不是偶然现象。今年是有史以来高价“地王”拍出最为集中的时期。据中原地产统计，2016年上半年，全国主要城市出让单宗土地超过10亿元人民币的地块有219宗，其中109宗溢价率超过100，167宗溢价率超过50。
光是珠海上半年就出现了两个地王。它们均在西区，一个是龙光地产1月28日竞得总价9.9亿元，楼面地价6730元/㎡的地块，另一个就是崇峰地产7月15日竞得总价33.4亿元，楼面地价19050元/㎡地块。在2007年西区拍出的第一块商住用地的时侯，楼面地价只有每平方米900多元，到了2016年涨到每平方米19050元，增幅21倍多。西区这块地王也刷新了珠海历史上地价最高纪录。
地价涨势并非是一日筑就。从2007年珠海中信·红树湾到2016年崇峰地产，短短十年间，楼面价就从7700元/㎡涨至19050元/㎡，涨幅超过接近2.5倍。珠海这新一轮“地王”溢价率、楼面地价等创下新高之外，不得不让人想到，在传统房价与地价关系的“面粉”“面包”问题。
截至到目前为止，珠海的地王效应和其他城市一样成为房价上涨的大推手。最新的崇峰地王诞生后，周边无论是二手房还是在售的新房，都以此为借口跳涨。附近有楼盘迅速加价4000元/㎡。随后，诸多楼盘采取了封盘或提价策略，楼盘普遍提价1000元-2000元/㎡。甚至连中山坦洲的楼盘都享受新地王的溢出效应，进行提价。
押宝继续还是退出
众所周知，珠海的经济发展很容易受到大型项目落地而产生巨变，比如港珠澳大桥明年通车、横琴新区的持续开发、轻轨延长线的建设完工等，在大型基建下，土地价格明显上涨。因此，央企中海、中冶、保利；民企的万科、龙光、仁恒等地产开发商纷纷转到珠海“圈地”。
反过来，客观地看，虽然珠海楼市利好条件不少，但不利因素还是很多。根据珠海市统计局最新统计，目前珠海有163.41万人口，珠海常住人口5年只增加7万多人。珠海的人口红利并不明显。同时，珠海各大高校留珠率一直很低，不足三成的高校毕业生选择在珠海打拼，其他毕业生流向了广深佛等城市。因此，珠海高中端人才缺乏一直是制约珠海经济发展的瓶颈。
更何况，大规模的地王项目开发，也同时隐藏巨大的风险。这也是地产开发商和投资者需要考虑的问题。虽然“地王”支撑着房价上涨，但是房企不宜贸然定高价卖房，以免吓跑购房者。有券商报告分析指出，历次“地王”潮高点的出现都预示着房地产价格同比涨幅将放缓，即房地产景气度见顶回落。各大媒体也纷纷撰文指出，全国楼市2016下半年的分化与调整。房地产商们还会在珠海花大价钱拿地吗？
据悉，7月23日，珠海市国土资源局委托珠海市公共资源交易中心公布，唐家4宗地块出让，土地规划均为二类居住，起拍价均在4500元/平左右。从地图上看，此次出让4宗地块均位于高新区核心位置，正处于规划建设中的珠海北站和后环TOD新镇区域。
8月26日15时30分的竞拍结果，或许会让我们看清下半年珠海房价的上行空间。
《谁动了我们的“面粉”？品牌房企掀起珠海圈地热》相关参考资料:
珠海金萝卜智动科技、房企税、上市房企、房企破产、前20名房企 60、闽系房企、千亿房企、房企权益销售、房企 7月
