珠海市商品房供求情况单位：万平方米
资料来源：珠海市统计局
（4）商品房销售价格情况
2008年受经济环境影响，楼市进入盘整期，全年销售均价6，988元/平方米，同比涨幅回落至9.37，上涨势头有所放缓。2009年在市场回暖的背景下，珠海市的商品房销售均价继续上扬，达到7，485元/平方米。受港珠澳大桥动工、横琴岛建设的进一步推进以及广珠城轨等交通基础设施的逐步建成等多项利好因素的刺激，珠海市场的销售均价在2010年进一步上涨到10，604元/平方米。随后几年，除2012年受宏观调控限价的因素有所下降之外，其余几年商品房价格呈稳步上扬的趋势，平均增幅达到3.52。截至2014年12月，珠海市商品房价格为11，698元/平方米。
珠海市商品房销售均价情况单位：元/平方米
资料来源：同花顺IFIND
（5）未来发展前景
①珠海将成为珠江口西岸核心城市，房地产行业发展的外部环境向好
2009年1月8日，国家发改委公布《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》（以下简称“《规划》”），确定珠三角地区五大战略发展定位：探索科学发展模式试验区、深化改革先行区、扩大开放的重要国际门户、世界先进制造业和现代服务业基地、全国重要的经济中心，明确提出赋予珠三角地区发展的更大自主权和先行先试权。《规划》提出要加强珠三角与港澳更紧密的合作，珠海凭借毗邻港澳的天然区位优势，被定位为珠江西部经济发展的核心城市和交通枢纽，从而为珠海市房地产业发展提供良好的外部环境支持。
②港珠澳大桥的投建对珠海交通、招商引资以及旅游的贡献，带动楼市后期发展。
港珠澳大桥项目已经于2009年12月15日动工。按照总体方案，港珠澳大桥主体工程耗资约327亿元、整体工程估计逾700亿元。大桥有望于2015年至2016年全线通车。作为大桥在大陆的唯一落脚点，大桥的落成将彻底改变珠海与香港之间因一海之隔、交通不便而造成的经济活动不紧密的现状，将对珠海的交通、经济和旅游产生深远影响，并促进珠海房地产市场的良性发展。
③横琴总体发展规划将促进珠海市房地产市场的发展
继2009年1月8日国务院批准实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》后，同年8月14日国务院又批复了《横琴总体发展规划》，这是国家支持珠三角进一步深化改革和扩大开放的重大举措。《横琴总体发展规划》的实施有利于构建粤港澳紧密合作的新载体，为珠三角地区“科学发展、先行先试”创造经验；有利于弥补港澳土地资源有限和劳动力相对短缺的不足，搭建港澳地区技术、人才等优势资源进入内地的新通道，更好地维护港澳地区长期繁荣稳定；有利于吸引更多的国际高端资源集聚，促进形成珠江口西岸地区新的增长极。
2015年4月23日，横琴自贸区正式挂牌，按照国家的定位，横琴自贸区将被打造成“文化教育开放先导区，休闲旅游基地”，以旅游休闲健康、商务金融服务、文化科学和高新技术等为重点产业。横琴自贸区的开发建设将进一步推动珠海市整体经济迈向一个新的台阶，同时将促进珠海市的房地产市场发展。
3、中国房地产行业的发展趋势分析
（1）城市化进程为房地产行业带来了良好的发展前景
根据国家统计局数据，自1982年至2013年，中国城市化率由20迅速跃升至53.73；但与发达国家80以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。2015年3月15日，李克强总理在十二届全国人大三次会议闭幕后的答记者问的环节中，明确指出“中国政府有保障群众基本居住条件的责任；中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，中国政府鼓励居民自主性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。”预计未来10年，中国城市化水平将保持年均一个百分点的增长速度，约有2亿农村人口转为城镇人口，将带来大量新增的住房需要。
（资料来源：《中国统计年鉴2013》，国家统计局）
（2）行业整合加速
目前，我国房地产行业仍呈现区域化特征，行业集中度不高。近些年，土地、信贷的收缩直接带来房地产行业资金门槛的抬高，造成资源向有资金实力的龙头企业集中。宏观调控带来的销售速度放缓以及信贷的收缩将使房地产开发企业的资金压力加大，从而形成一个自动淘汰机制，小型的经营业绩不好的房地产公司将会被兼并或破产，有实力的房地产开发龙头企业一方面通过加快项目的开发周期，调整市场策略快速销售，提高资金周转率来提高盈利水平，另一方面利用品牌和资本优势，加大行业并购和重组力度逐步实现外延式扩张。龙头企业凭借良好的融资能力、丰富的土地储备、优秀的管理能力和产品开发能力等综合优势将在房地产调控下的激烈竞争中胜出，整合房地产行业，提高行业集中度。
3、中国房地产行业与上、下游行业的关联性和影响
房地产行业与产业链上的相关行业具有高度关联性。房地产行业的发展具有影响并带动其他产业和整个国民经济增长的重要作用，具备支柱产业的特性。其中，与上游产业部门相联系的主要有：建材、建筑、工程设计等行业；与下游产业部门相联系的主要有：物业管理、房地产中介租赁及其它产业。
（1）上游行业
①建筑业
建筑业与房地产业的正向关联度非常高，据投入产出模型测算，每100亿元房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出286亿元，其中诱发建筑业产出90.76亿元、制造业产出123.61亿元、采矿业产出16.64亿元、电力煤气自来水供应业产出6.59亿元，因此房地产业对建筑业的发展影响较大；而建筑业施工技术的提高，将会提高房地产业的开发品质，有利于房地产行业的发展。
②建材业
建材行业与房地产业正向关联度较高，据资料显示，我国每年钢材的25、水泥的70、木材的40、玻璃的70和塑料制品的25都用于房地产开发经营中，房地产业对这些产业的发展能起到1∶1.17促进作用，即每100元的房地产销售能带动相关产业117元的销售，因此，房地产业发展也会对建材行业产生重要影响，反之，建材行业的发展也会提高房地产业的开发品质。
③工程设计业
工程设计是关系到建设项目质量、可靠度、使用性能以及形象的关键因素。房地产开发过程中，不同的设计方案会产生不同的经济效益，面临不同的风险。近年来，我国的工程设计业在理念和方法等方面已经取得了一些进步，但与西方发达国家相比，总体水平仍比较落后。
（2）下游行业
①物业管理业
物业管理实际上是房地产开发过程的自然延伸，对房地产开发建设、流通、消费的全过程起着至关重要的作用，良好的物业管理促进了房地产开发建设的发展和房地产的销售，提高人们对房地产的认知度。
②房地产中介业
近年来，随着我国住房二级市场的发展，房地产中介业得到了快速发展。房地产中介提高了二手房的交易效率，活跃了二手房交易市场。二手房交易的活跃不仅增加了住房市场的供应总量，为购房者提供更多的选择，同时也创造了大量的住房改善性需求，促进了房地产业的发展。
4、中国房地产行业的市场化程度和竞争格局
（1）中国房地产行业的市场集中度
根据《2014中国房地产百强企业研究报告》，中国房地产百强企业在2013年继续跑赢大市，伴随着量价齐升的良好市场形势，领先优势进一步彰显。百强企业全年实现销售总额25，038.4亿元，销售面积23，425.6万平方米，同比增长率分别达到34.0和25.5，高于全国平均水平7.7和8.2个百分点；以销售额来看，百强企业2013年的市场份额达到30.7，较上年增加了1.7个百分点，而综合实力TOP10企业的市场份额则达到12.0，占百强企业销售总额的39.1，领先优势显著，行业集中度进一步提高。
（2）中国房地产行业的竞争格局
①房地产行业进入壁垒日益提高。随着土地市场化机制的逐步完善，行业管理日益规范，对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高，缺乏品牌的中小房地产开发企业必将被市场淘汰。
②房地产行业整体开发水平不高。我国早期房地产业市场进入门槛较低，各个企业开发水平参差不齐，行业总体水平不高。
③房地产竞争区域差异性较大。从地域分布看，中大型房地产企业，尤其是房地产上市公司一直呈现东南强、西北弱的分布特征，一线城市、东部和南部城市及快速发展的省会城市是这些公司的主要聚居地。
④房地产竞争日益加剧。随着个人购房成为消费主体，较高行业利润的吸引，不少企业通过产业转型、收购兼并、投资参股等方式涉足房地产业，房地产市场竞争正朝着多元化、个性化的方向升级发展。
⑤房地产进入资本竞争时代。房地产是资金密集型产业，随着市场竞争升级和国家信贷、土地管理政策的完善，资本实力将成为企业竞争的主导因素，实力雄厚、具有规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。
我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的房地产企业的实力正在快速增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。
（三）发行人所面临的主要竞争状况、经营方针及战略
1、主要竞争状况
目前珠海当地最大的房地产开发商，同时其房地产开发项目也主要集中在珠海地区。发行人已经加大在全国其他地区如广州、上海、武汉等城市的投资，并拥有一定规模的项目开发经验和土地储备。
2、经营方针和战略
发行人的总体发展目标为：实施精品战略升级，实现“精品2.0”转型。在区域拓展上，扎根珠海基地，确保珠海的龙头地位；加大对广州、武汉、南宁的投资布局，努力开拓其他一线城市、重点城市的市场。盘活现有项目，重点深耕珠海、广州等核心区域城市；新项目拓展侧重选择一二线城市，对京沪广深一线城市，尽量采用合作方式拓展拿地；二线城市要集中拓展，围绕形成区域布局；重点布局城市圈中的核心城市：上海、广州、武汉、南京、杭州、厦门等；项目拓展以城区盘为主。不断提高房地产开发能力和市场份额，进一步扩大品牌优势，形成独具特色的核心竞争力。
（四）发行人主营业务经营情况
1、发行人近三年及一期营业收入情况
2、发行人采购模式
公司以房地产开发与经营为核心业务，原材料主要包括建筑材料（木材、水泥、钢材等）、设备（电梯、电气设备等）及精装修工程材料（空调、家用电器、洁具、五金等）为主，工程基本全部采用招标方式总包给施工单位，原材料由施工单位采购，同时公司也存在直接招标采购方式提供辅料物资的情形。
总承包方式中，公司与建筑施工单位、监理单位三方共同对供货商进行考察，监督施工单位通过招投标方式确定具体产品。原材料的具体供应工作由施工单位负责控制实施，公司通过合理的监督和协助，保证供应的及时可靠。公司不存在向单个施工单位的工程款支付比例超过采购总额50或严重依赖于少数施工单位之情况。
直接招标采购方式中，公司统一由全资子公司铧国商贸编制《集中采购年度计划表》，并按计划采购。公司建立了严格的供应商管理体系包括了供应商筛选、审查等环节，并将合格的供应商列入供应商数据库。中标后由铧国商贸与该供应商签订战略合作协议，并将中标供应商资料通知各有关部门级各城市公司，根据项目公司的具体情况向其提供签订战略
