从发债利率上看，公司债券票面利率整体呈现下降趋势，2021年受市场整体风险偏好影响，利率较2020年利率有一定抬升，但公司主力债券品种利率依然保持较低水位，充分彰显了公司备受投资人青睐的信用背景。
公司2022年将迎来一波债券偿债高峰，预计到期金额约89亿元。远期到期结构分布较为合理。
从到期结构看，公司将于2022年迎来偿债高峰期，到期约89亿元，其中主要为2017年与2019年发行的一般中期票据及私募债，合计65亿元。2022年以后的偿债高峰将在2025-2026年出现，债券到期结构分布较为合理。
3.2集团财务支持：助力三道红线2021年全面达标
公司早年追求规模快速扩张，杠杆使用相对较高。
2013-2017年，公司处于规模快速扩张期，财务情况表现较差，2017年公司净负债率、剔除预收账款的资产负债率、现金短债比分别为263.2、78.6、0.57倍。
2018-2019年，公司净负债率在销售回款大幅提升的背景下，净负债率逐年下降至2019年的167.5，但2019年依然属于红档，负债比例依然处于高位，财务情况严峻。2020-2021年公司财务情况迅速改善，2021年已成为绿档企业，实现了由“红”转“橙”转“绿”的跳跃式降档。
2020年，公司净负债率、剔除预收账款的资产负债率、现金短债比分别为154.6、76.5、1.12倍，降档成为橙档企业，同年资产负债率为80.3。
2021年三大指标大幅改善为81.8、67.1、2.15倍，降档成为绿档企业，同年资产负债率为73.0。因公司部分永续债尚未赎回，公司2021年调整后净负债率为89.5，剔除预收账款的资产负债率为69.4，亦符合监管绿档标准。
公司财务显著改善主要得益于以下两方面：
一是公司积极降负债、去杠杆，在投拓、融资、回款等方面统筹兼顾。
在2021年市场行的环境下，公司灵活调整拿地节奏，控制拿地规模；公司降负债、去杠杆取得成效，有息负债规模同比下降9.4，其中短期有息负债下降37.6；叠加公司多举措并举加速销售回款，全年回款金额同比增长32.3至707亿元，2021年财务指标显著改善。
二是近年公司控股股东大幅增资少数股东权益，对三道红线指标改善的效果立竿见影。
在土地市场竞争加剧、行业整体资金趋紧的环境下，公司积极进行合作开发，使公司近年少数股东权益持续快速提升；而母公司股东权益的增长主要依赖各年度留存收益的积累，房地产上市公司定向或公开增发受到限制，故母公司股东权益近年来增长有限。
因而出现少数股东权益的规模持续提升、占总权益比重持续扩大的现象。
2021年公司少数股东权益占总权益比重为78，较2019年提高23.9pct，较2017年提高28.0pct。
少数股东权益的增量主要源于公司控股股东华发集团，近两年集团共增资297亿元。
2020年12月公司与华发集团共同增资公司子公司海川地产有限公司，各出资49.5亿元；2021年5月及10月，公司与华发集团继续增资，分两轮各出资49.5亿元、198亿元，2021年集团共增资247.5亿元。
根据公司披露信息，公司与合作方股东以“同股同权”方式合作，不存在与少数股东不同比例分配、保底回购、强制/优先分红、对赌等情形。华发集团雄厚的财力将为公司未来发展提供强有力的支持。
公司少数股东ROE较低，历年少数股东损益占比相对更小，未来少数股东损益占比将继续提高。由于少数股东历年持续投入资本金、股东投入与项目利润结算之间存在时间差，导致公司少数股东ROE较低、少数股东损益占比相比同年少数股东权益占比偏低。
2021年少数股东损益占净利润比重为31.7。对比权益与损益占比的趋势，可以发现公司损益大约滞后于权益3年左右，未来少数股东损益占净利润的比重将继续提高。
四、经营：积极降本提效，激励机制完善
4.1公司积极降本提效，未来费用率有望进一步降低
2012年以来，公司销管费用率总体呈现下降趋势，2020年收入口径销管费率显著下降，2021年至6.07。
具体看，2016-2019年主要由于公司处于规模扩张阶段，在费用率管控方面做的工作不足，收入口径销管费用率持续上升。2020-2021年，随着房地产市场进入“下半场”，公司开始向管理要效益，积极开展多项降本提效措施，2020年收入口径销管费率同比下降2.2pct至5.69，2021年小幅抬升至6.07，规模至31亿元。
横向对比TOP30房企，公司销管费率居于样本房企均值水平，有望进一步压降费用率。
2021年样本房企收入口径销管费率均值为6.02，华发股份收入口径销管费率为6.07，在TOP30房企中排名第18名，处于中游位置，考虑到公司已经调整经营策略，未来几年或将更加注重内部管理优化，有望进一步压降费用率。
公司近年来深入推进精细化管理，持续提高公司治理水平。
公司从管控架构、成本控制与招采管控、费用管理、风险防控、数字化管理等5大方面综合优化内部管理体制机制。
在管控架构方面，公司完善业务条线制度流程建设，进一步理顺各层次权责关系，夯实“三级管控”架构基础。
成本控制与招采管控方面，公司积极完善标准化成本体系，持续提升招采管控能力，2021年采购招标中标价与综合采购招标合同金额较预算均有下浮。
费用管理方面，公司坚持勤俭办企，降费创效各显其能，费用管理精细化、体系化程度得以提升。
风险防控方面，公司强化底线思维，坚持风险防控，组建风控法律合规部。数字化管理方面，公司以“科技 ”战略为统领，成功打造华发置业通一站式云置业平台。
4.2公司激励措施完善，股权激励计划提高员工积极性
公司实施以长效激励机制与专项激励制度相结合的激励措施，于2017年实施了限制性股票股权激励计划。
公司激励措施包括股权激励计划、投拓奖励机制、董事局专项奖励基金、销售奖励、回款奖励等措施。
公司于2017年实施了限制性股票股权激励计划，共计向公司高管及员工授予1260.9万股。该激励计划的草案于2015年通过审议，并于2017年通过相关审核、审议、登记，在剔除自愿放弃的激励股份、注销已离职员工的激励股份，在转增股本方案实施后，该股权激励计划向陈茵、郭凌勇、汤建军等8名高管及122名中层管理人员合计130人共授予1260.9万股。
该股权激励计划共有四个解锁期，根据业绩考核达成情况解锁相应比例的股份数。激励授予的股份自授予日起24、36、48、60个月分别解除转让限制25的股份数。
2022年5月9日进入第四个解锁期，公司业绩考核等解锁条件已达成，130名激励对象实际共计解锁315.2万股限制性股票。
相应限制性股票已于5月9日上市流通，占公司总股本0.15。自此，公司本次股权激励股份已经全部解锁完毕。
公司此次激励计划的四个解锁均达成，公司近年净利润、资产收益率表现不俗，激励效果显著。较长的限售锁定期一定程度上加强了高管及中层与公司利益的绑定关系，叠加相应业绩指标要求，公司净利润较激励计划实施前有显著增长、净资产收益率维持较高水平。
以2015年为基准，2020年净利润增长率为332.43，2020年净资产收益率为16.18，激励效果显著，不排除后续会进行第二轮股权激励计划。
五、产品与品牌：体系化产品去化快、打响华发品牌
公司中高端产品的市场定位带来了更快的去化速度。通过践行标准化、体系化的产品经营理念，公司在高能级城市拥有与主流房企一战的去化水平。集团与公司深度参与珠海十字门商务区建设，该区所处的横琴开发属于国家战略，集团数个标杆项目提高了华发品牌在全国的知名度。
5.1公司是产品体系化的践行者
公司始终坚守“品质中国，匠心筑家”的品牌战略，以产品品质作为市场核心竞争力，追求产品体系化的建设。
在2000年初，公司邀请刘太格等国际规划大师，为珠海华新城明确了8个具体的特征：精装住宅、人车分流、阳光地下车库、百变户型、优质物业、生态园林景观、完善的配套、智能安防系统等，开创了公司体系化发展的先河，页奠定了公司20年来产品体系的发展思路。2015年公司于首次提出“优 生活”。
2020年，公司提炼四大价值观：追求完美的体系化思维、超额附加值、品质户型优先的设计观、不断创新升级的研发实力。目前公司已经推出TOP系、府系、四季系、城市系、未来系等5大针对不同客户群体的产品品类。
2021年公司迭代升级“优 产品”进入4.0版本，构建了“6 1产品体系以及增值赋能四大维度”：覆盖了规划、建筑、户型、景观、装修、配套和服务的全套产品流程标准，并从绿色健康、智能科技、人文情怀、匠心精工等四大维度赋能住宅产品，全面提升产品品质、服务标准，进一步提升公司核心竞争力。
在日臻完善的产品体系化、标准化建设下，公司产品及品牌的美誉度受到行业高度认可。
截至2021年末，公司60余个项目分别斩获广厦奖、鲁班奖、詹天佑奖、亚洲不动产奖、德国设计奖、A’设计大奖、缪斯国际设计大奖、英国breeam、国际WELL健康社区及LEED绿色建筑等国内外重要奖项和认证。
公司在规划设计、园林景观、室内设计、标准研发、工程质量等方面都备受各界赞誉，品牌影响力持续巩固提高。
5.2产品力成就高能级城市的去化速度
公司较强的产品力助力公司在部分核心城市拥有远高于市场均值的去化速度。
根据中指研究院数据，我们统计了四座可取得数据且公司已布局的城市的去化情况，数据采用项目开盘或加推当日的去化表现来衡量去化率。
公司2021年在杭州、上海、武汉、成都等一线及核心二线城市的去化水平分别为92、100、68、84，均高于当期城市去化均值。
具体到项目层面，公司在核心城市的去化速度较周边竞品更快。
以公司在杭州推出的刚改改善型产品华发峰荟项目为例，该项目在2021年7月加推的楼盘去化率达到100，即首日清盘。
横向比较看，在同一时间段、同一区域、产品属性相近的条件下，华发峰荟的去化水平较周边三个竞品项目拥有绝对优势。另外，以公司在成都推出的最高的TOP系产品华发统建锦江大院为例，同样作为豪宅产品，锦江大院的去化率也明显领先周边竞品。
5.3集团深度参与国家TOP级新区开发，全面打响华发品牌
珠海十字门处于港珠澳核心区域，是由华发集团负责总体规划设计、土地一级开发及重点项目开发建设的区域。从地理位置看，珠海十字门由南部横琴片区、北部湾仔片区构成，占地面积约776公顷，与澳门隔江相望。
从交通配套看，十字门拥有珠机城轨、连接港珠澳大桥、紧邻三大国际机场及横琴口岸，交通十分便利。十字门中央商务区正在发展成为珠江西口岸重要的金融产业基地、总部经济基地、高端商务服务平台，区域潜力巨大。
十字门横琴片区为全国TOP级新区，其开发规划由国务院拟定，属于国家战略。2009年中央为促进珠海城市发展、构筑粤港澳合作实体平台，出台了《横琴总体发展规划》，使横琴成为自上海浦东新区、天津滨海新区之后第三个由国务院批准的TOP级新区。
2021年，国务院印发《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》，进一步推动横琴发展。十字门北部的湾仔片区地理位置亦十分优越，东侧紧邻澳门主城，西侧接壤保税区、洪湾商贸物流中心。
华发集团深度参与十字门建设，数个标杆项目打响华
