务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》【财税[2006]75号】；14、山西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法；15、《山西省人民政府关于调整全省征地统一年产值标准的通知》（晋政发〔2013〕22号）；中瑞国际资产评估（北京）有限公司电话：010-6655.3366传真：010-6655.33806655337716联系地址：北京市海淀区西直门北大街32号枫蓝国际写字楼A座1608室邮编：100082珠海诚志通发展有限公司拟收购襄汾县九鼎煤业有限责任公司100股权项目评估报告珠海诚志通发展有限公司拟收购襄汾县九鼎煤业有限责任公司100股权项目评估报告16、《关于襄汾县城镇土地定级估价更新结果的批复》（晋国土资技审[2012]129号）；17、其他与本次评估有关的法律、法规。(二)资产评估准则依据1、《资产评估准则—基本准则》2、《资产评估职业道德准则》3、《资产评估准则—业务约定书》4、《资产评估准则—评估程序》5、《资产评估准则—评估报告》6、《资产评估准则—机器设备》7、《资产评估准则—工作底稿》8、《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会计师协会2003）9、《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】10、《房地产估价基本术语标准》【GB/T50899-2013】11、《城镇土地估价规程》【GB/T18508-2001】(三)经济行为依据资产评估业务约定书。(四)权属依据1、襄汾县九鼎煤业有限责任公司《中华人民共和国企业法人营业执照》、《税务登记证》；2、襄汾县九鼎煤业有限责任公司提供的“资产评估清单”；3、《国有土地使用证》；4、襄汾县九鼎煤业有限责任公司提供的机器设备购置发票；5、2012年、2013年及2014年及2015年1-7月的财务报表等相关资料；6、其他产权证明文件。(五)取价标准依据及主要参考资料1、北京科学技术出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》；2、评估人员收集的当前市场价格信息资料；中瑞国际资产评估（北京）有限公司电话：010-6655.3366传真：010-6655.33806655337717联系地址：北京市海淀区西直门北大街32号枫蓝国际写字楼A座1608室邮编：100082珠海诚志通发展有限公司拟收购襄汾县九鼎煤业有限责任公司100股权项目评估报告珠海诚志通发展有限公司拟收购襄汾县九鼎煤业有限责任公司100股权项目评估报告3、襄汾县九鼎煤业有限责任公司有关人员对委估资产情况的介绍；4、评估人员现场踏勘结果；5、委托方及被评估单位提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》。七、评估方法《资产评估准则—基本准则》和有关评估准则以及《国有资产评估管理办法》规定的基本评估方法包括市场法、收益法和成本法（资产基础法）。我们根据本次评估的评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件，选取适当的方法进行评估。企业价值评估常用三种评估方法：市场法、收益法、成本法（又称资产基础法）。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。本报告被评估单位具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。故可以采用收益法进行评估。市场法是指通过与市场参照物比较获得评估对象的价值。而市场法要求在公开市场上有可比的交易案例，且市场交易数据比较充分。在本次评估中，无法在公开市场上有可比的交易案例，因此本次评估没有采用市场法进行评估。成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。本报告被评估单位以持续经营为前提，资产基础法运用中评估各项资产所涉及的经济技术参数的选择都有充分的数据资料作为基础和依据，故可以采用资产基础法和收益法进行评估。成本法成本法是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入(购建成本)所耗费的社会必要劳动，即求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值后得出净资产评估值。按委估资产类型选择的评估方法如下：中瑞国际资产评估（北京）有限公司电话：010-6655.3366传真：010-6655.33806655337718联系地址：北京市海淀区西直门北大街32号枫蓝国际写字楼A座1608室邮编：100082珠海诚志通发展有限公司拟收购襄汾县九鼎煤业有限责任公司100股权项目评估报告珠海诚志通发展有限公司拟收购襄汾县九鼎煤业有限责任公司100股权项目评估报告(一）对流动资产的评估1、应收款项对于应收账款、其他应收款评估人员在对应收账款、其应收款项核实无误的基础上，评估人员首先核对明细账、总账和报表，然后对每笔往来款具体分析数额、欠款时间和原因、款项收回情况、欠款人信用等因素，判断是否发生坏账。根据具体情况，分别采用账龄分析法和个别认定法，对评估风险损失进行估计。由于基准日账面所列示的应收账款单位信用较好，经营正常，无风险，故本次应收账款、其他应收款以账面价值确认评估值。2、预付账款对于预付款项评估人员首先核对明细账、总账和报表，然后对每笔往来款具体分析数额、欠款时间和原因、款项收回情况、欠款人信用等因素，判断是否发生坏账。由于没有取得形成坏账的确凿证据，故本次预收账款以核实后的账面价值作为评估值。3、存货主要为原材料及产成品。评估人员对存货申报表与明细账、总账及会计报表进行核对，查阅相关账簿记录和原始凭单，以确认存货的真实存在及产权状况。对企业的存货内控制度，存货进、出库和保管核算制度及定期盘点制度进行核查，通过查阅最近的存货进出库单等，掌握存货的周转情况，并对可能存在的失效、变质、残损、无用等存货进行了重点调查。经核实，确认该企业内控制度严格、健全，存货的收、发和保管的单据、账簿记录完整、清晰。评估人员对存货进行了抽盘，抽查数量占总量的40以上，抽查金额占总量的60以上。抽查了评估基准日至盘点日之间的存货的出入库单等，确定评估基准日至盘点日之间的出入库存货的数量，并由此倒推计算出评估基准日存货的实有数量。对于原材料评估人员了解到企业原材料周转较快，评估范围内的大部分原材料购入日期距评估基准日较接近，由于其存货主要是原煤，且原煤价格变化有一定的幅度。评估人员在确认账账、账表相符的基础上，以评估基准日市场价格确定评估值。中瑞国际资产评估（北京）有限公司电话：010-6655.3366传真：010-6655.33806655337719联系地址：北京市海淀区西直门北大街32号枫蓝国际写字楼A座1608室邮编：100082珠海诚志通发展有限公司拟收购襄汾县九鼎煤业有限责任公司100股权项目评估报告珠海诚志通发展有限公司拟收购襄汾县九鼎煤业有限责任公司100股权项目评估报告对于正常销售的产品，以其不含税销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值。销售税费包括销售费用和有关税负，销售费用按近年来平均销售费用率考虑；有关税负根据企业实际税负情况考虑，包括销售税金及附加、所得税；适当数额的税后净利润按税后利润的50确定。其计算公式为：库存商品/发出商品评估值=其中：A:产品不含税销售价格r1:产品的销售费用率r2：产品的销售税金及附加率r3：产品的销售利润率r4：扣除的税后净利润率T：所得税率（二）非流动资产的评估房屋建筑物主要采用成本法进行评估。成本法的基本计算公式为：评估值=重置价值×成新率1）重置价值的确定重置价值=工程综合造价 前期及其他费用 资金成本①工程综合造价建筑安装工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、消防及配套信息系统工程的总价，土建、装饰装修工程造价采用重编预算法进行计算。评估现场工作期间，评估人员套用《山西省建筑工程预算定额》（2011版）、《山西省装饰工程预算定额》（2011版）、《山西省安装工程预算定额》（2011版）、《山西省建设工程费用定额》（2011版）进行工程直接费计算，采用当地工程材料造价信息进行材料价差调整，计算得出建筑安装工程造价。②前期及其他费用根据有关规定进行计算，主要有勘查设计费、建设单位管理费、建设工程质量监中瑞国际资产评估（北京）有限公司电话：010-6655.3366传真：010-6655.33806655337720联系地址：北京市海淀区西直门北大街32号枫蓝国际写字楼A座1608室邮编：100082珠海诚志通发展有限公司拟收购襄汾县九鼎煤业有限责任公司100股权项目评估报告珠海诚志通发展有限公司拟收购襄汾县九鼎煤业有限责任公司100股权项目评估报告督费、工程标底编制费、招标管理费、工程监理费等。③资金成本资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设工程合理建设周期计算，并按均匀投入的原则考虑。2）成新率的确定①房屋建筑物本次评估对房屋成新率的测定采用年限法和完好分值率法来确定的。A、年限法参照房屋建筑物已使用年限及施工质量、使用、维护等情况，对建筑物尚可使用年限进行评定，确定年限成新率。年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限 尚可使用年限）×100B、完好分值率法依据“房屋完损等级评定标准”对房屋建筑物逐一进行实地勘察，对建筑物的结构、装修和内部设施等组成部分的完好程度进行鉴定，以百分制评分，打出完好分值率；最后，对三个值进行加权平均，得出该建筑物的成新率。计算公式：打分法成新率=结构部分各分部得分×权重比例 装修部分各分部得分×权重比例 建筑设备部分得分×权重比例综合成新率计算公式：综合成新率=年限成新率×40 完好分值率×602、机器设备机器设备评估常用三种方法，即市场法、成本法和收益法。根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种评估基本方法。列入评估范围的设备没有足够数量的市场交易参照物，又无单独经营记录，不适用市场法、收益法，故本次对机器设备采用成本法进行评估。即以基准日的现时价格重新购建同等功效设备的全部成本乘以成新率得出设备的评估价值。基本公式中瑞国际资产评估（北京）有限公司电话：010-6655.3366传真：010-6655.33806655337721联系地址：北京市海淀区西直门北大街32号枫蓝国际写字楼A座1608室邮编：100082珠海诚志通发展有限公司拟收购襄汾县九鼎煤业有限责任公司100股权项目评估报告珠海诚志通发展有限公司拟收购襄汾县九鼎煤业有限责任公司100股权项目评估报告如下：评估值=重置价值×综合成新率（1）重置价值的确定1）机器设备重置价值重置价值是指现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用，包括设备自身购置价格、运输费用、安装调试费用、进口设备关税、大型设备一定期限内的资金成本、其它必要合理的费用（如手续费、验车费、牍照费等）。对进口设备首先应注意符合替代性原则，查找国内有无替代设备。在没有替代设备的前提下，对可直接得到该设备的市场价格的按市场价格来确定重置价值。对无法直接询得价格的设备，可采用类比设备的同期或近期外币购置价（FOB或CIF）统一换算为评估基准日的CIF价乘以基准日中国人民银行公布的外汇汇率中间值，即得相应设备的人民币现行购置价（CIF）；再加上以下费用：银行财务税、外资手续费、国内运杂费、安装调试费、商检费、大型设备一定期限内的资金成本及其他费用等，即可确定其重置价值。①购置价主要通过向生产厂家询价、参照《2015年机电产品报价目录》等价格资料及参考近期同类设备的合同价格确定。②运杂费以购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。③安装调试费根据设备的特点、重量、安装难易程度，以设备购置价为基础，按不同安装费率计取。④设备基础费大型设备基础按相关土建方法计算费用或者根据机械工业企业设备基础费率指标确定。（注意：设备基础费可在房屋建筑物中评估，做到不重不漏）中瑞国际资产评估（北京）有限公司电话：010-6655.3366传真：010-6655.33806655337722联系地址：北京市海淀区西直门北大街3
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