自2013年以来，布局城市次第开花结果。2013-2016年，早期深耕的珠海及华南区域取得良好增长态势，带动公司销售金额、面积复合增速分别达61.8，38.4；
2017年以后，随着“3-6-9”高周转战略的提出，及前期拓展城市逐渐开始发力，公司开始又一轮增长，2016-2021年，公司销售金额从357.3亿元提升至1218.9亿元，CAGR为27.8。2016-2021年在保持珠海大本营龙头地位的基础上，早先布局的武汉、上海等城市开始发力。从在售项目分布城市看，由11城提升至38城，更多城市开始贡献销售业绩。从销售金额看，珠海由233.5亿元提升至315.13亿元，21年在珠海市占率达22.6，远超第二名67.43亿的销售业绩，牢牢把握龙头地位，但销售金额占公司整体比重由65.37下降至25.87。越来越多的城市销售占比提升，华东大区从无到有，2021年销售占比达45.39，除珠海外华南其他城市销售占比19.14，北方区域及北京合计占比9.61。公司业绩不再单独依赖珠海市场，区域间发展日趋均衡，降低了单一区域市场波动带来的影响，综合实力进一步增强。
进入到2022年，受行业下行影响，2022Q1公司实现销售金额231.9亿元，较去年同期280.7亿元下降17.4，虽然公司销售有所下行，但百强房企1季度销售平均降幅47.2，公司下行幅度明显较百强房企更小，销售表现明显优于大市。
依托重点城市群深耕战略，或更加受益供给端出清过程。2020H2以来，房地产市场承压，从供需两端发生变化。供给端表现为中小房企拿地难度明显加大，后续库存难以保障。以集中供地22城为例，从企业性质看，央企和地方国企拿地占比合计61，从企业规模看，TOP100房企拿地金额合计1.2万亿元，占比53.3。中小房企在拿地中处于劣势，无法产生足够可售货值，后续竞争中地位更加劣势。而华发凭借国企背景及多元化拿地手段，保证足够土储可供开发。
需求端则表现为购房者对出险房企项目信任程度降低。我们结合公司待售货值，对珠海、上海、武汉、南京四个城市情况进行分析。上述四城占公司截止2021年末未售货值50，能够反映公司未来经营情况。根据克而瑞数据，2021年已出险房企在上述四城中销售金额占比分别为12，4，12，9。当前华发股份在上述城市中销售占比分别为22.6，1.3，1.0，1.9。未来出险房企逐步退出市场后，我们预计华发的销售占比可取得进一步增长。
而通过城市深耕，华发进一步强化其在核心城市的竞争能力。例如通过多年深耕大本营珠海，在业界盛传“一城珠海，半壁华发”。能够构建此核心竞争力的主要原因在于通过长期深耕，在公司层面，更深入了解当地市场，包括监管及市场需求，从而指导其产品开发和销售过程。在购房者层面，对于公司口碑和产品力认识更为直观，帮助购房者更好决策，也有利于公司项目去化。因此深耕城市能够给公司带来更大的竞争优势。
通过供需两端分析我们认为在当前的市场环境下，华发可以凭借自身的优势，保持丰富的一二线土储，同时在销售端扩充自身市占比，在竞争中取得优势。结合上文中2022Q1的销售情况可以对上述逻辑进行验证。华发股份业绩增速优于TOP100房企平均水平，按销售金额排名由21Q1的34名提升至22Q1的17名，竞争优势凸显。而根据市场情况，预计该竞争优势可持续保持。（报告来源：未来智库）
3拿地审时度势，集中区域聚焦
3.1拿地节奏逐渐加快，集中拓展核心区域
投拓方面，公司2021年顺应国家稳地价、稳房价、稳预期的政策导向，坚持审慎稳健的投资策略，科学铺排，精准把握投拓节奏，合理控制投拓规模，科学统筹调配资金，先后成功在成都、珠海、西安、南京等核心城市获取多个优质项目，持续夯实发展后劲。根据中指院数据公司2021年全年新增拿地金额169.5亿元，同比下降78.1，占销售金额比重达到13.9，较2020年下降了50.4个百分点。虽然公司2021年拿地力度有所下降，但公司在2021年之前拓展相对积极，尤其是2020年，公司全年拿地金额达到774.4亿元，为历史以来新高，因而公司当前货值储备相对充裕。
回顾公司历年以来的拿地情况。2016-2021年，受高周转战略及公司布局外扩，公司拿地规模逐年高增，对应销售金额快速提升，整体策略回归以销定产。除2016年和2021年外，公司拿地金额占销售金额比重基本上维持在30以上，考虑到公司所布局的核心城市地货比情况，拿地货值都基本覆盖销售货值。
从楼面价来看，公司2020年之前楼面价占销售均价比例整体降低，基本上维持在40以下，能够对利润形成支持。近两年来随着公司重新聚焦核心城市，叠加行业在核心城市布局共识下，竞争愈发激烈，拿地均价有所上升，2020年和2021年公司拿地补货，平均拿地楼面价占销售均价比重都超过50，但公司坚持核心城市的布局思路也在2022年带来了丰厚回报，在行业下行趋势下，核心城市率先回暖，公司获取的一二线优质地块，也将为公司带来更稳定的销售和利润贡献。
从城市能级看，2016年以前公司集中布局一二线城市，三四线城市布局基本上以珠海大本营为主，如2016年，公司一二线城市拿地金额占比高达85，凸显公司布局核心城市的思路。从2017年开始，公司加快周转，布局城市持续外拓，三线城市占比逐渐提高。2017年公司三四线城市拿地金额占比就提升至16.3，到2019年进一步提升至42.7，虽然公司加大了三四线城市的外拓力度，但基本上围绕公司深耕的核心城市周边卫星城展开布局。且2020年以来，公司转变布局思路，战略聚焦深耕区域，三线城市占比回落，当年拿地金额占比已不到10。从布局区域看，受益于华东区域去化顺畅，公司在长三角区域土储增加明显。
高周转逻辑传导通顺，以销定产保障土储。公司2018年报中首次提出“3-6-9”高周转战略，实际从“拿地-开工-销售”的传导路径看，2017年即开始高举高打的快周转模式。2017-2020年，每年新增土储面积从292.4万平方米提升至848.04万平方米，远超2016年68.91万平方米的水平。新开工面积从220.47万平方米提升至739.71万平方米，带动销售业绩从133.76万平方米增长至504万平方米，年化复合增速56，高周转逻辑传导通顺，销售高增长带动次年更积极的拿地态度。
2021年，公司对“三道红线”降档需求迫切，减少了土地投入和新开项目，新增土储、新开工面积分别下降72，33至236.89万平方米、494.93万平方米。而21年销售面积同比仅减少7，为468.8万平方米。我们用新开工面积 存量土储与当年销售面积的比值来衡量公司土储的丰富程度，这一比值由2016年6.21下降至2021年2.22，处于历史低位。因此2022年由于销售推动，公司对补充土储的需求较为迫切。
3.2拿地渠道多元，拿地利润率触底回升
拿地利润率下行见底，预计未来将迎改善。对公司2019-2021年新增项目进行测算发现其毛利率分别为43.5，38.6，21.2，呈下滑态势。而结合测算，2022年华发通过招拍挂新获取土地1块，位于斗门区湖心西路，毛利率约31，同时以收并购形式取得联安村旧改及昆明融创文旅城项目，毛利率均高于30，预计相较21年毛利情况将有所改善。
拿地渠道多元化，政策助力公司弯道超车。公司结合自身财务优势及国资股东禀赋，除公开市场拿地外，积极拓展合作开发、项目收并购、城市更新等多元化拓展方式，力争以低成本获取更多优质项目。目前来看公司非招拍挂方式拿地主要有以下几种手段：
1）大股东资源协同。大股东华发集团参与珠海城市更新获取大量土地储备，受限于同业竞争承诺，将委托或交由华发股份进行开发。通过此种方式华发取得华发城建四季半岛等项目。
2）发力城市更新。2020年开始，公司专门组建“旧改”项目拓展团队，全面发力旧改工作。目前已经取得鸡咀村18万平方米，月堂村19万平方米，斜尾村5.7万平方米，联安村26.81万平方米等项目。
3）合作项目收并购。2022年公司14亿元收购合作项目昆明融创文旅城二期项目40股权，完成此项交易后，华发对该项目持股比例由40上升至80。
4）TOD项目。2013年公司联合珠海市城建集团共同承接珠海首个TOD小镇华发城建未来荟项目。占地8万多平方米，总投资12亿元，项目于2016年开售，一经推出创下珠海楼市销售记录。
持续布局核心城市，率先受益市场复苏。通过对“战略深耕、精准布局”投拓策略的精准执行，公司不断优化土储结构，项目进一步向核心城市集中。从存量数据看，截止2021年末，公司剩余可售储备面积约2050万平方米，货值4030亿元，其中公司存量土储约53位于华东区域，26位于粤港澳区域。从新增数据看，37位于华东区域，37位于环渤海，22位于粤港澳，均为长期深耕城市群，在核心城市群的布局能力持续加强。
从城市能级上看，2021年末公司货值在一、二、三线城市占比分别为18、56、26。货值排名前五的城市分别为珠海、上海、武汉、绍兴、南京，合计占比58。珠海区域货值超700亿元，上海、武汉区域货值超500亿元，前五大城市公司共计货值2300亿元，占比超过公司总货值的50。上述城市中除绍兴外均为一线或强二线城市，人口长期保持净流入，对房地产市场形成强力支撑。在行情回暖过程中，核心城市需求更为旺盛，将率先回暖。而公司亦将受益于土储布局，率先受益于市场复苏。
4品质凸显公司匠心融资优势筑就独特护城河
4.1塑造高端房企品质，奠定长期竞争优势
竞争转向凸显产品力重要性。随着行业竞争格局的变化，由之前追求规模扩张转变为对公司产品和内在管理的比拼，因此产品力的重要性凸显。而华发的产品体系自2015年首次提出“优 ”产品体系概念以来，经过多年建设，目前已迭代至“优 ”4.0。
优 1.0（2015年）：首提创新建筑、生态规划、星级配套、定制精装、智慧家居和互联网社区六大体系。
优 2.0（2017年）：升级为“优 建筑”、“优 规划”、“优 户型”、“优 景观”、“优 科技”、“优 装修”、“优 配套”、“优 服务”八大体系、52项技术细节，打造360°全优生活体系。
优 3.0（2018年）：再次升级，引入绿色建筑、智能控制系统、净水系统、抗霾监控等智慧健康元素。
优 4.0（2020年）：提炼四大价值观，升级为“6 1”产品体系并在四大维度上增值赋能。
相较于以往的产品体系，“优 ”4.0不再局限于产品设计层面，而是关注“6 1产品体系”及“增值赋能四大维度”，打通规划、建筑、户型、景观、装修、配套、服务等多个层面，实现绿色健康、科技智能、人文情怀和匠心精工四个维度的增值赋能，形成涵盖刚需到高端的未来系、城市系、四季系、府系以及TOP系五大具有“华发印记”的产品系。
自华发“优 ”产品系列发布以来，荣膺亚洲不动产奖、广厦奖、鲁班奖等国际国内多项大奖，备受业界赞誉，影响力与日俱增，华发品质的良好口碑广泛传播。而在地产行业竞争愈发激烈的情况下，项目之间的竞争除了地段、圈层、配套外，产品力比拼的重要性更加凸显，华发优秀的产品力奠定其长期竞争优势。
4.2资金状况持续改善，三条红线全面转绿
2021年，公司坚决贯彻落实国家监管政策要求，通过全面提速回款、优化融资结构、把控投拓节奏等方式，降负债、去杠杆成效显著，有息债务规模稳中有降，同比下降10；有息债务
