波动下降趋势，主要是2017年开始将金融板块利息收入和成本分开列示，之前年度按净收入列示所
致；批发业务毛利率变动较小，且毛利率水平很低；受上述因素影响，华发集团综合毛利
率有所下降，2018年为20.71，较2017年下降1.38个百分点。
房地产开发板块
华发集团房地产开发业务主要由负责。于2004年2月在上海证券交易所上市。
拥有房地产一级开发资质，作为华发集团合并范围内的上市子公司，拥有较为独立的经营
权。
经营模式以自主开发销售为主，并稳步推进合作开发等多种经营模式，主要开发产品
为住宅、车库及商铺。区域布局方面，目前投资布局聚焦于粤港澳大湾区、经济区。
长江中下游地区，围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，形成以珠海为战略大本营，北京、上
海、广州、深圳、武汉、苏州、南京、大连等一线城市及重点二线城市为发展重点的战略布局。目
前业务已拓展至全国近30个主要城市，形成了珠海、华南、华东、华中、北方、山东6大
区域以及北京公司的“6 1”区域布局。
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珠海金融投资控股集团有限公司34
2016~2018年，分别实现营业收入132.99亿元、199.17亿元和236.99亿元，呈持续增
长趋势；其中房地产销售收入分别为125.40亿元、190.08亿元和226.61亿元。分区域看，珠海地区
是近三年房地产销售收入的主要来源，2018年，房地产销售收入中珠海地区占比
35.23，华南地区(不含珠海)占比23.71，华东地区占比29.32，华中地区占比7.16，山东地区
占比3.52，北方地区占比1.06。毛利率方面，2018年房地产销售板块毛利率为27.95，
较上年减少0.65个百分点，主要系毛利率水平较低的华东区域（毛利率为21.55）和华中地区（毛
利率为18.42）收入占比提升所致。
受益于项目储备的增加，近三年项目开发步伐不断加快，新开工面积、期末在建面积
整体呈上升趋势。2018年，新开工面积较上年增长132.97至513.64万平方米，主要集中
在武汉、南京、珠海、沈阳、大连等；随着在建项目的持续投入，期末在建面积1,004.23万平方米，
较上年增长40.38；年内竣工面积178.57万平方米。
表16房地产开发业务指标（单位：万平方米，亿元，万元/平方米）
项目2016年2017年2018年
新开工面积235.42220.47513.64
竣工面积133.56215.28178.57
期末在建面积567.31715.351,004.23
合同销售面积167.68133.76194.87
合同销售金额357.25310.17582.00
合同销售均价2.132.322.99
资料来源：华发集团提供
注：2017年与2018年数据由于统计口径不同，存在一定差异
销售方面，近三年，积极应对市场变化，落实因城施策、一盘一策的销售策略，合同
销售面积呈波动增长趋势，其中2017年同比有所下降主要是受调控政策影响所致；2018年实现签
约销售面积194.87万平方米，较上年增长45.69，签约销售额582.00亿元，较上年增长87.64，
销售均价进一步增至2.99万元/平方米。销售区域方面，在保持珠海、上海、武汉等重点城
市销售业绩稳步提升的前提下，南京、苏州等新进驻城市也取得了突破。2018年，华东区域实现签
约销售226.78亿元，占销售总额比重38.96；其次为珠海区域，实现签约销售124.40亿元，占总
签约销售金额的21.37；华南区域（不含珠海，包括广州、中山、南宁）和华中区域均实现签约销
售超过90.22亿元，成为次重点区域；北方区域和山东区域也取得49.75亿元的历史最佳销售业绩。
从销售结构来看，在已进入的城市中，一二线及重点城市销售占比超过60，远超珠海及
三线城市，区域分布摆脱单一区域市场，呈均衡态势，整体综合实力进一步增强。
土地储备方面，截至2018年末，共拥有34个项目的土地储备，待开发面积合计363.44
万平方米，规划计容面积750.04万平方米，项目储备充足。华发集团在深耕珠海市场的基础上，成
功布局华南、华中、华东、华北等经济较为发达地区的一二线城市及辐射的三四线城市，其中：华
中地区、华东地区以武汉、上海、南京、杭州为核心，土地储备占比46.95；华南粤港澳大湾区区
域以珠海、广州、深圳为核心，土地储备占比29.81；华北区域以北京、青岛、威海为核心，土地
储备占比8.75；其他区域占比14.49。区域布局进一步优化。在建和储备房地产项目投
资规模大，一方面为华发集团未来销售收入提供支撑，另一方面也为华发集团带来了一定的资金压
力。
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珠海金融投资控股集团有限公司35
城市运营
华发集团城市运营板块主要由华发综合负责运营。截至2019年3月末，华发综合注册资本与实
收资本均为12.03亿元，华发集团直接和间接持有93.01股权。华发综合为珠海市内大型的集城市
运营、商贸物流和现代服务三大板块于一体的综合性公司，2018年，华发综合实现营业收入197.83
亿元，其中主营业务收入194.31亿元，较上年增长26.21。华发综合收入主要来源于以批
发为主的商贸物流板块以及以土地一级开发业务为主的城市运营板块。
华发集团经政府授权自筹资金从事片区土地一级开发、基础设施建设、市政设施及保障房等的
建设工作，同时，利用土地储备开发商业类地产项目。华发集团城市运营板块的收入来源包括三部
分：①土地一级开发收益分成；②经营性项目经营收益（租金、酒店收入等）；③土地储备未来转让
收入。经营性项目收益回收周期较长，华发集团主要通过土地出让收入分成及土地转让收入来实现
资金平衡。
华发综合土地及开发业务模式采用授权形式，华发综合开展的土地一级开发项目包括十字门中
央商务区项目、金湾航空新城核心区项目、保税区二期项目、高新区北围项目、富山产业新城项目。
斗门一河两岸项目和珠海北站TOD项目。2018年，华发综合一级土地开发业务实现收入48.73亿元，
较上年减少4.50，主要系金湾航空新城和高新区北围项目土地出让面积下降所致。回款方面，截
至2018年末，华发综合土地一级开发业务获得回款43.00亿元，整体回款情况尚可。从出让收入看，
2018年，十字门中央商务区分成收入规模最大，收入达到12.00亿元；当期斗门一河两岸与富山工
业园项目均实现收入，但毛利率水平均较低，其中斗门一河两岸项目无利润。在建项目方面，截至
2018年末，华发综合在建土地一级开发项目总投资为369.00亿元，已投资163.18亿元，未来尚需
投入205.82亿元，投资规模较大，未来华发综合资金支出压力较大。
表17公司主要土地一级开发项目情况（单位：宗、万平方米、亿元）
项目
十字门中央商务区保税区二期金湾航空新城高新区北围
2016
年
2017
年
2018
年
2016
年
2017
年
2018
年
2016
年
2017
年
2018
年
2016
年
2017
年
2018年
土地出
让数量
255552732561
出让建
筑面积
16.8845.5034.9610.3425.1123.8770.4531.6026.8139.4760.363.60
分成收
入
6.7112.8012.001.783.182.1415.5913.425.4819.0115.987.76
结转开
发成本
1.724.731.901.833.090.965.785.121.6214.163.133.94
开发收
益
4.998.0710.10-0.050.091.189.818.313.854.8512.853.82
毛利率74.3763.0584.20-2.812.6955.1462.9261.8770.3625.5180.4049.23
项目
珠海北站TOD斗门一河两岸富山工业园合计
2016
年
2017
年
2018
年
2016
年
2017
年
2018
年
2016
年
2017
年
2018
年
2016
年
2017
年
2018年
土地出
让数量
-58----1----52424
出让建
筑面积
-18.7532.65----4.17----83.62181.32209.68
分成收
入
-5.659.33----2.39----9.6551.0348.75
结转开
发成本
-0.000.00----2.39----8.9616.0719.77
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开发收
益
-5.659.33----0.00----0.6934.9728.97
毛利率--100.00100.00----0.00----7.15----
资料来源：华发集团提供
商业地产项目主要包括横琴国际金融中心大厦项目、会展商务组团、高新区北围智谷园芯和富
山智选小镇生活重心等项目。建筑类型涉及写字楼、酒店、会议中心、SOHO办公、商务公寓等。
华发综合利用自有资金拿地开展项目建设，建设完工对外出租或运营，未来以经营性收入来平衡资
金投入。截至2019年3月末，商业地产项目总投资为162.88亿元，累计已完成投资48.12亿元，未
来仍需投入114.76亿元。2018年，华发综合商业地产项目已实现收入1.3
