[提要]近年来，随着“自贸试验区”、“一带一路”等国家战略部署，珠海作为我国改革开放最早的经济特区之一，同时也是中国古代海上丝绸之路的始发地之一，其区位优势、环境优势、开放优势等不断凸显。凭借毗邻港澳，与澳门陆路相连的独特优势，珠海更是承担起广东省对接国家“一带一路”战略的重任。字号：
近年来，随着“自贸试验区”、“一带一路”等国家战略部署，珠海作为我国改革开放最早的经济特区之一，同时也是中国古代海上丝绸之路的始发地之一，其区位优势、环境优势、开放优势等不断凸显。凭借毗邻港澳，与澳门陆路相连的独特优势，珠海更是承担起广东省对接国家“一带一路”战略的重任。
珠海市概况
珠海位于广东省南部，珠江口西岸，是南中国珠江三角洲的南部门户城市。全市下辖香洲区、斗门区、金湾区3个行政区，设有横琴新区以及高新、高栏、保税、万山、富山工业园、航空园6个经济功能区。
珠海坚持全市一盘棋进行统筹规划，着力打造“一条主轴（情侣路—珠海大道）、两大板块（东部、西部）、三区一城（香洲核心城区 横琴新区 珠海市西部中心城区=新的主城区）、若干组团（与产业园区相配套的城镇组团）”的城市发展新格局。
城市规划
1.城市总体规划新规
随着珠海中心城区的饱和，国务院批准同意《珠海市城市总体规划(2001-2020年)(2015年修订)》，明确了珠海的城市性质为珠江口西岸核心城市，作为链接港澳地区的枢纽点，未来城市发展方向主要是往南、往西发展，同时伴随情侣路海岸线整体升级。
2.珠海市整体定位
《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》中明确提出把珠海建设成为珠江口西岸核心城市，更是从国家战略的高度赋予珠海引领珠江口西岸发展，率先转型的使命；在国家打造的“海上一带一路”中，珠海是重要的节点，在基础设施建设、海洋领域合作、对外易、旅游合作等领域将抢占先机；横琴自贸区作为第一批国家正式批复的4个自贸区之一，将依托粤澳深度合作，并承担“促进澳门经济适度多元发展新载体、新高地的作用。
3.广东自贸区
2015年4月21日上午，由广州南沙、深圳蛇口及珠海横琴三大区域组成的中国自由贸易试验区在广州南沙举行了挂牌仪式。其中珠海横琴新区作为国家新区，借助于其独特的珠江口西岸核心地理位置，金融、教育、医疗等高端产业继续飞速发展，同时开放的环境及政策的优惠吸引大量的企业入驻，企业入驻必然吸引大量的人才流入，人才的流入将带来新的技能、经验，进一步推动珠海经济发展。
宏观经济走势
1.GDP
近年来，珠海市经济运行良好，经济增速稳中有进，产业结构优化和转型升级取得新进展，经济质量和效益稳步提升。2015年珠海市GDP首次突破2000亿元大关，达到2024.98亿元，增长10，增速在时隔20多年后重新领跑全省；人均GDP达12.5万元，按平均汇率折算为2.0万美元，同比增长8.5。
2.常住人口及人均可支配收入资
珠海市人口逐年稳步增加，截至2015年全市常住人口达163.4万人，较2011年增加4.2。
自2011年以来，珠海市人均可支配收入及消费性支出水平逐步提高，主要取决于珠海经济发展加快和政府民生投入加大。由于近年来珠海市产业朝着高端、集群、错位的发展方向转型，房行业逐渐成为珠海地区的支柱性行业，加上珠海市经济增速稳中趋快，经济总量不断扩大，2015年珠海全体居民人均可支配收入36158元，同比增长8.8。
3.固定资产投资
2015年珠海累计完成固定资产投资1305.1亿元，同比增长15.0。近年来，由于港珠澳大桥、横琴市政工程等交通、水利基础设施建设项目投资巨头拉动导致投资增长较快。其中，房地产开发投资524.1亿元，增长35.0。
随着珠海城市建设步伐加快，中央及地区政府加大扶持力度，虽然珠海市近年固定资产投资增速放缓下行，但房地产开发投资占比却越来越重，增速也呈直线上升趋势。2015年房地产投资开发占比超4成，不难看出，珠海房地产进入迅猛发展阶段。
产业结构发展
随着珠海城市化发展进程深入，面临着经济总量偏小、产业竞争力不强；外贸依存度高、外经贸结构优化压力较大、创新驱动基础薄弱、民营经济活力没有充分激发等一系列挑战，迫切需要通过支柱产业的切换来带动破解。
2012年，围绕“生态文明新特区、科学发展示范市”发展定位，珠海市打破困局确立全力构建以高端制造业、高新技术产业、高端服务业以及特色海洋经济与农业为核心的“三高一特“现代产业体系。
珠海一直坚持以建设“三高一特”的现代产业体系为产业调整目标。当前珠海第一产业在国民生产总值的比重越来越少，在GDP中所占份额维持在2.5左右；而随着经济发展和人均收入水平逐步提高，第二、第三产业近年来发展稳定，第三产业所占比重与第二产业差距越来越小，或有赶超的迹象。表明珠海产业结构实现进一步优化，经济结构也与发达地区的“321”经济结构占比越来越近。
交通枢纽
2016年7月国家发改委正式出台《中长期铁路网规划》，宣布珠海高铁升级为国家八纵八横主干高铁线路。根据交通运输部下发的相关文件，广珠城际铁路正式名称为广州--珠海--澳门高速铁路，并入京哈--京港澳高铁，同时纳入国家八纵八横高铁主通道。
据规划，珠海被正式纳入“八纵八横”主通道，将进一步完善珠海的综合交通运输体系，加大珠海市对外连接的便利性，进一步凸显珠海作为珠江口西岸核心城市的交通枢纽的地位。
依据《珠海“十三五”交通规划（初稿）》，珠海将承接“一带一路”国家战略需求，立足“双港五铁”大交通格局，构建“五横九纵”的高快速路网骨架，实现珠三角湾区“1小时”通勤圈，最终建成以港珠澳大桥为龙头的立体综合交通枢纽城市。近年来，随着珠海被定义为珠江口西岸核心城市，其针对城市交通采取了一系列升级措施：
依托港珠澳大桥、广珠轨道交通等基础交通设施建成，珠海将发展成为珠江口西岸核心城市，依托港珠澳经济区集聚珠江口西岸乃至珠三角资源，使大珠江三角洲地区经济进一步融合，而珠海将向广东西部、中国大西南地区发挥其辐射带动作用。
相关政策
1.330新政
2015年3月30日，央行、住建部和银监会联合公布“330新政”，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30。
点评：二套房首付的调整，将直接刺激改善型购房客户入市。
2.央行多次降息降准
2015年以来，央行实行多次降准降息以进一步降低企业成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调至4.6；一年期存款基准利率下调至1.75；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。同时，放开一年期以上(不含一年期)定期存款的利率浮动上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮动上限不变。
点评：降准降息让购房者房贷压力变小，为楼市提供了放量的“窗口期”，也为部分购房者提供了入市的好时机。
3.“限购令”正式取消
2016年4月13日，珠海住建信息网公布政府红头文件，文件中表示将取消过时的限制性措施，停止对商品住房项目实施“90平方米以下套型住房占全部套型70以上“的要求，同时，在全市范围内，居民（含非户籍居民）购买144平方米以下的商品住房不再需要提供社保或纳税证明。原先珠海仍保留对香洲区144平方米以下户型的限购措施。
点评：新政的出台，意味着珠海全面取消楼市限购，外地人可以自由购买珠海所有类型。
4.“营改增”全面实施
自2016年5月1日起，建筑和房地产业实施营业税改增值税，出租房产所应缴交增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税和个人所得税合并按综合征收率进行计征，增值税并非单列按住宅1.5、商业地产5来计征。
点评：有利于确保企业税负只减不增，增加利润；同时也会使大宗不动产交易成本降低，加速房地产业整合。
房地产市场
1.珠海市场
珠海住宅土地供应量在2013年达到高峰后逐年直线下降，而成交量缩减幅度与供应量处于相对持平位置。市场近两年来整体呈现供应不足，从而导致土地成交价格出现结构性上涨。
2015年，珠海住宅用地供应量为80.9万平米，同比减少34.1；成交均价为4643元/平米，同比上涨20.3。近5年来住宅用地成交平均溢价率达到23.6，不难看出开发商高价拿地投资热情高涨。
从流拍情况来看，仅有2011年和20
