九洲港将变为珠海未来的滨海豪宅区！本周一，珠海市住房和城乡规划建设局官网公布了《九洲港地区控制性详细规划修改批前公示》，提出该片区近248公顷(折合约248万平方米)的土地未来功能定位为“珠海的特色休闲商业门户港区和珠海滨海高档住宅区”，其中有22公顷土地被定位为“一类居住用地”，公示期从10月30日至本月29日。
负责本次规划编制的珠海市规划设计院相关负责人表示，本次调整，主要是考虑到九洲港片区货运功能搬迁，因此增加路网和商业配套，新增住宅用地规模并不大。而有珠海地产从业者则认为，此番规划调整，还涉及到部分已建和将建的地产项目。预计经过升级改造和港珠澳大桥通车后，九洲港片区新房价格很可能超过6万元/平方米。
九洲港片区将建成滨海高档住宅区
规划资料显示，九洲港地区位于珠海市吉大片区的东南侧，东北面是香洲港，东南面临海，北至石花山，南至水湾路。区域依山傍海，片区内主要有石花山和炮台山，景观优美。周边主要有情侣路、九洲大道和石花东路等城市主干道，交通便利。
按照本次规划，九洲港片区将形成“双心辉映，两轴联动，四片融合，多点交织”的空间结构。所谓“双心辉映”，就是九洲港商业休闲文化中心和横山岛旅游度假中心隔海相望，相互呼应；而“两轴联动”，便是活力发展轴和滨海休闲轴双轴联动，构成发展双引擎；至于“四片融合”，也就是三个居住片区和商业休闲片区相互融合，形成以九洲港商业文化中心为核心的综合片区；“多点交织”，则是通过两条轴将区域内多个景观节点串联起来，形成一个交织在一起的景观系统。
区内烂尾别墅改造未有定论
那么，针对九洲港区域目前的现状，本次规划将会进行哪方面的调整，以达成规划中那种高大上的愿景？珠海市规划设计院一位姓谌的负责人表示，本次调整主要是对路网和商业进行调整，让交通组织更顺畅。因为港区内部要进行搬迁，因此可能考虑增加商业以及沿海的景观路。住宅方面，新增的用地不多，预计不到2万平方米。“未来九洲港的货运功能要搬迁，这一带区位比较好，所以腾出来的位置就用来做商业设施。”规划还显示，在九洲港板块的东面临海位置，将打造商业文化休闲中心。此外，在部分临海位置，还设置了5个景观节点，而该板块东南方位的岛屿则定位为旅游度假中心。
至于规划中片区内备受关注的22公顷一类居住用地，主要位于目前珠海度假村瑞达别墅、绿洋山庄、南通花园、海湾华庭、海湾花园附近。谌先生表示，这些地块密度不大、容积率也很低，属于此前已经报建，并非新增用地，其中也包括存在于珠海度假村周边的部分烂尾别墅。至于未来将如何打造，主要还是取决于开发商和规划部门。
集装箱码头盘活将有法可依
珠海资深地产人—景泽国际(珠海)有限公司董事总经理唐铁军告诉南都记者，原先九洲港一带并没有控制性详细规划，而按照我国规划法，任何一个地方要打造，都必须有控制性详规作为依据，新报建的项目必须符合控制性详规。而今，九洲港一带的建筑项目遇到的问题是：万信花园的旧别墅项目打算重开、度假村的旧别墅打算改造以及旧集装箱码头也要进行改造，加上华策集团九洲港项目、珠海万科九洲港新项目、钰海帝景周边新项目等部分地产项目都正值报建或将报建阶段，控规出来之后，项目报建也就有法可依。“这也是政府依法治市的一个案例，意味着领导们现在都懂法了，是法治的进步。”
唐铁军说，以九洲港集装箱码头为例，该地块原先属于工业用地，如果想发展成商业，则面临无法可依的尴尬。而现实情况是，珠海市民本身有消费的需求，而且九洲港一带的客流量也比较大，加上未来港珠澳大桥落脚点开通，人流和需求都很旺盛。“如果控规出来后，政府和企业能尽快把集装箱码头盘活起来，九洲港就不会一到晚上八九点就黑灯瞎火，这也是城市发展的一个利好。”
未来房价有望超过6万/平方米
事实上，在九洲港的控规公布之前，由于拥有优质的海景资源和地段优势，该区域早已零星建成一些高档住宅，并且售价不菲。珠海搜房网的监测数据显示，该区域多个楼盘的售价已经超过2.5万元/平方米，最高的甚至达到10万元/平方米。
比如该区域内位于情侣南路50号的钰海帝景项目起价3万元/平方米，均价3.5万元/平方米，含8000元/平方米装修；位于吉大情侣南路388号中广海岸二手房均价卖至27949元/平方米；位于情侣南路311号的山海一品墅目前二手房均价37337元/平方米；而位于水湾路上的华发绿杨山庄，二手房均价约4.3万元/平方米，别墅均价超过10万元/平方米。
在珠海左岸地产总经理李炳亮看来，九洲港如果要真正打造成高端居住区，不仅仅要做到适合居住，也需要配备一系列高端商业配套。一旦这些高端商业配套落成，加上港珠澳大桥位于吉大区域的出口开通之后，肯定会对周边的区域楼市带来很大的辐射作用。届时，九港港板块的新盘“单价突破6万元/平方米是很有可能的事情。”
业内分析
珠海豪宅区哪家强？
九洲港升级改造后将成新名片
南都记者了解到，目前珠海的高档住宅区主要分布在南湾华发新城一带、情侣路沿线、唐家湾填海区以及横琴新区这四个区域。在珠海左岸地产总经理李炳亮看来，以华发新城、中信红树湾、华发世纪城等为代表的前山河一带组成的南湾豪宅区，不仅占据了东西两座城的交通要道，也是从市区通往横琴的必经之路，相对于其他区域更加集中，加上建筑整体有规划，不杂乱，因此未来还有很大的想象空间。“至于情侣路沿线虽然海景豪宅不少，但因为没有连成一片，无法成为豪宅区。”
至于剩下的“北唐家、南横琴”两大豪宅区。李炳亮认为，横琴新区早已是世界的横琴，楼价动辄破4万元/平方米，虽然后续发展可能存在部分忧虑，但目前自然是当之无愧的豪宅区；而唐家湾填海区一带，随着格力地产、保利地产、仁恒置地的开发，目前也是高档人群聚集的区域。
相比之下，九洲港片区如果想发展成滨海高档住宅区，也是机遇与挑战并存。在李炳亮看来，一方面是九洲港确实具备着得天独厚的市中心地段、一线临海资源以及无可复制的山景资源，但不可否认，九洲港也存在九洲花园、珠海度假村等比较老旧的项目以及部分烂尾楼盘，因此也要进行一定的升级改造才能符合这张新名片的定位。“如果升级改造能成功，九洲港还真能成为当之无愧的珠海城市豪宅区。”
名词解释
一类居住用地
指市政设施齐全、布局完整、环境良好、以别墅等独立式住宅(三层及以下)为主的用地
二类居住用地
指市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地
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