由货币资金（占比11.29）、存货（占比75.76）和其他流动资产（占比8.05）构成。
图7截至2018年底公司流动资产构成
资料来源：公司年报
2016－2018年，公司货币资金波动增长，年均复合增长9.90。截至2017年底，公司货币资
金111.93亿元，较年初减少29.37，主要系公司2017年直接土地款投资及股权投资规模较大所
致；截至2018年，公司货币资金191.39亿元，较年初增长70.98，主要系公司2018年销售回款
增加所致。公司货币资金主要由银行存款（占比99.97）构成；受限货币资金0.46亿元，占货币
资金余额的0.24，受限货币资金主要为银行借款及履约保证金和银行按揭贷款保证金。
2016－2018年，公司存货逐年增长，年均复合增长24.75，主要系房地产开发投入增加所致。
截至2018年底，公司存货账面价值1,284.16亿元，较年初增长25.40；公司存货主要由开发成
本（占比83.39）和开发产品（占比15.01）构成，累计计提跌价准备149.23万元；子公司珠
海华商百货有限公司期初计提存货跌价准备的部分库存商品在本期已销售，相应计提的存货跌价
准备也予以转销，本期转销金额为97.36万元。公司存货主要分布于二、三线城市，若未来因房
地产市场波动或调控政策等因素影响公司房地产项目销售价格出现下滑，公司存货将面临一定跌
价风险。
2016－2018年，公司其他流动资产逐年增长，年均复合增长92.08。截至2017年底，公司
其他流动资产94.72亿元，较年初增长156.06，主要系公司向合营、联营企业拆出资金增加所致；
截至2018年底，公司其他流动资产136.48亿元，较年初增长44.08，主要系本期预售楼盘的预
收房款增加导致相应预交税费增加，以及向合营、联营企业拆出资金增加所致；公司其他流动资
产主要由预交税费（占比19.19）和拆出款项（占比80.46）构成。
非流动资产
2016－2018年，公司非流动资产逐年增长，年均复合增长30.82。截至2018年底，公司非
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流动资产127.03亿元，较年初增长23.41，主要系长期股权投资和递延所得税资产增长所致；公
司非流动资产主要由可供出售金融资产（占比5.49）、长期股权投资（占比50.83）、投资性
房地产（占比18.71）、固定资产（占比5.48）和递延所得税资产（占比17.24）构成。
图8截至2018年底公司非流动资产构成
资料来源：公司年报
2016－2018年，公司可供出售金融资产波动增长，年均复合增长11.98。截至2017年底，
公司可供出售金融资产7.30亿元，较年初增长31.23，主要系公司子公司认购珠海华金文化传媒
专项股权投资基金及珠海知行并进文化产业投资基金所致；截至2018年底，公司可供出售金融资
产6.98亿元，较年初减少4.45，主要系可供出售的权益工具减少所致。
2016－2018年，公司长期股权投资逐年增长，年均复合增长58.24。截至2018年底，公司
长期股权投资64.56亿元，较年初增长36.87，主要系合作开发项目增多所致。
公司投资性房地产为位于珠海市用于出租的购物中心华发商都，公司采用公允价值模式对投
资性房地产进行后续计量，受公允价值变动影响，2016－2018年，公司投资性房地产逐年增长，
年均复合增长0.34，截至2018年底，公司投资性房地产23.77亿元，较年初变动不大；2018年，
华发商都实现租金收入2.33亿元，占期末公允价值的9.80。
2016－2018年，公司固定资产波动增加，年均复合增长1.04。截至2018年底，公司固定资
产6.96亿元，较年初增长13.07，主要系购置房屋设备及在建工程转入、导致房屋及建筑物账面
价值增长所致；公司固定资产不存在账面价值高于可变现净值的情形，故未计提减值准备；固定
资产累计折旧2.49亿元，成新率64.22，成新率尚可。
2016－2018年，公司递延所得税资产逐年增长，年均复合增长41.79，主要系土地增值税准
备金、预收账款预计利润、可抵扣亏损等项目产生的可抵扣暂时性差异增加所致。截至2018年底，
公司递延所得税资产21.90亿元，较年初增长32.61。
截至2018年底，公司所有权或使用权受到限制的资产352.79亿元，占资产总额的19.36，
公司资产受限程度一般。
表13公司受限资产情况（单位：亿元）
项目余额受限原因
货币资金0.46银行按揭贷款保证金和借款保证金受限
存货299.12借款设定抵押
长期股权投资28.59借款设定质押
投资性房地产23.77借款设定抵押
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固定资产0.78借款设定抵押
无形资产0.06借款设定抵押
合计352.79--
资料来源：公司审计报告
截至2019年3月底，公司资产总计1,939.93亿元，较年初增长6.47，主要系存货和其他流
动资产增长所致；其中，流动资产占比93.32，非流动资产占比6.68，资产结构较年初变化不
大。
总体看，2016－2018年，公司资产规模稳步增长，以流动资产为主；公司存货集中在二三线
城市，货币资金较为充裕，资产受限比例一般，整体资产质量较好。
3．负债及所有者权益
负债
2016－2018年，公司负债规模逐年增长，年均复合增长28.70，主要系流动负债的增长所致。
截至2018年底，公司负债合计1,500.25亿元，较年初增长29.59；其中，流动负债占比66.40，
非流动负债占比33.60。
2016－2018年，公司流动负债逐年增长，年均复合增长52.25。截至2018年底，公司流动
负债合计996.21亿元，较年初增长63.28，主要系预收款项和一年内到期的非流动负债增长所致；
公司流动负债主要由短期借款（占比12.70）、预收款项（占比39.17）、其他应付款（占比
10.96）、一年内到期的非流动负债（占比25.49）和其他流动负债（占比5.97）构成。
图9截至2018年底公司流动负债构成
资料来源：公司年报
2016－2018年，公司短期借款持续增长，年均复合增长107.90。截至2018年底，公司短期
借款126.56亿元，较年初增长40.05，随着公司规模扩大及经营发展需要，短期借款规模大幅增
多；公司短期借款主要由保证借款（占比41.13）和信用借款（占比44.25）构成。公司短期
借款的主要方式为流动资金贷款、信托贷款和短期开发贷。流动资金贷款和信贷款主要用途为补
充公司流动资金和经营采购的需求，短期开发贷用于公司房产开发。
2016－2018年，公司预收款项逐年增长，年均复合增长27.44，主要系预收售楼款增长所致。
截至2018年底，公司预收款项390.25亿元，较年初增长38.78；公司预收款项主要由预收售楼
款（占比98.76）构成。
2016－2018年，公司其他应付款持续增长，年均复合增长72.40。截至2018年底，公司其
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他应付款109.20亿元，较年初增长27.61，主要系并表合作项目公司收到其他股东的拆借款增加
以及本年度计提的土地增值税准备金增加所致；公司其他应付款主要由拆借款（占比66.47）。
土地增值税准备金（占比25.12）和押金及保证金（占比5.81）构成。
2016－2018年，公司一年内到期的非流动负债逐年增长，年均复合增长76.80。截至2018
年底，公司一年内到期的非流动负债253.95亿元，较年初增长142.81，主要系一年内到期的长
期借款增加所致。
2016－2017年，公司无其他流动负债；截至2018年底，其他流动负债59.50亿元，主要系公
司将售房尾款的资产证券化所致。
2016－2018年，公司非流动负债波动增长，年均复合增长2.90，主要系应付债券增长所致。
截至2018年底，公司非流动负债合计504.04亿元，较年初减少7.94；公司非流动负债主要由长
期借款（占比68.22）和应付债券（占比31.53）构成。
2016－2018年，公司长期借款波动下降，年均复合减少4.23。截至2018年底，公司长期借
款343.87亿元，较年初下降15.48；公司长期借款主要由质押借款（占比11.14）、抵押借款
（占比28.74）、保证借款（占比51.56）和信用借款（占比8.56）构成；从期限分布来看，
剩余期限在1－2年的长期借款55.04亿元（占比16.01），剩余期限在2－3年的长期借款239.97
亿元（占比69.78），剩余期限在3年以上的长期借款48.86亿元（占比14.20）。
2016－2018年，公司应付债券逐年增长，年均复合增长26.48。截至2018年底，公司应付
债券158.91亿元，较年初增长13.86，主要系发行2期和中期票据所致。公司应付债券明
细如下表所示。
表14截至2018年底公司应付债券情况（单位：亿元、）
债券名称发行金额发行日期债券期限票面利率年末余额
15华发0130.002015/11/263 2年5.5029.35
16华发015.002016/3/23 2年5.805.00
16华发0315.002016/3/213 2年5.7014.99
16华发0520.002016/9/93 2年3.8519.96
18华发0125.002018/3/122 1年6.4924.87
18华发0315.00201812/62 1年5.5014.88
17华发实业MTN00110.002017/6/205年5.279.97
17华发实业MTN00210.002017/7/255年5.289.97
17华发实业MTN00320.002017/9/265年5.3719.95
18华发实业MTN00110.002018/10/265年4.889.98
合计160.00------158.91
资料来源：公司年报，联合评级整理
2016－2018年，公司全部债务分别为584.74亿元、741.37亿元和943.37亿元，年均复合增
长27.02，主要系短期借款增加所致。截至2018年底，公司全部债务943.37亿元，较年初增长
