的增长；资产结构较年初变动不大，仍以流动资产为主，占比为83.78。
总体看，近三年，华发集团资产总额不断增长，资产构成以存货、货币资金等流动资产为主，
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符合其房地产开发及土地一级开发为主业的特征。华发集团整体资产质量较好。但受限资产规模较
大，对华发集团流动性产生一定影响。
（2）负债及所有者权益
负债
近三年，华发集团负债总额持续增长，年均复合增长17.34，截至2018年末，华发集团负债
总额1,965.59亿元，较年初增长18.35，主要来自流动负债规模的增加；从构成看，受预收款项及
短期债务快速上升带动流动负债增长影响，华发集团流动负债比重逐年提升，2018年末为64.75。
近三年，华发集团流动负债持续增长，年均复合增长27.75，截至2018年末，华发集团流动
负债1,272.78亿元，较年初增长33.37，主要系短期借款、预收款项和其他应付款增长所致。2018
年末华发集团流动负债主要由短期借款（占13.80）、应付票据及应付账款（占5.73）、预收款项
（占32.06）、其他应付款（占10.02）、一年内到期的非流动负债（占23.44）和其他流动负债
（占8.70）。
近三年，华发集团短期借款持续较快增长，年均复合增长78.21，截至2018年末，华发集团
短期借款175.61亿元，较年初增长24.68，以信用借款（占43.59）、抵押借款（占29.81）和
保证借款（占23.24）为主。
近三年，预收款项呈持续增长趋势，年均复合增长27.50，2018年末预收款项较年初增长37.90
至408.00亿元，主要系武汉华发外滩首府、武汉华发中城荟、苏州姑苏院子等项目预收楼款增加（预
收楼款期末余额合计385.43亿元）。
近三年，一年内到期的非流动负债呈波动增长趋势，分别为130.28亿元、128.77亿元和298.40
亿元；2018年末较年初增长较多主要为一年内到期的长期借款（期末余额为236.70亿元）快速增长
所致。
近三年，其他流动负债呈持续增长趋势，年均复合增长35.80，2018年末较年初增长36.40
至110.71亿元，主要为华发集团本部、华发综合、珠海金控发行的超短期融资券95.00亿元，华金-
购房尾款资产支持专项计划优先A级和优先B级（合计8.50亿元）。
近三年，其他应付款呈持续增长趋势，年均复合增长13.65，截至2018年末，其他应付款为
127.49亿元，较年初增长16.41，主要系往来款增长所致。
近三年，华发集团非流动负债呈波动增长趋势，分别为647.73亿元、706.58亿元和692.80亿元；
2018年末华发集团非流动负债主要由长期借款（占53.98）和应付债券（占44.60）构成。
近三年，华发集团长期借款呈波动下降趋势，分别为403.76亿元、441.40亿元和374.00亿元，
长期借款以保证借款、抵押借款等为主。
近三年，华发集团应付债券持续增长，年均复合增长16.83，截至2018年末，应付债券为309.00
亿元，较年初增长24.49，主要系华发集团本部及下属子公司华发综合、香港华发投资控股集团有
限公司、发行、中期票据及美元债等。
有息债务方面，近三年，华发集团全部债务4规模持续增长，年均复合增长17.94，截至2018
年末，华发集团全部债务较年初增长14.17至1,313.73亿元，其中长期债务占比下降至51.99，系
一年内到期的非流动负债、短期借款增加及超短期融资券发行所致。近三年，华发集团资产负债率。
全部债务资本化及长期债务资本化比率均呈下降趋势，截至2018年末，上述指标分别为69.55。
60.42和44.25，较年初分别下降3.14个百分点、4.42个百分点和8.58个百分点。
将华发集团及下属子公司发行的永续债调入债务后，2018年末，华发集团有息债务规模为
4超短期融资券（“其他流动负债”）、资产支持证券和售后回租融资款（“长期应付款”）等有息部分计入债务。
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1,524.21亿元，资产负债率、全部债务资本化比率及长期债务资本化比率分别为77.00、70.10和
57.88，较调整前分别增加7.45个百分点、9.68个百分点和13.63个百分点。考虑到华发集团负债
中预收账款规模较大，华发集团实际负债水平轻于上述指标值。
截至2019年3月末，华发集团负债规模2,148.41亿元，较年初增长9.30，主要来自应付债券。
短期借款等增长；负债结构仍以流动负债为主，占比为62.87；资产负债率为70.93，较年初增长
1.38个百分点。
总体看，近三年，随着经营规模的扩大及房地产预收款项的增加，华发集团负债总额逐年增加，
债务规模较大，债务负担较重。
所有者权益
2016~2018年，华发集团所有者权益规模持续增长，年均复合增长36.18，截至2018年末，华
发集团所有者权益860.58亿元，较年初增长37.93。2018年末华发集团归属于母公司所有者权益
为313.05亿元，主要由实收资本（占3.58）、其他权益工具（占29.32）、资本公积（占49.28）
和未分配利润（占12.31），其他权益工具与未分配利润占比较高；此外，华发集团少数股东权益
占比较高，2018年末为63.62，权益稳定性尚可。
截至2017年末，华发集团其他权益工具72.00亿元，为华发集团本部发行的两期永续中票（“17
华发集团MTN001”、“17华发集团MTN002”）和对中海信托股份有限公司12亿元的可续期债5。
截至2018年末，华发集团其他权益工具91.80亿元，较年初增加19.80亿元，主要为华发集团从兴
业国际信托和交行国际信托取得的可续期债；资本公积较年初增加35.98亿元至154.26亿元，主要
系：①华发综合引进少数股东，投资价款与按少数股东持股比例相对应享受的相关子公司可辨认净
资产份额之间的差额导致资本公积增加33.38亿元；②下属公司引进少数股东，投资价款
与按少数股东持股比例相对应享受的相关子公司可辨认净资产份额之间的差额导致资本公积增加
1.04亿元；③对珠海十字门城建有限公司增资形成同一控制下企业合并，由于持股比例不
同，影响资本公积5.83亿元；④资本公积减少主要系回购注销原激励对象持有的限制性股
票、收购下属子公司少数股东持有的股权购买成本与交易日按新取得的股权比例计算确定
应享有的可辨认净资产份额的差额等原因导致；少数股东权益较年初增加173.26亿元至547.53亿元，
主要系华发综合吸收少数股东投资及发行永续债券、少数股东权益增长所致。
截至2019年3月末，华发集团所有者权益规模880.36亿元，较年初增长2.30，权益规模和结
构均较年初变动不大。
总体看，近三年，华发集团所有者权益规模呈持续扩大趋势，资本实力显著增长，权益稳定性
尚可。
（3）盈利能力
近三年，华发集团营业收入持续增长，年均复合增长28.76；2018年，华发集团实现营业收入
532.79亿元，较上年增长20.66；同期，华发集团营业成本较上年增长22.80，增幅大于营业收入；
受此影响，华发集团营业利润率较上年下降0.79个百分点至16.77。
期间费用方面，近三年，华发集团期间费用总额持续增长，年均复合增长16.34；2018年，华
发集团期间费用52.17亿元，较上年增长30.37，其中管理费用27.09亿元，较上年增长40.75，
主要系人员数量增长，相应职工薪酬提升；财务费用14.84亿元，较上年下降3.52，主要受益于利
息收入增加。近三年，华发集团费用收入比波动下降，2018年为9.79，较上年增长0.72个百分点。
52017年12月，华发集团与中海信托股份有限公司签订可续期债权投资合同，累计发行永续债12亿元，初始债权投资期限为24个月，华
发集团有权于借款（债权投资）初始期限届满之日前30个工作日书面通知中海信托股份有限公司该期借款进入周期存续期，继续续期24
个月，初始固定利率6.40。
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近三年，华发集团实现投资收益波动增长，分别为13.07亿元、10.69亿元和18.24亿元，受益
于金融及产业投资板块的快速成长，投资收益已成为华发集团利润的重要补充。从构成看，2018年
华发集团投资收益中：权益法核算的长期股权投资收益9.09亿元，主要来自华润银行等；以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产在持有期间的投资收益2.26亿元，主要来自华发集团持有
的债券、股票等；持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益4.31亿元，主要为华发集团持有的
资管计划、债券投资等。2018年，华发集团实现利润总额56.16亿元，较上年增长13.04。
盈利指标方面，近三年，华发集团总资本收益率、总资产报酬率和净资产收益率呈波动增长趋
势，2018年上述指标分别为3.14、3.03和5.48，较上年分别减少0.21个百分点、0.34个百分
点和0.90个百分点。
2019年一季度，华发集团实现营业收入和净利润分别为158.98亿元和13.08亿元，同比分别增
长157.05和3.38，其中，净利润增幅较小主要是投资收益同比下降以及所得税规模增长所致；
总体看，近年来，受益于房地产、贸易收入的增加，华发集团营业收入快速增长，金
融业务收入和投资收益对华发集团利润形成了良好补充，但整体盈利能力仍属一般。
（4）现金流
经营活动方面，2016~2018年，华发集团经营活动现金流量净额均表现为净流入，分别为185.88
亿元、104.48亿元和110.62亿元；2017年净流入量大幅减少主要是支付与经营活动有关的现金增加
较多所致。受房地产销售规模的扩大和批发量的提升影响，华发集团2018年经营活动现金
流入量709.63亿元，较上年增长22.26，主要为销售商品、提供劳务收到的现金650.59亿元；华
发集团经营活动现金流出599.00亿元，较上年增长25.86，主要系房地产、土地一级开发等项目投
入增加影响；同期，华发集团经营活动现金净流量110.62亿元，较上年变化不大。近三年，华发集
团现金收入比分别为156.70、113.44和122.11，系预收售房款较多，收入实现质量保持在较高
水平。
投资活动方面，近三年，受购地及自有房建类项目支
